作者：公子不悔01

备受期待的特区会议今天上午在深圳前海举行。相信很多人都看了直播，尤其是那些一直关注投资信息的人。

不管怎样，我看了整件事。

我们只关心两件事：1。深圳会被Z治理吗？2.深圳会扩容吗？

然而，一路下来，两个预期一个接一个落空了。

对于想在东莞，尤其是惠州投资的人来说，不带着去，往里拓展，对他们是不好的。

情况也是如此。在预期不及的情况下，这个数字预测东莞和惠州的楼市在第四季度会出现一波调整。不过，调整的幅度不会太大。

调整归调整，但不影响东莞、惠州仍值得买的判断，尤其是东莞。

02

先说说东莞。

在全国范围内，只有北方的廊坊能找到和东莞一样好的。廊坊夹在一线城市北京和新一线城市天津之间。

东莞是中国唯一夹在两个一线城市之间的城市，也是中国最具发展前景的城市群(粤港澳大湾区)的核心成员，深圳都市圈的一员。这种区位优势注定了东莞楼市的潜力。

除了区位优势之外，东莞在支撑楼市潜力的两个基本要素，即经济和人口方面也是非常出色的。

从上世纪90年代开始，东莞就一直戴着明星地级市的光环。

2019年，东莞GDP为9483亿元，位居珠三角第四、全国第19，距离万亿GDP俱乐部仅一步之遥。

制图：城市金融和经济学；资料：市统计局

人口方面，2019年东莞常住人口846.45万人，仅次于大湾区的广深。

此外，增量方面，2019年东莞常住人口增加7.23万人。虽然无法与深圳、广州、杭州、宁波、成都等热门高水平城市相比，但其增量也走在全国前列。

制图：城市金融和经济学；资料：市统计局

在强省时代，东莞的人口吸引力取得了这样的成功，已经很漂亮了。其投资价值不逊于很多省会城市。

从它的汽车保有量也可以看出来。

制图：城市金融和经济学；资料：市统计局

上图是mainland China汽车保有量超过200万辆的城市名单。可以看出，东莞排名第十，高于天津、南京、杭州甚至广州。

当然，深圳和广州有很多人摇不动车牌号，反而挂东莞，但这个排名也能说明东莞很受欢迎。

除了经济和人气活力，东莞的交通也是看涨趋势的原因之一。

在大湾区的规划下，东莞必然成为深莞广的黄金发展轴。为了打通大湾区内部交通，广深两地规划了多条地铁与珠江东岸的东莞相连。

国家发改委提高地铁申请门槛后，东莞是少数仍有资格申请地铁建设的地级市之一。

此外，在9月2日交通部发布的《交通运输部关于深圳市开展高品质创新型国际航空枢纽建设等交通强国建设试点工作的意见》中，明确指出：

未来一两年内建成，未来三到五年深圳6号线将与东莞1号线连接。不仅对接，还直接延伸到东莞。深圳10号线东延至东莞凤岗；深圳11号线向北延伸至东莞长安；深圳22号线向北延伸至塘厦、东莞等地。

近期，东莞1号线将与广州5号线接驳，东莞8号线将与广州27号线接驳，东莞13号线将与广州3号线接驳，东莞10号线将与广州22号线接驳，广州地铁28号线也计划分支至东莞寮步。

东莞连接深圳和广州地铁的路线图

03再看惠州。

在9月2日交通部发文前，这个数字判断惠州谨慎乐观。

区域

通过一至两年时间，启动深大城际、广莞深城际延伸、深惠城际等城际铁路项目建设。深圳14号线向东延伸至惠州惠阳。

看，深圳地铁14号线一直延伸到惠阳。

对于因地铁门槛高而失去地铁梦的惠州来说，无异于被找回。

惠州没有资格建设地铁，因为它的城市人口还没有达到300万。但是现在当局同意深圳将地铁14号线直接延伸到惠阳，在惠州有四个车站：白云站、曹杨站、惠州南站和新桥站。

深圳地铁14号线

基于此，即使今天深圳Z的管辖和扩张失败，至少惠阳还是值得乐观的。

这是一种倒退。

其实深圳Z管辖的可能性并不高，但扩容的概率还是很高的，业内人士基本认为深圳会扩容。

原因是深圳太小，人太多，不能靠盘活土地、旧改来解决。需要通过扩容来解决深圳的空间瓶颈，否则会制约深圳的发展。

这个问题也是如此。深圳扩容只是时间问题。

事实上，扩展这样的东西是不可能的

在今天这样的会议上宣布。今天很多人都期望得到这样的信息，管理层心知肚明，更不会在这种会议上宣布。

本号预测，不久的将来，会在一个相当平静的时期，突然宣布深圳扩容，就像当年宣布雄安新区一样毫无征兆。

换言之，东莞与惠州，未来仍大概率有部分甚至全部并入深圳的可能。一旦实现，更加利好这两座城市，自不待言。