2022年1月10日整理发布：2021年，对物业管理行业来说，是充满机遇与挑战的一年。上半年，国家层面出台相关政策文件明确了物业管理行业未来的发展方向，为行业的快速增长和规范发展创造了有力条件。物业服务企业持续加快前行步伐，陆续登陆资本市场扩大规模。同时，在智能化和增值服务建设道路上，也更加理性、坚定和深入。

下半年，受房地产市场影响，物业管理行业关注的热点逐渐由上市转为并购。物业服务企业在并购热潮下快速扩张规模，行业集中度进一步提升。在此背景下，物业服务企业坚守品质服务为基础的发展根基，深耕增值服务领域，探索商业运营模式、深度融合智慧科技，不断夯实自身竞争力，持续推动行业快速成长和发展。

政策篇：支持和促进物业管理行业发展

今年以来，国家出台了一系列鼓励性政策支持和促进物业管理行业发展，物业管理行业在国家发展中的地位受到空前重视。

碧桂园“物业+社区生活服务”撬动蓝海市场

2021年初，住房和城乡建设部等部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》后，各省市地方政府陆续出台物业管理新规新政，从中央到地方已经达成支持和鼓励物业管理行业发展的共识。

2021年3月5日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035远景目标纲要》提到，加快发展物业等服务业，加强物业服务监督，提高物业服务覆盖率、服务质量和标准化水平。

2021年5月28日，商务部等12部门发布《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》中也明确提出鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、邮政快递、前置仓等领域延伸，推动“物业服务+生活服务”，并明确提出在金融、税费上给予优惠政策。

2021年11月2日，国家发展改革委《关于推动生活性服务业补短板上水平提高人民生活品质若干意见》，要求大力发展社区便民服务。推动公共服务机构、便民服务设施、商业服务网点辐射所有城乡社区，推进社区物业延伸发展基础性、嵌入式服务。推动大城市加快发展老年助餐、居家照护服务，力争五年内逐步覆盖80%以上社区等。

随着社区经济的崛起，服务内容的扩容增量，物业服务企业将在推动生活性服务业发展中扮演重要角色。市场化趋势下，不断创新服务内容和服务模式是增强物业服务企业竞争力的主要途径。

规模篇：并购案频现 行业集中度提升

据统计，截至2021年12月10日，今年物业管理行业已披露相关信息的并购交易达71宗，涉及并购方33家物业企业，交易金额约333.3亿元。总体来看，今年并购市场热度空前高涨，整体呈现交易额创新高、大额交易多发、并购主体以上市企业为主、并购标的估值回归理性等特点。尤其在下半年，并购热度甚至超过了物业资本市场热度。

其中，地产开发商为实现资金快速周转，纷纷出售旗下物业公司，是导致今年并购市场热度高，大型并购案频发，优质标的多的重要原因。如碧桂园服务分别斥资100亿元、54.32亿元、33亿元收购富力物业、嘉宝服务、邻里乐控股等。

自IPO起，物业公司筹集的资金就有一大部分用于并购，多家公司这一资金使用比例超过40%。如奥园健康、佳兆业美好、雅生活集团等IPO募集资金中计划用于收并购及投资等的比例均超60%。在交易金额、交易宗数以及并购标的规模上，碧桂园服务成为2021年物业管理行业当之无愧的“并购王”。

并购加速了行业整合，整个市场的集中度会显著提升。一方面，大企业在庞大的管理面积基础上仍高速增长，强者恒强趋势凸显;另一方面，中小型物企借力并购、市场拓展等多种手段快速提升市场份额，甚至实现弯道超车。集中度提升的同时，另一个行业趋势也随之而来，就是市场分化加剧。

资本篇：物业板块向理性回归 IPO依然是首选

2021年物业管理行业在资本市场经历了过山车式的发展。今年七月以前，共有12家物业企业成功登陆港股市场，仅七月当月就有6家物业服务企业成功在港股上市。此后，港股物业IPO出现近四个月的空档期，直至京城佳业挂牌上市才打破了僵局。

