冠状病毒的影响已经开始波及商业地产界。 上个月，连锁餐厅Cheesecake工厂宣布它不会支付4月份的租金，这一消息引起了轩然大波。 三明治制造商赛百味同样告知其房东，由于政府强制关闭，它可能不会支付租金。 正如商业观察员报告的那样，惠誉评级公司最近的一份报告发现，截至3月29日，超过2600名商业房地产借款人，即超过490亿$的抵押贷款，由于这一爆发而寻求债务减免。

从表面上看，COVID-19大流行病给房地产带来的问题已经足够简单。 这一爆发已经关闭了大量的经济，这意味着许多人和企业无法支付他们的租金。 如果他们不能支付他们的租金，建筑业主就不能支付他们的抵押贷款。 如果房屋所有者不能支付他们的抵押贷款，债务持有者就不会得到他们所欠的东西。

棘手的部分是弄清楚，确切地说，如何处理这种情况。

商业经纪公司Current RealEstate Advisors的联合创始人亚当？ 考虑到在多州关闭中寻找新租户的挑战，情况尤其如此。

他表示：“房东希望能够与房客一起度过难关，而不是试图在甚至没有人被允许去旅游的情况下找到一个新房客。

RXR Realty总裁迈克尔？马图罗(Michael Maturo)表示：“你不想经历重新扩建空间的过程，这通常涉及增量投资。 “从房东的角度来看，你希望你的房客在我们把一切都弄清楚后尽快恢复营业。 因此，我认为房东与那些（房客）合作是很有意义的。

然而，这并不完全取决于地主。

斯莱特地产集团(Slate Property Grou p)负责人大卫？施瓦茨(David Schwartz)表示：“房东的大部分收入用于支付抵押贷款、税收和公用事业。 因此，提出延期或延期租金的计划需要几个不同方面的协调。

商业地产金融公司Walker&；Dunlop的高级董事总经理阿龙·阿佩尔(Aaron Appel)表示，一般来说，采取强硬路线也不符合贷款人的利益。

“每个人都明白这是一个充满挑战的局面，”他说。 “如果贷款人开始让大量业主违约，第一，他们实际上没有能力在内部处理所有这些违约。 其次，这只会使他们的潜在抵押品贬值，而这将在他们的投资组合中产生实质性的连锁反应，这是他们肯定想避免的。

换句话说，大多数人都最好能够尽可能灵活地为其对手提供服务。 不过，这样做意味着管理一些移动部件。

已经有迹象表明这可能会变得棘手。 举一个例子，上个月通过的《冠状病毒援助、救济和经济安全法》(CARESAct)允许拥有联邦担保抵押贷款的房主延迟付款至少90天。 然而，该法并未涉及抵押贷款服务机构，他们仍然需要支付给投资者，即使他们没有收到每月的付款。 这让服务机构发出了现金短缺的警告，一些行业组织本周末发布了一份新闻稿，呼吁政府“为单家庭和多家庭服务机构提供流动性设施”。

抵押贷款银行家协会(Mike Flood)商业/婚姻政策高级副总裁迈克？弗兰德(Mike Flood)表示：“政府已经建立了一个机构，以确保人们能够住在自己的公寓里。 “如果你是借款人，只要你不驱逐那些人，你就能得到宽容。 太好了。 但现在你必须照顾好整个系统的[服务人员]才能工作。

Appel说，虽然服务机构的前景可能对试图驾驭它的借款人来说“有点不透明和缓慢”，但他预计商业地产领域的大型服务机构将制定“某些基本准则...如何处理那些由于缺乏与危机相关的收入而可能不再处于良好状态的贷款。

他表示：“我们认为，服务机构在整个投资组合中将采取一些行业标准型政策或立场，”他补充说，可以为这些行业标准方法没有有效解决的个别资产制定更多定制解决方案。

CRE金融委员会行业倡议执行主任Kathleen Olin建议，对于某些类型的投资产品，标准化的解决方案将难以实施。

她说：“有了类似CMBS这样的东西——考虑到借款人、财产、贷款结构、服务合同、服务方和投资者的任何组合——当你考虑到这些不同的因素时，你真的有这种无限组合的情况，即一个全面的解决方案不一定是正确的方法来处理它。

