美国各地的购物中心可能正在迅速关闭商店，但在斯塔顿岛，零售业从未如此活跃。

全岛范围内的新商店正在增加，而其他过时的购物中心正在重新配置和翻新。为了迎合不断变化的口味，Shake Shack和Land 's End等新进驻该区的零售品牌也加入了其中。

“每个人都喜欢指责亚马逊，但人们不再购物的想法与事实相去甚远，”史坦顿岛(Staten island)商业经纪公司Casandra Properties的副总裁兼首席执行官詹姆斯·普连达马诺(James Prendamano)说。“我们太懒了，太久了，作为一个行业，我们失败了，无法提供一种有趣的体验。”

但现在情况似乎不同了。今年5月，普连达马诺促成了一笔价值4100万美元的交易，出售了南岸公地(South Shore Commons)。(卡桑德拉是卖方吉多·帕萨雷利(Guido Passarelli)和他的儿子们的经纪人。)

卡桑德拉还是BFC Partners的帝国奥特莱(Empire Outlets)的经纪人。帝国奥特莱是一个购物中心，毗邻圣乔治海滨的纽约摩天轮项目(New York Wheel project)。这是该市唯一的奥特莱购物中心，计划在多次推迟后于明年春天开业，不久之后，金科地产(Kimco Realty)的露天生活方式购物中心林荫大道(Boulevard)也将开业，目前该购物中心正在新多尔普(New Dorp)建设中。乔希·温克兰茨(Josh Weinkranz)是金科公司(Kimco)北部地区的总统人，据他介绍，这个两层项目的租户包括一家Shoprite超市、一家阿拉莫德拉德豪斯(Alamo Drafthouse)电影院、洛杉矶健身中心(L.A. Fitness)和许多餐厅，所有这些都位于一个高度美化的公园式环境中。Weinkranz说，零售空间有90%是租来的。

林荫大道位于被认为是该岛南岸的地方(许多人认为它是中岛)，那里的人口基本上是同质的，大部分是白人，有大量的蓝领工人。1964年，韦拉扎诺海峡大桥(Verrazzano Narrows Bridge)通车后，大量居民从其他行政区(主要是布鲁克林)涌入，这座城市迅速发展起来。帝国直销店位于北岸，那里有更多的种族混合和受过更好教育的人口，分布在一个历史悠久的社区网络中。北岸的人口比南岸更稠密，而南岸通常是独栋住宅，北岸也有岛上大部分的公共住房。

金科正在添加史泰登岛的第三家目标店，位于北岸里士满港森林大道1520号的森林大道广场。它将于2019年开放。往南几英里处，有45年历史的史坦顿岛购物中心(Staten Island Mall)在现有130万平方英尺的基础上增加了20万平方英尺的零售、餐饮和娱乐空间，并将再增加18万平方英尺。新增加的门店包括Zara服装和Ulta化妆品、Container Store、Primark和德国杂货商Lidl。11月20日，Barnes &来宝集团将其史坦顿岛(Staten Island)唯一一家门店搬到了购物中心。

通用成长地产(general Growth Properties)旗下的斯塔顿岛购物中心(Staten Island Mall)的总经理吉姆·伊斯利(Jim Easley)表示，该购物中心顺应全国潮流，增加体验元素来增加客流量。戴夫,《敢死队》、《奇波特尔》和AMC多厅影院也将加入。重新设计的部分包括一个户外餐厅座位的广场，在天气较温和的时候，这里是举办娱乐活动的地方，比如在夏天开放的临时攀岩墙。

体验也是Weinkranz想要的林荫大道，它有户外咖啡馆的氛围，绿树成荫的环境，从周围的住宅区步行或乘坐公共交通都很方便。

Weinkranz说:“租户的混合创造了一个人们愿意去闲逛的环境，而不是只买一件产品就回家。”“住在社区里的人会想来这里，浏览餐馆，坐在外面——这在这个地区是不存在的。”

