保利认为，长租公寓有三种商业模式：自持运营、二房东、管理输出。

“房地产开发的高峰终将过去。”在7月22日的博鳌21世纪房地产论坛上，保利公寓管理有限公司总经理方琳说。

房地产市场进入存量时代，抢滩长租公寓市场，成了众多开发商的一致动作。走在租赁市场前列的保利，在一系列实践后提出了“开发+租赁”的模式，并坚定要做大规模，做行业领头羊。

这意味着，又一强势房企进入长租公寓的规模赛道。方琳表示，政府大力推进租赁市场的用地出让，从土地源头重新定义了房企的开发模式，而改造更新也必将成为房企站位和破局的关键。

租赁市场的爆发，以及去杠杆、降负债率的政策基调，催生了租赁和租赁REITs等金融工具的快速发展。左手扩张，右手融资，谁会成为新一轮的长租规模王?

跑马圈地

2016年、2017年，保利地产在天津、杭州、上海等7座城市拿地52万平方米，由此进入自持住宅或长租公寓领域。

作为央企，保利对长租公寓的理解，除了业务发展需求，更多了一层社会担当的色彩。

方琳表示，与即将消逝的开发高峰相比，50万亿或者100万亿租赁市场，运营潜力是无限的。这也是众多房企和开发商进入城市运营的重要判断。

政策也大力支持租赁。本轮政策核心的观点是房住不炒，让房子回归居住的本质，让房企因为房屋的使用价值获得利润，这是长租公寓商业模型成立的前提。换言之，政策要求房企不仅通过销售，还要通过运营房屋的使用价值来获得利润。

对于租赁业务未来的发展策略，方琳在“博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会”上称，“保利唯一的出路是摊薄成本，做大规模”。

2010年，保利地产提出了“一主两翼”发展战略，2013年提出了“6+3”发展战略，包括地产、养老、教育、购物中心、酒店、教育等领域，保利公寓是保利全产业链的一员。

一方面，保利公寓整合外部资源，与林安物流、滴滴打车等合作;另一方面，保利公寓导入集团别的业态，共享内部资源。

比如，保利拥有12年酒店运营管理经验，共运营29家酒店，在中央采购平台具有成本优势。能在长租公寓N+中使用和五星级酒店相同的床垫，就得益于此。

除了自有品牌的公寓外，保利也在积极外拓合作项目，一是政府人才公寓和新区新城的人才公寓，对城中村微改造和更新;二是与其他的开发商进行合作开发和经营，现在，保利地产已经与超过5家的其他开发商签订战略协议，优化资产品质，投入运营。

保利公寓从商业板块孵化出来，与保利酒店、保利购物中心和社区商业在一个平台协同工作。保利公寓跟其他企业不太一样的地方在于，其目前参与非常多的开发区项目，例如新城建设。

目前，保利公寓已布局广州、重庆、北京、长沙、大连、沈阳等十余城市，拥有瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌线，在全国拥有30余个项目。

不只是保利地产，多个集中式品牌公寓纷纷打出规模扩张的目标。万科表示2018年将新增10万间泊寓，碧桂园称三年内发展100万套长租公寓，龙湖冠寓的目标是在2020年达到规模行业前三。

分散式长租公寓的佼佼者自如，也提出未来3年在深圳总运营达30万间的目标。

龙湖集团深圳区域公司总经理鞠文杰告诉21世纪经济报道记者，没有规模，在这个行业里就没有成本优势。

金融助力

保利认为，长租公寓有三种商业模式：自持运营、二房东、管理输出。

其中，自持运营是未来的市场主流，前提是REITs和资产证券化成熟发展;二房东模式，最大的挑战就是薄利;管理输出可能专业化，但是规模不会做到很大。

“光租赁的逻辑不能够完全成立，必须是开发和租赁结合。”方琳称，直接获得房子的成本，必然要高于获得租赁用地建设的成本。用地重新再建的成本，低于直接拿房，这是开发和租赁捆绑，成为闭合的商业模式重要的一环。

由此衍生的问题是，在长租公寓运营中，金融的助力至关重要。

据统计，房企20强中已有过半企业踏足长租市场，面对规模的追求，众多房企面临巨大的资金压力，寻求金融机构的支持，成为探索的主流。

银企合作是房企获得金融支持的一种模式。

2018年，建行、工行、农行等多家银行先后与万科、招商、恒大、广州越秀、珠江实业集团等合作，为其提供租赁金融服务。服务的内容正不断多元，5月9日，龙湖集团与工商银行在成都联手，打造“冠寓租房分期”项目，将采取信用卡分期的形式，使按月支付成为可能。

另一种模式是资产证券化。保利在类REITs上先行一步，并在近五个月的实践中积累了一定经验。

目前，保利公寓正在围绕50亿元REITs的资产管理开展业务，现已布局全国，在北京、广州、佛山、三亚等10余城市先行落地，其中在营项目11个，筹开项目10个。

国泰君安证券分析师谢皓宇认为，随着魔方公寓ABS、自如ABS的成功发行以及新派、保利类REITs项目的成功发行，为长租公寓通过资产证券化方式融资开辟了崭新的道路。

4月27日， 国内规模最大的住房租赁REITs“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”首期实现发行，首发规模17.17亿元;5月2日，恒大集团百亿级首单住房租赁ABS产品被上交所受理，首涉长租市场。

此外，当代置业、安居集团、优客逸家、泰禾等也在长租公寓融资方面有新动作。

长城证券分析师汪毅认为，对于房企而言，REITs将成为一种有效的融资工具，帮助企业盘活存量，加快资金流转，改善公司资本结构，使房企可以在开发运营商和资产服务商之间进行切换。

另一方面，REITs可为投资者提供风险较低、收益稳定的投资产品，进一步拓展投资渠道，加速金融市场的发展壮大。