在今年开局非常缓慢的情况下，2019年下半年，较低的利率和多家庭机构贷款放缓推动了CMBS市场的发展。CMBS的专家们说，第四季度的情况看起来很好，而且这种情况可能延续到2020年。

富国银行房地产资本市场（Wells Fargo RealEstate Capital Markets）董事总经理乔恩？“所有的市场都非常活跃，比今年上半年人们预期的要活跃得多。”.

根据商业抵押贷款的警告，2019年前九个月的CMBS活动与2018年同期的58.7亿美元相比为57亿美元。马丁预计年底的数字将超过76亿美元，这得益于对一个非常繁忙的第四季度的期望。

“有报道说，价值20亿美元的纸张将在这个[第四季度]市场上市，”马丁说。

根据各种来源，2018年的总额为77亿美元和83亿美元。负责TREPP的高级管理董事曼努斯·克莱西(ManusClariy)估计，去年的总额约为95亿美元，其中包括机构多家庭和商业地产抵押贷款债务活动。

“在第三季度，我们的步伐是赶上去年的步伐，”说。

除了Megakes，马丁还说有一个“真正的健康供应标准导管交易。”

抵押贷款银行家协会(MortgageBankerAssociation)提供的数据显示，该年开局非常缓慢，从2019年第一季度到第二季度，CMBS发行量增长了58%。此外，与2018年上半年相比，今年上半年下降了11%。

“与去年和第四季度相比，我们倾向于在第二季度更关注第一季度的变化和更多的变化，”说，杰米·伍德威尔(JamieWoodwell)是工商管理硕士(MBA)的商业研究副总裁。

根据MBA的说法，商业和多家庭贷款的第三季度收入一直在董事会的范围内。伍德威尔说，每一个主要的资金来源都是以高于去年的速度放贷。CMBS贷款发放的美元数量同比增长52%，同比增长5%。Woodwell指出，低利率环境应继续支持房地产价值，并鼓励借贷到2020年。

“从今年夏天开始，我们看到了对CMBS的实际需求，”Woodwell说.“在8月、9月和10月有很多行动，但那些在CMBS发出[统计]后几个月才出现的行动。今年晚些时候，我们将看到来自夏季的一些力量，并进入第四季度。”

正在发生的两件事把已经在改善的CMBS市场推向了高速发展。7月底，美联储自2008年金融危机以来首次降息。随后又有两次降息，包括10月底，预计这将是今年最后一次降息。

“当美联储改变了他们的政策行动时，它证明了一个刺激，一个在手臂上的射击活动，”马丁说。

他指出，美联储的利率下降导致了再融资活动和新交易的增加，甚至超过了2019年最乐观的预测。

“利率确实下降了。对于在那里的借款者来说，这对他们和他们的财产是一个巨大的好处和顺风。它流经市场的其他部分，”Woodwell说。

克兰西说，特雷普从发行人那里听说，他们能够更好地竞争。

“不同的是利率下降得如此低以至于你要到保险公司不再感兴趣的地方，”“他们说，“它真的不符合我们的基准目标。”CMBS有一个更多的跑道，利用了它。我想这也会出现在第四季度的数字上。”说...

CMBS管道市场活动增加的另一个重要因素是，房利美(Fannie Mae)和房地美(FreddieMac)在夏季期间随着贷款上限的临近，放缓了他们的多家族起源。

“当机构贷款处于停顿状态时，许多大的多家庭借贷者转移到CMBS贷款中。这可能是导致第三季度激增的原因，”说JonathanHakakha是一家具有强大CMBS产品组合的商业抵押公司LosAngeles的联合创始人兼总经理。

“当它们开始轻敲制动器时，导管开始捕获大量的[多家庭交易]，”马丁说，政府赞助的企业。“此后，各机构出台了新的指导方针，并在业务中得到了全面的支持。但是有一个窗口-60到90天的好时间--对于多家庭的CMBS融资实际上比房利美和房地美更有吸引力。”

截至9月30日，富国银行在2019年头9个月在商业抵押贷款预警中占据了第五个职位，在2019年头9个月，富国银行在17个CMBS交易中占据了640亿美元，从2018年同期的约600亿美元增至19笔交易。根据CMA的数据，由花旗集团（Citigroup）在25宗交易中的市值为67亿美元的前六笔交易中，所有交易的交易金额至少为60亿美元。