根据Weinkranz的数据，在岛上更好的购物中心，零售租金在每平方英尺50到60美元之间，在过去的十年里上涨了大约30%到40%。他认为，目前的租金水平比长岛和新泽西等周边都会区的其他地方要高，但他表示，尽管房地产和人口结构非常相似，但潜在租户并不气馁。(这些租金数据几乎适用于整个斯塔顿岛(Staten Island)，除了那些历史更悠久、规模更小的商业地块和尚未更新的购物中心。)

他说:“他们听到那里的租户正在表演的嗡嗡声，他们抓住了机会，得到了回报。”“塔吉特很长一段时间没有出现在这个岛上，但他们做了一次，做得很好，然后是第二次，现在是第三次。”

斯塔顿岛的第一个目标是位于查尔斯顿退伍军人西路2900号的砖镇中心，由Blumenfeld开发集团于2006年开业。2013年，金科在里士满购物中心(Richmond Shopping Center)开设了第二家分店，位于里士满大道2873号，靠近史坦顿岛购物中心(Staten Island Mall)。

沿着岛内商业街的商铺也表现良好。在上世纪70年代史坦顿岛购物中心开业之前，岛内商业街一直是该区零售业的中心。西布莱顿的新多普巷(New Dorp Lane)、里士满港大道(Port Richmond Avenue)和森林大道(Forest Avenue租金降至每平方英尺40美元的范围，让小企业主也能享受到。

施耐德房地产服务公司(Schneider Realty Services)的史坦顿岛(Staten Island)商业经纪人迈克尔•施耐德(Michael Schneider)表示:“我们有很多企业家来自日落公园(Sunset Park，布鲁克林)和皇后区(Queens)等地，他们负担不起金科地产(Kimco property)那样的大型购物中心，但他们能负担得起每英尺40美元的价格。”

或许更重要的是，在史坦顿岛，零售商必须给购物者一个理由，让他们留在自己的家乡区购物和吃饭，而不是像以往那样逃往新泽西和布鲁克林。对布鲁克林来说，吸引力在于熟悉;许多岛上的居民来自布鲁克林，在那里仍然有亲戚。对于前往新泽西的购物者来说，除了不征收服装税之外，还有便宜得多的香烟、酒精和汽油的诱惑。新泽西州的一些购物中心也为那些有购物倾向的人提供稍高档的购物服务，比如爱迪生的门洛帕克购物中心(Menlo Park Mall)、伍德布里奇的伍德布里奇购物中心(Woodbridge Center)，以及位于Short Hills的Short Hills的极为高档的购物中心。

购物者不仅要支付高额的过路费才能离开这个行政区，基础设施的问题现在也阻碍了去外地购物的传统。岛上四座桥梁上的交通很容易陷入停顿，尤其是在重大节假日和夏季海滩日。糟糕的是，街道上到处都是汽车，常常把一件偶然的差使变成长达数小时的折磨。

精明的当地零售商认为，这是一个机会，可以在失望的购物者和总是来斯塔顿岛的新顾客中发展业务。

伊斯利表示，代际模式每10年就会给他的购物中心带来一个全新的购物群体。他看到现在的老客户都带着自己的孩子来了。

他说:“这不是一个停滞不前的市场，总是有新人加入。”“我们需要把人们留在斯塔顿岛，我们需要给他们一个留下来的理由。”

根据Weinkranz的说法，斯塔顿岛的零售业正在蓬勃发展，因为开发商们终于注意到像Zara、H&M、chick - fila、The Container Store、Primark和Lidl等全国性品牌的缺乏。

“我们看到史坦顿岛想要这种全国性的零售，他们不想去布鲁克林或泽西才能买到，”他说。

对普连达马诺来说，这种转变来得太迟了。在这个行政区，一个市议会选区的家庭收入为11.6万美元，在该市排名第三。

“我们今天所做的一切都与五年前不同，”他说。“为什么不购物吗?”