在人们的生活中，只有死亡和税收是无法避免的。房地产已经进入红海时代。如何降低成本，提高效率，是每一个房地产经营者面临的难题。房企逐渐重视增税，但增税只能由财政部门来做吗？增税涉及项目全周期，多专业协同对地产运营商来说是机遇。嗨，兄弟姐妹们！让我们了解一下增税，它能让现金流和利润率飞起来！

2017年6月29日，万科子公司万西地产通过现场公开拍卖方式收购广信地产资产包，总价551亿元，溢价23.3%。公告显示，该资产包包括广信地产100%投资权益及债权和广州分行100%投资权益。值得注意的是，在551亿元的购房总价中缴纳的土地增值税已达315亿元。

在这里，仅土地增值税就占资产包的60%以上。感觉很可怕吗？

小楼觉得不可怕，但是非常非常特别可怕，但是无法避免！

作为合法企业，只能通过提前税务筹划少缴、缓缴。

什么是税务筹划？

税收筹划是指在税法规定的范围内，通过预先规划和安排经营、投资、理财等活动，尽可能获得“节税”税收利益的行为。税务规划是税务规划的免费翻译。

中华人民共和国国家税务总局正式名称：税务筹划。

为了更清晰地反映税收对房地产项目的影响，萧楼收集了两个案例。

两个案例

案例一(土地增值税):

项目一期：

工作证1:高层、别墅、停车位

工作证：2:高层、别墅、停车位、商业

证书1与证书2之间的土地成本按建筑面积分摊，证书1中高层别墅车位的土地成本按建筑面积分摊，证书2相同。两项工作规定内，别墅的土地成本被摊薄，别墅是溢价较高、成本较低、增值率较高、税负较高的产品。

清算结果：前期已补缴土地，增税1800万元，退税700万元。

项目a第二阶段：

工作规范证书1:别墅

工作证书2:高级管理人员

工作许可证3:幼儿园(商业)，地下室

三张工作证的土地成本按建筑面积分摊，别墅土地成本为实际土地成本，未摊薄，增值率合理。

清算结果：前期已缴纳土地，增税600万，退税600万。

案例二(企业所得税):

项目A的合同收回日期为2018年12月31日，项目B的合同收回日期为2019年1月1日。

项目2018年12月，需结转已销售且已达到合同收楼日期的商品房收入和成本。2019年1月，需要缴纳结转的增值税和所得税。2019年5月，在2018年做最终结算时，需要考虑这部分。2019年5月，该部分尚未取得且超过合同估算金额10%的商品房发票不能计入本年度成本(合同估算金额的10%)

项目B:已出售商品房达到合同收楼日期的收入和成本于2019年3月结转，结转的增值税和所得税于2019年4月缴纳(延迟三个月)。2020年5月进行2019年汇算清缴时考虑这部分，取得发票的期限可延长一年。相关增值税、所得税原则上延长三个月。如果可以通过其他调整进行临时规划，税收可以延长到2020年，延迟17个月。

案例一，项目一期缴纳增值税1100万元，二期共计缴纳0元。

案例二，项目乙的企业所得税比项目甲延迟了17个月.

现在的房地产运作，取决于

三大税种是：增值税、土地增值税和企业所得税。

小税种包括契税、印花税、土地使用税、城建税、教育费附加和地方教育附加。

要求土地增值减少20%，这需要在营销定位和公寓设计上特别注意。要求满足容积率大于1.0，容积率小于120(每个面积可放大1.2倍，即144平)，成交价格低于同级1.2倍。

细心的朋友会对项目中扣除10%和增加20%的开发成本有疑问。

开发费用为10%，一般指营销费用的5%，财务费用和管理费用的5%。额外的20%是指土地税增加中的可扣除项目。根据土地增税法，房地产项目可以在土地成本和开发成本的基础上再扣除20%。

