很多房产中介从客户那里听到这个问题：为什么卖空要这么久？

尽管房地产市场有所改善，但在可预见的未来，卖空和止赎房屋仍将伴随我们。许多房主仍在水下，在未来几年的任何时候，这些人都可能面临工作调动或离婚，要求他们亏本出售。

卖空是因为房产的贷款大于卖价减去所有销售费用。在卖空的情况下，卖方要求银行收取低于欠款的费用。

即使你已经出价，卖家也接受了，这也不是销售。卖方银行必须批准出售，这是大延迟发生的地方。银行正在做空和亏损，他们对此并不热衷。这是可以理解的。假设你向朋友借了100块钱，他后来找你说只能还75块。你会轻易陷入其中吗？可能不会。

重要的是要知道买家和他们的代理人无法控制这个过程。卖空的成功和需要多长时间在很大程度上取决于上市代理。如果出版代理没有卖空经验，你可能会浪费时间。一个好的短名单代理人会在你接受报价之前适当地建议卖方，并对银行及其流程有全面的了解。

这就是为什么卖空需要这么长时间，以及如何做的技巧。

卖方银行必须审查卖空计划。

为了批准出售，贷款人要求卖方提供完整的卖空“套餐”。就像你必须提交贷款才能获得包裹一样，卖家也必须提交财务信息。贷款人会想检查卖方的债务和资产，检查他的信用评分和购房合同。毕竟，如果卖方在银行有100万美元，银行为什么会批准卖空？

你能做什么：一个好的上市代理会把手头准备好的短裤打包，甚至提前完成。一旦报价被接受，代理可以简单地添加合同和买方信息并提交。

丢失文件，丢失页面，空白签名。

大多数银行需要数百页的卖空包，其中许多需要买家、卖家和代理人的签名。如果缺页或签名留空，则不会处理该文档。出版代理通常传真100页，然后等待。有时可能需要一个月的时间才能收到银行通知代理丢失物品的回复。

你能做的：积极主动。上市代理应在提交卖空包后致电银行，尤其是通过传真发送时。确认收到所有文件。一定要知道和你说话的人的名字和电话号码。

有些文件很快就过时了。

从文档被“处理”到信息到达谈判者的办公桌可能需要几周的时间，谈判者实际上必须审查和谈判。银行月结单会在月初发出，而其他所有银行月结单会在月底发出？银行对账单可能很快就会过期，银行会要求更新。如果是这种情况，贷款人可能需要几个星期才能意识到这一点，可能需要一个星期才能联系到卖方或其代理人。

你能做的：检查每张信用卡和银行对账单上的对账单日期，这样你很快就会知道是否有新的对账单。如果是，请立即发送。

贷方需要更多信息。

贷款人可以要求查看买方的财务证明、查看初步所有权报告或要求更多核实卖方的困难(失业、离婚、工作调动)。谈判者可以要求几乎任何其他信息。

你能做的：卖家和代理应该准备好回应，因为延迟可能会给这个过程增加几周的时间。试着把自己想象成一家银行，考虑你可能需要的一切。提供尽可能多的信息。

两笔贷款让一切变得复杂。

银行很难卖空。试想一下，两家银行不互相合作吗？这可能会让大家退缩好几个月。二级贷款人可能会在批准前要求更多信息。或者，第二贷款人可以出具30天的批准函。如果第一个贷款人在第31天获得批准，卖方必须返回第一个贷款人再次获得批准。

你能做什么：了解各家银行的审批进度，预估截止时间。

这笔交易可能会在最后一刻消失。

银行准备好完整的包裹后，你会通过电话联系谈判代表，隧道的尽头就会亮起来。经过这么长时间，谈判者可以在价格上与买方竞争。否则，只有卖家付款，他们才能批准出售。他们总是可以要求较低的佣金。不管他们怎么说，银行的要求可能会立即终止交易。没有办法准确预测他们会得到什么。

你能做什么：不要以为银行会简单的批准一个低报价。如果卖家银行里有钱，他们需要准备捐款，否则你可能要多给钱。有时候，银行只关注底线，不在乎每个人如何到达底线。买方、卖方和代理人必须共同努力使交易顺利进行。

救赎胜过一切。

双方一次又一次地等待，等待整个过程——结果却看到出售被拒绝。更糟糕的是，有时同一家银行的止赎部门无法与卖空部门合作。卖空可能会有一个很好的报价，但卖家可能会拖欠六个月，这导致止赎过程的开始。止赎过程可能会超过一切。当这种情况发生时，买方不再在桌子上交易，因为被迫取消抵押品赎回权的卖方不再是卖方。万一止赎，房子属于银行。

如何加速卖空？

加快卖空交易审批的最好办法，就是保证卖家的房产代理有卖空交易的经验，从而加快你的托管时间。卖方代理全天候与银行联系。如果代理

商没有做空的经验，那么这个过程很可能会持续下去。

经验丰富的空头经纪人将了解某些银行的运作方式，预期的运作方式以及如何通过官僚机构的流程最佳地运作。但是，即使是最有经验的卖空代理商也可以碰到砖墙或他们无法克服的挑战。如果您看到自己喜欢的短售房屋，但对发布代理人没有太大的信心，请尽量不要对它完全沉迷。如果销售没有成功，您只会感到失望。