IPO仍是物业企业发展的前提

从上市周期来看，2021年新上市的12家物业服务企业自首次交表至敲钟上市的平均时间比去年年内上市企业的平均周期延长40天以上。年关将至，不少企业还面临着招股书失效和二次交表的问题。

在房企分拆物业上市的背景下，一直静观其变的万科也有了动作。2021年11月5日，万科A发布公告称，拟分拆万物云到港交所上市。公告称，万物云上市后将会为其后续发展提供更好的资金保障和资本运作空间，有力促进公司整体战略升级与可持续发展。据招股书显示，2020年，万物云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%;年末累计在管面积5.6亿平方米，其中一半来自于万科以外的项目。按万科2020年净利润415.15亿元计算，万物云为母公司贡献了净利润约8.93亿元。

针对上市的问题，万科董事会主席郁亮回应称，万物云作为上市公司，募集的资金是有自己用途的。选择在这个时候分拆上市，是考虑到万物云已经成为一个城市服务商，而不是一个传统物业服务商。而且传统住区物业服务里面，每年新增面积中由万科开发的项目已不足一半，所以万物云已经成熟了。

近两年，物业服务企业受到资本市场青睐，其资本市场表现也格外抢眼。如今，随着资本市场形势发生变化，物业板块也逐步回归理性。未来，物业服务企业的市场空间巨大，实现持续发展就离不开资金支持，IPO依然是企业发展的首选。

增值服务篇：拓宽服务边界和业务领域

常态化也使居民生活消费习惯发生了较大改变，增值服务潜力得到进一步释放。物业服务企业积极围绕社区资源和业主资产，不断开展新的增值服务业务，拓宽服务边界和业务领域，同时不断深化社区服务体系，从需求、产品、渠道等多维度推进，开发适合业主的增值服务产品，促成社区生活服务收入的高质量快速增长。

例如，龙湖智慧服务推进“物业服务+养老服务”落地;绿城服务在养老项目的开发运营、人才教育培训等领域有丰富的实操经验。绿城服务开始全面推进社区普惠托育计划;奥园健康则成立了大健康产业发展研究院，提供智慧居家康养、旅居养老等康养服务;保利健投专业布局康养，逐步形成了“机构养老为核心、社区为依托、居家为基础”的三位一体养老模式。

据中指研究院数据统计，2021年上半年，44家港股上市物业企业增值服务收入合计达358亿元，同比增速达79.9%，高出营收增速22.5个百分点;增值服务收入占营收比重提升5.3个百分点至43.1%，业绩贡献度进一步提高。碧桂园服务更是以高达63.9亿元的增值服务规模在行业居首。在增速方面，金科服务、碧桂园服务及世茂服务分别以187.3%、176.6%及156.7%的增速领跑行业。

物业企业探索“城市服务”

另外，物业企业还逐步跳出传统业务模式，探索“城市服务”这一新兴管理模式，进一步扩大服务边界。当下，随着“放管服”的持续推进，物业企业已经逐步承担部分社区治理和公众业态服务、后勤服务等工作，服务体系日渐成熟，具备了承接城市管理的基本素质。目前物业企业进入城市服务领域，主要依靠“专业服务+智慧平台+行政力量”相融合的方式，对城市公共空间与公共资源、公共项目实行全流程“管理+服务+运营”模式。

展望篇：物业管理行业发展空间依旧广阔

尽管今年资本市场物业板块整体呈现理性回归，但反观物业行业本身，其行业基本属性未变，物业服务企业，尤其是规模大、成长性好、盈利能力强、特色突出的企业依然具有长期投资价值。

展望未来，物业管理行业发展空间依旧广阔，服务边界在不断外延，企业发展仍会加速。并购仍是物业服务企业持续扩张规模的重要手段，整个行业的整合加速，市场集中度进一步提升，市场化拓展也将迎来突破性进展;整个资本市场的分化也将越来越明显，真正受到市场关注和青睐的仍将是头部企业;社区增值服务会迎来快速发展，商业运营和城市服务的未来增长空间较大，成熟的运营模式有待物业企业进一步探索;满意度建设，品牌建设和智能化建设将更加受到企业关注，成为推动行业品质前行的关键。