在2020年展望系列的第一篇文章中，高纬和韦克菲尔德的物流和美国负责人塔奇安德森分析了充满活力和吸引力的房地产行业。市场正准备正式结束又一个成功的一年。根据CushmanWakefield的最新市场研究，第三季度的吸收面积接近4900万平方英尺，使今年迄今为止的总面积达到1.484亿平方英尺。根据同一份报告，工业产品的建筑水平接近3.37亿平方英尺，创下了平方英尺和库存百分比的历史新高。

此外，在过去9年中，预计新增供应量将首次超过整体需求近7000万平方英尺。CushmanWakefield美国物流和工业主管Tray Anderson讨论了为什么这不会对市场产生负面影响，以及我们对未来12个月工业部门的预期。

是否已经超过了我们目前的成长期？

安德森：我在这个行业工作了20多年，这个成长期是前所未有的。2019年，工业地产空置率保持在4.8%的历史低位，而要价租金创下名义新高，在建工业产品继续在全国范围内增长。

工业正在崛起，已经成为投资和储存资本的好地方。以我的经验，工业部门在历史上被低估了，但现在已经不是这样了。占领者把他们的投资组合视为一个整体。我们正在考虑所有成本(从税收优惠到劳动力)，工业地产在这场对话中发挥着越来越重要的作用。

你能说出迄今为止这个行业最重要的变化吗？

安德森：这个成长期不是繁荣，而是转型。从根本上说，占用者希望优化自己的利润和损失，这现在需要对公司的整个房地产投资组合进行更严格的审查。企业尤其是零售企业对优化产业空间提出了越来越多的质疑，因为整个供应链和最后一公里物流要素已经成为企业成功的关键。

例如，每个零售商都必须考虑其最佳交易模式。企业应该提供店内同时送货的购买选择还是两天送货上门的线上购买选择，还是两者兼而有之？你需要什么样的房产？事实上，零售空间昂贵，许多企业正在投资扩大产业规模，以实现更优化、更具成本效益的商业解决方案。

行业的主要趋势和挑战是什么？

安德森：我经历的一个主要趋势是意识形态的变化，也就是围绕工业地产的竞争优势。传统上，该部门是通过孤岛访问的。现在，这些孤岛正在被分解，整个营商环境更加清晰。

就挑战而言，私募股权最为突出。近年来，私募股权一直是影响工业地产增长的一个因素。如果它继续存在，很可能会继续破坏当前的市场。

我们一直听到关于从零售向工业转型的谣言。你能告诉我们这个趋势吗？

安德森：事实上，我们发现从零售到工业的转变比预期的要少得多。虽然过去12-18个月工业市场的空置率不到5%，但这种转换的转化率仍然很低。

在过去的几年里，从零售到工业转型的例子只占新工业总交付量的一小部分，只占工业总库存的不到十分之一(十分之一)(0.073%)，只占工业总库存的十分之一。(0.107%)的现有物流库存。

列出三大新兴物流/工业市场。

安德森：虽然很难突出三个市场，但凤凰城无疑是过去十年经历转型的市场。此外，纳什维尔和达拉斯也取得了很大的进步。

凤凰城的驱动力之一是它靠近加利福尼亚。凤凰城位于西部，地理位置优越，以比洛杉矶等周边城市更可行的成本提供空间和劳动力。洛杉矶工业地产空置率1.6%，在建库存0.6%。另一方面，凤凰的空置率在7%左右，在建库存占2.5%。

此外，过去几年，纳什维尔在建建筑平均面积为430万平方英尺，工业空间有望在年底前释放创纪录数量的新建筑。随着大公司搬到这里，以利用这个中心位置的年轻劳动力，工业经济正在蓬勃发展。

自2018年第三季度以来，达拉斯和沃斯堡的工业市场增长了3000万平方英尺，没有放缓的迹象。该地区在建建筑活动最多，近3500万平方英尺，正在成为该国最受欢迎的市场之一。

你能告诉我们工业/物流投资的主要资金来源吗？

安德森：当然，流入工业地产的资本并不短缺。有充分的理由，它一直是并且仍然是各行各业投资者最喜欢的资产类别之一。在对新的高质量设施的强劲需求的推动下，它在当前周期中的表现一直优于其他类型的房地产。这些设施可以支持电子商务的实现和消费者家门口附近对完好资产的需求。

尽管2019年前三季度大多数产品类型的私人资本收购都有所增加，但行业占交易量增长的四分之三。机构收购增加了一倍多，随着投资者寻求快速扩大规模，工业投资组合的销售变得火热。

不过，单一资产销售也创下新纪录，表明基础广泛的产业流动性将持续。

你觉得2020年怎么样？

该领域的期望是什么?经济放缓将如何影响细分市场?

安德森：我预计2020年不会给我们最近经历的转型带来任何重大变化。

今年，新的供应有望超过整体需求约7,000万平方英尺，并且连续第六年全国工业市场有望超过2亿平方英尺。这将提供足够的新供给来适应增长，但不足以显着改变交易杠杆或破坏租金增长。

在展望2020年时，我预计开发人员将在方法上考虑周全，确保迄今为止所取得的步伐仍然是最佳的，同时考虑传统上没有优先考虑的新兴市场。

随着用户寻求更高的效率，技术和机器学习也将扮演越来越重要的角色。实际上，目前工业总库存的三分之二专用于物流，而60%的可用空间已有20年以上的历史。在这一领域，创新有很大的机会。