“今年房地产市场将会发生什么?”这个大问题的答案取决于另一个问题的答案：“2019年的房屋贷款有哪些?”

众所周知，房屋贷款活动是房地产价格增长的推动因素，去年我们看到银行贷款的变化如何通过我们的首都城市住房市场产生反响。我们预计银行和借款人今年将再次改变他们的行为，下面我们将讨论四个潜在的发展，这些发展是值得关注的。

但要充分了解其影响，值得回顾一下房屋贷款与房价之间关系的密切关系。

房屋贷款和房地产价格

短期内房屋抵押贷款与房地产价格增长之间存在密切关系，贷款变化往往导致价格增长的变化。

住房融资增长和住房信贷“加速”均表明房地产价格将在2019年继续下跌。如果这些措施趋于稳定，这可能表明房价将会触底反弹。

由于贷款条件趋紧和投资者需求下降，2018年房屋贷款下降

2018年新房贷款大幅下降，自住房和投资者的贷款额在截至2018年11月的一年中分别下降10%和23%(见图表)。过去一年，新南威尔士州，维多利亚州和西澳大利亚州的新贷款下降幅度最大，尤其是投资者。

导致2018年房屋贷款大幅下降的三个主要因素。

首先，APRA要求银行更密切地核实抵押贷款申请人的费用，而不是依靠支出基准，这降低了借贷能力。APRA于2018年采取了一系列措施，旨在减缓对房地产投资者的贷款并提高贷款标准。在贷款远低于这些上限并且贷款标准有所改善之后，APRA在2018年取消了部分限制。

其次，由于金融服务皇家委员会于2018年初开始受到公众的关注，银行在贷款活动中变得更加谨慎。期望皇家委员会将建议更严格的贷款规则，银行先发制人地收紧贷款标准，特别是核查生活费用，整个2018年。

第三，随着情绪转变，房地产投资者看到资本收益前景不佳，投资者变得不那么热衷于借贷。这导致新的投资者贷款大幅下降。由于抵押贷款利率并没有在2018年大幅增加，这表明银行贷款的下降是不完全是由于对紧缩政策的的供应的新的住房贷款(虽然利率确实在今年年底增加，因为银行传递更高的融资成本) 。