梅西百货(纽约证券交易所股票代码：M)是为数不多的百货商店运营商之一，在2019财年第一季度报告了正面报价。尽管增长放缓，上季度同期百货公司的可比店面销售额同比增长0.7%。整体零售销售增长。

这种稳健的销售业绩并没有让梅西百货在5月份陷入大规模的百货公司股票抛售中。由于人们再次担心百货商店的商业模式无法挽救，梅西百货的股价在过去一个月下跌超过10%。

这些恐惧似乎过于夸张。梅西百货正处于向其商店推出几项有前途的销售推动计划的早期阶段，这可能会在未来几年内实现稳定增长。然而，如果这个转变计划不能实现其计费，那么由于公司巨大的房地产价值，资产销售将成为投资者的重要后备选择。这使得梅西比一个典型的转身比赛更安全。

梅西百货的股价跌至新低

梅西百货上周五创下52周新低，短暂跌破21美元。这使股票交易的预期收益少于7倍。显然，投资者并不只是对梅西百货可以恢复增长持怀疑态度 - 许多人认为其收益只会从这里降低。

梅西百货的股价仍然高于2017年底达到的17.41美元的多年低点，这是投资者情绪的另一个低点。然而，在此期间，梅西百货已将其净债务从58亿美元减少至约40亿美元。因此，今天梅西的企业价值甚至低于一年半前的约105亿美元。公司企业价值的下降令人惊讶，因为梅西百货已连续六个季度公布了销售额增长，而当该公司股价触及2017年底的低位时，公司的销售连续11个季度下跌。它还使梅西百货的企业价值远低于其房地产的可能价值。

房地产销售正在放缓 - 但并未停止

在过去三个财政年度，梅西百货已经从出售房地产中获得了超过15亿美元的收益。管理层已表示，从今年开始，资产销售的步伐将会放缓，但百货公司的图标仍然有很多大型房地产项目正在进行中。

布鲁克菲尔德资产管理公司

首先，梅西最近证实，它正在寻求获得城市批准，在其先驱广场旗舰店顶部建造一座120万平方英尺的办公大楼。这将使其能够利用其曼哈顿房地产的巨大价值，而无需缩小或关闭其在那里的高利润商店。其次，梅西与()的房地产合作伙伴关系正在进入高潮。梅西百货和布鲁克菲尔德开始寻找新零售空间的租户，他们计划在数十家梅西百货商店附近的多余停车场上建造。合作伙伴还计划在纽约曼哈塞特的一家商店开始在某些梅西百货的房产中进行更具野心的混合用途开发。他们设想在该地点建造355套公寓以及酒店，办公室和其他零售空间。

这些开发项目的好处是巨大的。然而，它们需要数年才能得到回报，这就是为什么资产出售收益目前正在放缓。2016年初，对冲基金Starboard Value认为，梅西的房地产价值超过200亿美元。2017年末投资银行Cowen的一项研究表明价值为160亿美元(这似乎是一个更现实的数字)。

即使是较低的估值也比梅西当前的企业价值高出约50%。然而，由于资产出售收益预期放缓，投资者似乎低估了公司房地产的价值。除非公司决定出售和缩减或关闭商店，否则绝大多数梅西百货的房地产价值仍将“陷入困境”。

也就是说，出售更多房地产是一种可以在必要时恢复的选择。至关重要的是，如果熊市是正确的，梅西的计划重振销售增长失败，那么缩小供应链可能是有意义的，包括出售一些更有价值的商店。所得款项可用于偿还更多债务或可退还给股东。

如果梅西的转机计划成功，股票可能会飙升。但即使该计划失败，资产出售 - 以及由此产生的可用于资本回报的现金增加 - 也应该在该股票下面。这为梅西百货的股东创造了非常有利的风险回报权衡。