在克利夫兰四重奏，成立于1968年，是世界顶级的弦乐四重奏中，直到它于1995年解散。

这四位音乐家最初在克利夫兰音乐学院居住，四人一起搬到纽约州立大学布法罗分校，然后到伊士曼音乐学院。在四重奏的历史中，一些音乐家离开了四重奏并被替换。

但在1995年，四重奏决定解散。多年的国际旅行已经造成了损失，音乐家们希望追求其他兴趣，包括教学和管弦乐工作。克利夫兰四重奏音乐家可以选择他们想解散的时间。当他们解散时，他们也可能不必考虑税务后果。

但是，对于共同投资房地产的个人来​​说，情况就不同了。抵押贷款到期日决定了投资者何时必须决定是留在还是离开投资。而且，任何决定都可能对业主产生重大税务后果。

租户共同房地产所有权可以将租户共同(TIC)房地产投资与弦乐四重奏进行比较。当多方共同拥有房地产并且没有合伙企业，有限责任公司或公司时，存在TIC。TIC所有权的基本特征包括：

每个所有者在房地产中拥有不可分割的部分权益，这意味着他们拥有获得和使用房地产的平等权利。未经所有人同意，酒店不得出售。个人业主可以传达他们的TIC利益。当一个所有者去世时，该所有者的利益进入所有者的财产，而不是通过生存权利进入其他所有者在2000年代，

许多房地产投资者通过投资TIC来使他们的第1031部分交换基金多元化。其中大部分是使用CMBS贷款融资的，这些贷款的期限为8到10年，之后是气球支付。由于这些贷款在2010年达到成熟，TIC投资者不得不决定是否对其房产进行再融资或出售，有时是在现有抵押贷款文件规定的紧迫时间范围内，如果他们不同意则会面临严重的税务后果。

尽管2000年以来TIC的大部分贷款早已成熟，但TIC在2000年之前就已存在，并且今天仍在继续创建和存在。从父母那里共同继承一块土地的兄弟姐妹可能将房地产作为共同租户。共同购买房地产的朋友或商业伙伴也可能拥有TIC中的房地产。一些房地产证券发起人继续为第1031交易所提供TIC证券。

挑战无论TIC如何形成，业主都有共同的税务问题。对于符合第1031条的合格TIC，必须一致同意重大决策，例如房地产的出售或再融资，这是强制性的。从实际情况来看，TIC通常需要得到一致同意，因为每个TIC所有者都需要签署契约或抵押贷款，或者在房产上放置抵押留置权。

因此，抵押贷款到期的TIC投资者面临其他房地产投资者未经历的压力和挑战。大多数抵押贷款机构注意到繁琐的决策过程，将不再为TIC拥有的房地产提供资金，这使得房产再融资变得更加困难。因此，希望再融资的TIC所有者可能需要改变其所有权结构。

由于必须提供文件和签署关闭文件的个人数量，出售TIC持有的房地产对标题公司和代表TIC所有者的律师提出了独特的挑战。

不同的TIC所有者可能有不同的税务情况，财务需求和投资目标。

房地产证券发起人创造的TIC房地产投资可能面临更多挑战，因为TIC所有者除了通过TIC投资之外没有任何关联：

出售TIC投资的TIC赞助商和经纪自营商可能不会开展业务，因此无法帮助协调流程。

TIC赞助商可能无法或不愿意在再融资后继续牧养TIC集团，特别是在TIC集团无法或不愿意补偿赞助商继续参与的情况下。

许多TIC投资者的TIC投资税率较低(或为零)，因此他们与TIC经验丰富且富有创造力的TIC律师合作，以尽量减少不利的税务后果至关重要。

尽管存在这些实际挑战，除非TIC所有者有足够的资金在抵押贷款到期时支付气球，TIC所有者的选择与任何房地产投资者相同：再融资，出售或进行1031交换。

每个选项对TIC所有者都有潜在的税务后果。通常，TIC所有者面临资本利得税，因为房地产的价值会增加。此外，如果TIC所有者在其所有权期间已经扣除折旧，则所有者还可能面临重新获得的折旧税。

选项1：再融资和保留

与克利夫兰四重奏做过两次的教育机构相关联的弦乐四重奏不再支持他们的需求可以保持在一起并一起移动到新的机构。保留投资并为其再融资的投资公司投资者可以选择让他们推迟资本收益或重新获得的折旧：

特拉华州法定信托的所有权结构或类似的结构属于另一个类似的州法律，如马里兰州(DST)。DST必须符合IRS对持有房地产的固定投资信托的要求。进入该结构的投资者在进入DST时不应承担纳税义务，并且当DST出售该物业时，他们应该能够推迟征收资本利得税。但是，由于IRS的要求，这种结构需要与业主无关的人担任DST经理并经常需要主租户。当TIC结构未由房地产证券发起人正式整理时，这可能是不切实际的。

有限责任公司(LLC)的所有权结构。抵押贷款人将接受LLC所有权。转向有限责任公司的TIC投资者在再融资时不应承担资本利得税负债(假设他们不拿现金)。但是，由于有限责任公司通常作为合伙企业纳税，所以业主可能会在出售房产并解除合伙关系时欠下资本利得税。

选项2：出售(或交易所)当克利夫兰四重奏解散后，其成员继续从事不同的音乐事业;一个是克利夫兰管弦乐团的音乐大师，另一个是音乐学院的室内乐导演，另一个是大学教授。

出售房地产的TIC投资者经常需要为他们的收益纳税并重新获得折旧。但出售该物业的TIC投资者也可能有选择权让他们推迟这些税收，同时独立进行不同的房地产投资：

UPREIT。TIC投资者将房产出售给房地产投资信托可能会通过一种称为UPREIT的机制推迟税收，TIC投资者将房产转让给REIT以换取REIT单位。然而，这些投资者的财产将在出售其房地产投资信托基金单位时产生资本利得税负债。

哪种选择最好?

四重奏解散后，不同的克利夫兰四重奏成员有不同的职业选择。并非所有这些选项都可供面向抵押贷款到期的每个TIC投资者或集团使用。

这些四重奏成员在离开四重奏时可能有不同的职业目标。同样，个别TIC投资者和TIC集团本身的流动性需求，税收问题和风险承受能力各不相同。通过向具有TIC经验的创意律师寻求咨询，TIC小组评估哪些和其他选项最能满足特定TIC集团成​​员和集团中各个TIC投资者的需求和气质。

本系列讲述了伊丽莎白惠特曼对古典音乐的背景和热情，以展示企业和房地产投资者所面临的法律挑战的创造性解决方案。