多家房企资金链依然偏紧:现金流量净额出现下滑

4月，同策研究院监测的40家典型上市房企融资总额创下近9个月来的最高值，但多家房企资金链依然偏紧，经营活动产生的现金流量净额出现下滑。

2017年10月，华润置地经过40多轮的鏖战，拿下东莞大朗的一宗住宅+商服用地。半年过去，如今此宗地尚未开工。

华润置地正为此寻求资金，希望以增资方式引入1～4个投资方来完成宗地的开发。目前，华润置地正在北京产权交易所挂牌转让此项目的项目公司20%～80%股权。

同期，更多中小房企在北京产权交易所、上海联合产权交易所等转让出售项目或股权，如重庆渝能产业公司等以21.5亿的底价挂牌出售100%股权。

这是房企在资金压力下的生存侧面。4月，同策研究院监测的40家典型上市房企融资总额创下近9个月来的最高值，但多家房企资金链依然偏紧，经营活动产生的现金流量净额出现下滑。

此际，在国内融资环境得不到放松的情况下，房企海外融资发债或也将面临收紧，好在，房企仍可通过资产证券化融资。4月27日，碧桂园租赁住房类REITs产品首期发行。进入5月，恒大等公司传出发行租赁住房资产证券计划的消息。

融资放量但依然缺钱

同策研究院监测40家典型上市房企完成融资情况发现，2018年4月，融资总额折合人民币共计769.12亿元，环比3月增加22.65%。

4月，40家典型上市房企的融资总额自2017年4月以来，仅次于最高月2017年7月(816.15亿元)，创下连续9个月以来的最高值。

房企融资分为股权融资和债权融资两种，为了不冒股权被稀释的风险，房企往往更青睐债权融资。4月，债权融资总额达747.57亿元，占融资总额的97.20%，环比上升20.78%。

其中，房企融资的战场主要集中在海外资本市场。同策研究院数据显示，4月，采用发行公司债方式的融资总额位居第一，融资规模达470.13亿元，占房企融资总额的61.12%。其中境内发行116亿元，占比24.67%，境外发行354.13亿元，占比75.33%。

然而日前，国家外汇管理局表示，强化对重点领域、重点行业借用外债的管理，除有特殊规定外，房地产企业不得借用外债。

同时，房企在海外发债有资金成本升高的趋势。从房企4月披露的融资消息来看，融资成本最高的一笔是融创中国发行的、2023年到期的4.5亿美元优先票据，利率为8.35%。

有中部地产公司人士称，该公司短期融资利率12%左右，一年期融资利率9%左右，相比去年提高了3个百分点。从银行的贷款利率超过6%，比基准利率提价近三成。

2018年以来，房地产融资成本大幅上升。

受到市场利率上升、表外金融监管等因素影响，房地产公司的资金成本上升较快，部分企业的融资渠道日渐狭窄。

一方面，房地产通过银行间市场、交易所市场进行的场内债券融资新增较为困难，存量债务回售压力大;另一方面，银行表外对接非标融资监管更为严格。

有华南银行业人士表示，年前资质尚可的企业，银行会立即放贷。但今年监管尤为严厉，即使企业资质不错，也很难投放到楼市等领域。多位信托公司人士均表示，与2017年相比，2018年的房企信托融资成本普遍上升了1-2个点。有中部地区地产公司人士表示，春节后通过信托等融资成本提高了3个点，一年期融资成本上升到12%。

对于房企来说，融资渠道收紧在2017年已感受十分明显，由于企业信用债发行等多个融资渠道陆续受限大幅缩量，助推房企融资在2017年重新回归银行贷款和房地产信托。

民生证券研究院统计，2017年全年房企外部融资较2016年减少约2000亿元。具体而言，银行贷款比较平稳，从2016年的5.67万亿元降至5.6万亿元，同比下降1.2%。股权融资和债券融资大幅回落，股权融资从1688亿元降至356亿元，同比下降近80%;信用债融资从1.05万亿元降至3610亿元，同比下降65%。

融资成本整体上升

2017年以来，房地产通过债市融资成本不断上升。

有中部地产公司人士称，该公司短期融资利率12%左右，一年期融资利率9%左右，相比去年提高了3个百分点。从银行的贷款利率超过6%，比基准利率提价近三成。

有机构人士表示，2017年四季度后，房地产融资利率开始快速抬升。大型地产企业的融资利率在5%左右，中小地产企业融资成本在6%-9%不等，有些甚至更高。

中信建投近日的一项调研显示，房地产企业普遍表示从2017年下半年开始融资难度加大，体现在融资额度和融资成本上。一家央企的开发贷款在前年还是基准利率下浮，去年下半年已经变成上浮，在境内融资收紧背景下，更多有渠道的企业开始转向境外融资，企业普遍预计2018年整体融资成本会比2017年有50-100BP左右的上升。

地产企业的融资途径，包括银行信贷、股权融资、在交易所或银行间市场发债、非标融资、境外融资等多种途径。其中，股权融资自2015年之后已凤毛麟角;2016年四季度，《关于房地产业公司债券的分类监管方案》、《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》等政策陆续出台，2017年公司债发行规模的骤减，且均集中在2017年下半年发行。

从利率看，在债市利率整体上行的背景下，2017年地产信用债发行利率较2016年亦有大幅上升，中长期地产信用债中，去年四季度AAA级加权利率5.92%，比2016年提高了1.63个百分点。

此次资金成本上升的特殊之处在于，在紧信用的背景下，部分企业资金成本快速上升，一些大型国企资金成本上升较慢，个人按揭贷款资金成本上升较慢。中长期贷款基准利率没有发生变化，未来可能也不会发生变化。

中信证券预计，大中型民企来说，本轮资金成本上升周期(超过一年)存量资金成本可能要上升200到300个BP。民营房地产企业面临的不仅是资金成本上升的问题，还有逐渐失去长期稳定的信用负债来源的可能。

贷款方面，监管加强了涉房贷款核查管控。今年以来，银监部门已经针对违规输血楼市向商业银行开出10余张罚单。