增值税一般按9%的税率征税，既可以抵扣进项，又可以抵扣土地成本；简易税率为5%(旧项目)，不包含投入和土地成本。

还有其他种类的小税种，影响较小，规划空间有限，这里不一一列举。

关注项目运营各阶段的税收增长

集中征地阶段：

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土地使用税：应在合同中约定为土地交付后的次月支付土地使用税，若合同中未明确，需在合同签订的次月支付。

土地票据：通常以项目公司名称为土地票据上公司名称，若为合作项目，考虑换票或由对方兜底此问题造成的税费增加。

土地款返还：部分三四线城市存在这种情况，土地价款返还有确收补贴和冲减土地成本两种方式。土地成本为增值税、土地增值税可扣除项，且可加计20%，应争取与政府沟通以确收补贴形式返还。

竞配建：是否视同销售各地规定不同，深圳视为公建配套，佛山需根据移交对象确认，故在招拍挂竞配建前了解当地政策。

红线外支出：是否能计入土增税可扣除项，需与当地政府沟通，争取获得认可(会议纪要等文件)，同时在红线外施工单位尽量使用红线内有合作单位，弱化合同中红线外概念(比如合同中尽量不提“红线外”字眼)。

合作拿地：主要三种方式：股权转让、资产转让、增资，需要仔细衡量各种拿地方式的税费。

立项：高溢价项目建议将多个地块作为一个立项，可以延迟缴税，同时更好的对地块内各类业态成本进行更好的规划;低溢价普通住宅项目，单独立项，注意控制土增税20%的临界点。

开发建设阶段主要关注点：

户型设计：结合各地普通住宅和非普通住宅的标准，确定合理的产品组合、户型搭配等(普通住宅户型144下方可有机会免土地增值税)，但需满足容积率大于1.0，建面120以下(各地区可放大1.2倍即144平)，成交价低于同级别1.2倍。

小楼在此说明下，普通住宅即指144平以下住宅。另外非普通住宅比普通住宅的土增税预缴税率高。

新老项目区别：老项目可采用简易计税方式(增值税)，但施工许可、总包合同需满足条件(2016年前)，现在基本没有了。

地块分期、工规证获取：在项目分期对不同增值率的产品合理搭配，以期降低整体增值率，应尽量避免高增值率产品和低增值率单独划分为一期(可参考案例一，工规证划分对土增税影响较大，且不同工规证之间的亏损无法互相弥补)。

成本规划：在不增加现有成本的前提下，通过项目开发成本分摊方式的调整，利用地价、公建配套、开发间接费、资本化利息等在各期、各产品类型中的转移，此消彼涨，从而达到降低整体税负的目的。

增加成本：如适当考虑精装修，提高材料品质。

自有总包或施工单位：合理提升总包或自有施工单位合同价格。

提前测算成本分摊方式：成本分摊方法有占地面积分摊、建筑面积分摊、直接成本法分摊、预算造价法分摊。对不同方法进行建模测算，选择对公司最有利的分摊方式。

合理规划各种产品成本，保持各产品比较均衡的增值比例。

由于各期产品增值率不同，应统筹考虑配套设施的建设进度和成本分摊办法，尽量将配套设施与增值比例较高的产品搭配。如跨产品类型调整-从低税负产品类型向高税负产品类型移动;跨期调整-从低税负向高税负移动;跨项目移动-利用总包单位将开发成本在高税负、低税负项目之间平移;通过园林、绿化、土地整理费等增加园林配套成本，拉低整体税负。

总包合同签订范围尽量与工规证一致：分摊成本时更准确，清算结果有理有据

合同金额签订向溢价较高业态倾斜：减少高溢价部分的增值额和利润。

例如：绿化合同，合同总金额为100万元，假设实际地面绿化面积高层和别墅基本一致，均为2万平方米。高层建面5万平方米，别墅建面1.5万平方米。

合同签订方式1：A合同绿化范围包含高层和别墅，成本分摊只能按照建筑面积分摊，高层可分摊成本100*5/(5+1.5)=76.92万元，别墅分摊成本100-76.92=23.1万元。溢价较高的别墅分摊的成本较少，增值率变高。

