5月京城二手房成交了1.8万套 达到“3·17”调控以来的最高值

持续的价格下调后，楼市迎来了成交回暖。来自多家中介机构的统计显示，5月京城二手房成交了1.8万套，达到“3·17”调控以来的最高值。不过，业内专家表示，1.8万套的成交量仍属于正常交易水平，并未有过热迹象。

根据我爱我家市场研究院统计，上月，北京二手住宅共网签18096套，环比4月的13673套上涨了32.3%，同比2017年5月则上涨了67.5%。实际上，这是自2017年3月以来首次同环比双上涨，1.8万套的签约量也创下了14个月以来的高值。而从价格上看，尽管5月二手房成交均价环比4月上涨了0.6%，但与去年4月的最高点相比，目前的二手房成交均价依然累计下降了17.6%。

学区房政策刺激二手房成交

“5月二手房成交量上涨的最主要原因是部分区域对学区房政策做出了调整，特别是东、西两城区对于学区房指标的限制，使得部分家庭出现了家庭内房源过户。”北京中原地产首席分析师张大伟告诉记者，根据中原地产的监测，5月东、西城区的二手房签约占比分别为总签约量的5%和8.2%，而在往年正常情况下，这两个区的市场占比基本在3%和5%的水平。

不过，在我爱我家市场研究院院长胡景晖看来，1.8万套的市场交易量相对于800万套的存量规模而言，依然处于正常交易范围之内，这从购房人的支付结构上就可证明。据我爱我家市场研究院统计，5月的二手房交易中，使用全款的购房人占24.8%;使用商业贷款的购房人占20.9%;使用公积金贷款的购房人占29.8%;使用组合贷款的购房人占16.6%;其他方式占7.9%。

二手房市场并未过热

“整体来看，全款购房的比例在5月有所收窄，只占到四分之一，而公积金贷款和组合贷款购房的比例则占到46%，这说明当前二手房市场中更多人都是动用公积金参与购房。”胡景晖告诉记者，使用公积金贷款的购房人基本是以自住需求为主，他们或是安家置业需要，或是教育需要，或是改善居住条件需要，整体的居住属性很高，投机者很少。因此，虽然网签量创下了14个月来的新高，但当前的二手房市场仍是健康的，并未出现过热的迹象。

实际上，刚需型购房人选择在此时入市，正是由于持续的严厉调控下二手房市场出现了明显的价格调整。北京中原地产的监测数据显示，从2017年4月到2018年4月，二手房市场的平均成交价格已累计下跌了15%，部分区域房源价格的跌幅则接近20%。“总体说，楼市已经逐渐从2017年三、四季度的低迷中缓慢回归平稳。”张大伟特别提到，随着北京关于限价房入市新规的出台，预计从本月开始，北京将陆续有一批限价房和共有产权房上市，在供应增加的基础上，市场在下半年还有可能接着降温。对于刚需型购房人来说，这些低价房源入市后，购房的选择性也将增加。

“当然，在市场升温的情况下，对市场过热还是要积极预防的，这也是近期北京提高首套房贷款利率等措施的初衷。”胡景晖指出，从5月中旬起，二手房市场的单日网签量已有所下降，“我认为，接下来北京二手房的交易量或许不会再有明显增加，市场或将进入一段触顶企稳的时期。”