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房贷利率继续保持高位 调控力度再次升级

“现在首套房的贷款利率一般是基准利率基础上上浮10%,二套房贷款利率为上浮20%左右。”海淀区某地产中介表示。在调查中,《金融时报》记者发现,北京地区的房贷在近几个月基本保持在同一个高水准上。

融360数据显示, 7月北京首套房贷款平均利率为5.47%、二套房贷款平均利率为5.90%,环比上期均未出现变化。具体到银行方面,其在北京地区监测的30家银行中,有22家银行执行基准利率上浮10%;四大行及浦发银行执行基准利率上浮15%;光大银行、东亚银行执行基准利率上浮20%;另有1家银行分(支)行停贷。二套房方面,28家银行执行基准利率上浮20%,另有1家银行执行基准利率上浮30%。

放眼全国,房贷利率保持高位的趋势同样明显。在上述机构监测的35个城市的533家银行分(支)行中,有47家银行分(支)行首套房贷款利率上升,占比8.82%,较上月减少9家银行分(支)行;有476家银行分(支)行首套房贷款利率与上月持平,占比90.24%。

与房贷利率持续稳定在高位态势相呼应的是房贷业务的持续萎缩。易居房地产研究院7日发布的《2018年二季度全国居民购房杠杆研究》显示,2018年二季度,个人房贷余额同比增幅和全国居民购房杠杆率分别回落至18.6%和31.9%,双双连续5个季度下行。从新增个人购房贷款余额来看,2018年二季度,个人住房贷款余额新增9800亿元,同比下降2%。

7月,首套房贷款利率执行基准利率及以上的银行占比为94.76%,打消了之前市场对央行释放流动性,在短期内导致房贷利率降低的猜测。

这与决策层及相关部门对“房住不炒”的新型住房制度的推进密不可分。中原地产研究中心统计数据显示,2018年1-7月,全国主要城市调控次数达260次。而在7月单月,全国楼市调控密集程度再次刷新历史记录。相关部门在合计超过60个城市发布了超过70次各类型房地产调控政策。

其中,最引人注目的,莫过于7月31日深圳发布的《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》。这份被称为 “深四条”的文件,不仅规定暂停公司买房,公寓限售5年,新供应土地上公寓只租不售,还在规定住宅限售3年,不追溯的同时,对离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的购房者,首付款比例不低于70%。

这也使得深圳成为调控最严厉的一线城市。融360统计显示,7月,在北上广深四个一线城市中,深圳的首套房房贷利率最高,达到5.6%。此举或将进一步拉大深圳与其他三城在该数据上的差距。

而在同一日决策层把去年3月写入政府工作报告的“遏制房价过快增长”升级为“坚决遏制房价增长”后,严控楼市的导向将再度升级。而这也打消了市场的侥幸念头,据知情人士向《金融时报》记者透露,本月某沿海热门城市的土地拍卖中,开发商纷纷保持观望态度,最后导致流拍。

同时,专家和业内人士表示,在决策层对“因城施策”方针的指引下,房贷利率或将在不同类型的城市出现分化。相比需求更大的一线和受棚改政策影响显著的三线城市,近期受政策调控影响较大的二线城市房贷利率下调的可能性更大。这也意味着,当前二线城市利率持续上涨的局面或将终结。

房贷业务呈现变化

8月1日,四大行在苏州的分支机构一致出台新的房贷政策,规定客户若在5年内提前还款,将被收取违约金。“在苏州二手房市场,贷款未满5年,而要提前还款的现象并不罕见。”苏州地区某银行业人士表示,此举将打击二手房交易的积极性,并在一定程度上为房地产投资降温起到作用。

实际上,不支持提前还贷,在银行业内并不新鲜。“对于银行来说,房贷是一个优质业务,虽然相比其他贷款业务利息稍低,但是非常稳定,而且不良率也很低。银行当然不希望终止这个业务。客户不提前还款,也省去了我们去拉其他业务的麻烦。”北京某银行业内人士表示。

“苏州四大行分支机构这样规定,就是为了追求更高的利润,是银行的自主行为,并非楼市调控。”中原地产首席分析师张大伟表示,本次规定中, 5年的时间期限相对比较长,很多城市之前有过类似的条款,但基本都是3年左右。“这对于在3到5年内需要换房子的刚需家庭会产生影响。”他表示。

作为一项重要的盈利性业务,银行一直很重视房贷业务的发展。除了在提前还款违约上做文章,近期,部分地区的银行房贷利率也呈现下降趋势。融360数据显示, 7月广州首套房贷款平均利率为5.55%,二套房贷款平均利率为5.89%,环比均有所下降。业内人士表示,这或许与广州楼市降温背景下,银行房贷额度有所剩余的市场因素相关。

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