富国银行(WellsFargo)在CMA的CMBS代理领导和联席经理中排名第三，在9月30日排名第三，其中26项交易中，共24.8亿美元，比2018年第三季度的29笔交易减少了27.7亿美元。瑞士信贷（CreditSuisse）在39宗交易中拥有30亿美元，在今年头九个月中领导了CMA排名。

今年变得更为重要的一个趋势是，大型贷款可能是单一资产的单一借款人交易，被多家交易商分割成管道。马丁表示，这推高了管道数量，改善了管道交易的整体衡量标准和交易质量。

尽管来自更有利的利率环境的活动有所增加，但迪伯·晨星(DBRSMorningstar)的信贷风险服务副总裁史蒂夫·杰林克(SteveJellinek)指出，新的发行规模已经下降。9月27日，根据公司第四财季的CMBS市场展望，新的发行规模为56.1亿美元，比去年同期增长3.6%。Jellinek引用了来自竞争对手的越来越多的活动，包括抵押贷款和私人债务基金，这有助于减少CMBS的起源。

杰利内克还指出，由于多德-弗兰克风险保留规则规定了更有选择性的承销标准，银行必须在游戏中蒙在鼓里，而贷款人正在转向低杠杆率、高质量的cmbs贷款。Trepp的研究显示，到2019年第三季度，管道贷款的平均贷款率为58.9%，而在多德-弗兰克法规出台之前，这一比例在2015年为65.4%。

Dekel Capital的首席执行官兼创始人施洛米·罗宁(Shlomi Ronen)表示，由于风险保留规则，CMBS市场目前的参与者越来越少。

“他们没有这个无限制的能力，我们已经预先崩溃了，”说.“你必须有一个相当大的资产负债表来发起数十亿美元。你必须有一张资产负债表来保留每个证券化的一部分。”

Ronen表示，CMBS的持续趋势似乎是更好的定价和更积极的贷款承销，提供10年期、纯利息的条款.他确实指出，在利率如此低的情况下，评级机构收紧了一些定价模型。

Hakakha说这是对放款人的关注。“银行会回来说你不应该惩罚我们和我们的借款者，因为利率很低。这是一场真正的战斗，每个人都在等着看比赛是怎样的，”说。

评级机构可能更加关注，因为10年期、只利息的CMBS贷款越来越普遍。然而，Hakakha表示，它为银行或寿险公司提供了竞争优势。

“如果某个人想要承担CMBS贷款，他们希望获得一个CMBS贷款最好的好处之一，该贷款是10年的利息。许多人在返回后。获得回报的方式是他们需要有只感兴趣的支付，”说。

据Jellinek说，与此同时，拖欠率继续创下危机后的低点。他说，由于CMBS宇宙贷款的数量略有上升，传统债务的继续解决，犯罪利率从9月的1基点下降到了1.39%。据DBRSMorningtar的9月报告称，2008年8月拖欠贷款余额从8月的12,52亿美元下降到9月份的1245亿美元，到2018年同期下降了17.4%。

报告指出，2010至2019年的贷款拖欠贷款占总额的一小部分，仅为0.5%，而拖欠危机后的贷款占0.9%。然而，DBRSMorn晨星预期危机后或CMBS2.0贷款的拖欠率开始增加。展望2020年，Jellinek没有看到任何令人震惊的东西。

“我们很可能会看到犯罪率的变化很小。地平线上没有什么让我紧张的，”说。

在2020年至2023年到期的一小波到期时间里，jellinek表示，“这实际上是CMBS市场的一个好东西，注意到他们推动了新的创新。到期的贷款需要进行再融资。”他说。

添加了“对于在其上拥有现有贷款的财产，财产价值自原始贷款以来最可能出现。这些速率最可能低于起源时的速率。这两个部分应该打开窗户使它能很好地重新融资，”Woodwell。

Hakakha对未来的情况也持乐观态度。我认为CMBS的活动将保持强劲。2013年至2017年期间购买价值增值特性的许多人现在已经完成了他们的业务计划，并准备好接受永久债务。有很多事情。”