鉴于这些复杂性，奥林表示，借款人必须尽快将潜在问题传达给他们的服务部门，其他几位观察家也赞同这一观点。

“我们建议我们的客户预测问题，并告知您对资产的承诺，”Appel说。 “你预期这些资产会出现大量的租金短缺，在支付基础税和建筑物保险后，你将用任何收入来支付你的还债款，而且，在你很短的时间内，你会希望这笔余额进入某种容忍期，直到资产再次完全运作。

Flood说，MBA一直在与国际购物中心理事会(International Council of Shopping Center)、美国酒店(American Hotel)和Lodging协会(Lodging Association)等组织建立联系，这些组织代表了借款方的立场。

他说：“我们的想法是让他们交谈，以便当借款人想与他们的服务人员交谈时，他们会提供他们需要的最佳做法和信息，以便与他们的服务人员进行良好的讨论。

目前，许多房东对未来几个月租金支付情况的了解有限。 失业申请激增，但扩大的失业福利可能会影响到一些工人，直到经济好转。 此外，根据《CAREES法》提供的小企业贷款旨在帮助公司保持工人的工资，并支付租金和债务等费用。

还有一个问题，那就是哪些部门能够更好、更差地渡过难关。

马图罗说：“你看看酒店和酒店的部分，这已经受到了很大的打击。 “然后，零售商们，我认为你们必须把它们放在一个单独的盒子里，因为它们可能有更深、更长期的问题需要解决。

他补充说：“但我认为，住宅、写字楼、工业、贷款机构普遍认为，任何干扰都将是暂时的，我不认为任何人都想在收集租金的经验证据之前对此感到愤怒。

Rosenberg&；Estis的律师迈克尔？莱夫科维茨(MichaelLefkowitz)表示，5月1日将是收集此类证据的关键。 还本付息是拖欠的，这意味着4月的付款是用3月的租金支付的，反映了在冠状病毒危机高峰之前租户的财务状况。

莱夫科维茨说：“我的大多数客户都有坚实的三月收藏品。 “但问题将是4月份的租金，以及被告知不能营业的企业或...远程运营的企业是否会有现金流来支付租金。 这是我们都密切关注的事情。

他说，到目前为止，他已经处理了一处房产，即佛罗里达的一个购物中心和一些餐馆租户，这些房产无法偿还债务。 在这种情况下，贷款人同意“不动于偿还债务”，莱夫科维茨说，指出贷款人是一家与借款人有长期关系的银行。

“在这种情况下，他们知道将会有一个四月一日的问题，”他说。 “我想很多地主还是不能肯定。 他们知道会有一些痛苦，他们知道会有一些问题，但你不能确切地知道这些会是什么，除非[财产]主要是零售的，主要是餐馆，因为这些是那些感受到最直接影响的。

马图罗说，RXR的商业租户4月份的租金“稀释有限”，并补充说，虽然该月的租金尚未完全到位，但其大型公司租户和大多数中型公司已经支付了租金。

他表示：“我不认为任何人会在默认通知或这种性质的事情上按任何按钮。 “在行动之前，我想每个人都想看看会发生什么。

4月8日公布的全国多家庭住房委员会的一项调查显示，全国约有三分之一的租房者（31%）在4月份没有付房租，比上个月增加了12个百分点。

施瓦茨说，Slate Property也看到了4月份租金的可靠支付，尽管他指出，该公司的投资组合几乎没有接触到服务业等受到重创的领域。

但他表示，尽管尚未感受到这一大流行病的全面影响，但该行业仍担心它将到来。 “如果这种情况不会很快好转，人们会担心五月的租金。

阿佩尔同样表示，情况可能会在好转之前变得更糟。

他表示：“我们的大部分业务都集中在为交易采购股权和为借款人提供信贷上。 “我们认为，我们的业务将有一个大的转变，即建议人们实现最优的忍让。