合同签订方式2：签订A合同(为别墅做绿化)和B合同(为高层做绿化)，可以直接将成本对象化，无需分摊成本。别墅成本为50万元，高层成本为50万元，溢价较高的业态成本也较高，增值率降低。

销售阶段主要关注点：

合理的价格策略：定价和调整价格时应避开无效价格区间，即土地增值税临界点。

由于各产品提升价格带来的利润增加不同，价格调整时应重点关注价格提升带来更多利润的项目上。

销售合同中价格：建议将房价与税款拆分列明，可节省印花税。因为合同做明确后，印花税则按合同中房价缴税，否则按合同金额缴纳。

由于自己持有的会所等配套设施成本清算时不能扣除，可考虑将会所等配套资产以合适的价格销售给关联企业，以期其成本和收入能够与项目整体进行汇算。

比如车位去化问题：沟通打包销售、产权办理相关事宜尾盘项目需提早介入，防止后期先交税，再退税(企业所得税无法退税)。对土增税，企业所得税的影响：

土地增值税：可抵减非住宅(商业部分)的增值额。

企业所得税：可提前确认亏损，抵减其他业态的盈利。

例如：A项目全周期货值20亿元，其中车位货值1亿元，车位部分预计周期亏损0.8亿元。2019年4月份，除车位外全部销售完毕，已售出商品房合同收楼日期及实际收楼日期为2019年12月。经测算，2019年12月收楼时，结转收入成本后，当年结转收入成本部分：高层亏损0.2亿元，别墅盈利0.8亿元，商业盈利0.2亿元。2019年10月份，收到税务局通知书，要求90日内进行土地增值税清算并上报资料。(假设企业所得税与土地增值税扣除金额一致)

1、若2019年打包出售车位，且车位收楼：2019年应交企业所得税：(0.8+0.2-0.2-0.8)*0.25=0万元

即：车位可抵减企业所得税0.2亿

2、若2019车位未规划，后续慢慢销售：

2019年应交企业所得税：(0.8+0.2-0.2)*0.25=2000万元，

且存在以下风险：

(1)企业所得税永久性损失：后续已无其他业态销售及收楼，车位每次卖出都是亏损，无法抵减以前年度企业所得税，损失税金0.8*0.5=2000万元。

(2)土地增值税损失：非住宅增值额>=0.2亿元，车位亏损无法抵减非住宅盈利，以增值率30%为例，该项目需至少多交土地增值税0.2*30%=600万元。

竣工交付阶段需关注点：

竣工交付的节点设置：如案例一，12月31日改为1月1日，只推迟了1天竣工、交付。相当于延迟1天竣备&交楼延迟1个月确认收入企业所得税延迟1年汇算清缴(系统确收的三个条件)。

好处：可带来上千万的税费延迟缴纳1年，可以减轻企业现金流的压力;同时可以为发票到账留足时间，减少因发票缺失带来暂时性损失;另外延迟1年汇算清缴，赚取税金的时间价值。

加快总包结算进度：1、尽早结算，取得进项发票，避免先有销项，后期进项无法抵扣;2、土增税成本分摊可根据结算书对象化，否则只能均摊成本(销售进度达到一定比例，未结算也应进行土增清算)。

总包结算金额倾斜：1、结算金额向溢价较高业态(别墅、商业)倾斜，形式上提高其成本;2、溢价较低或无溢价(高层、车位)的控制结算价格，但注意20%增值率的分界线。

税务筹划的关键是提前进行规划，并且落实。从案例中能看出，税筹对于项目的现金流、利润率影响都是十分巨大的，想多拿点奖金的地产运营朋友，你真的得懂点税筹啦!让现金流和利润率飞起来!