现在，许多投资者将其资金投入房地产，尤其是多户家庭房地产。这样做有很多充分的理由。在过去的几年中，多户住宅的价格飞涨，由于可用性有限以及退役的婴儿潮一代人的缩小使空置率保持在较低水平，价格将继续上涨。

如果您是被动投资者并想开始投资房地产，那么最好的方法就是通过联合发行。基本上，一个联合组织或普通合伙人将组成一个实体(通常是有限责任公司或有限责任公司)，然后根据每个实体的投资额将该实体的股份分配给个人投资者。通过与银团投资，您将享受所有税收优惠，收入和潜在升值，而无需任何辛勤工作。

与任何投资一样，银团也存在风险。但是，了解这些风险和避免风险的方法可以使您的房地产投资更加安全。让我们看看一些最大的风险以及如何预防这些风险。

1.赔钱

虽然赔钱是有可能的，但这是不可能的。被动投资者损失资金将是一场灾难性的事件。更有可能的情况是，您将无法获得由私募备忘录(PPM)中预计的辛迪加概述的回报。

解决方案：将您的投资分散在不同的市场以及不同的银团之间。原因如下：如果发生衰退，每个市场都会受到不同的影响。通过将您的投资分散在多个市场中，您可以最大程度地降低总体风险。

通过与不同的银团进行投资，您将有机会参与各种具有独特投资标准的交易。将您的投资限于一个联合组织，可以防止您看到其他可能更有利于您的投资目标的机会。

确保您进行了尽职调查。询问他们的经验如何，他们是否表现良好，以及您是否与他们一样有相同的风险偏好。有些集团(例如我)非常保守，而有些则不是。我建议寻找一个采取保守态度的联合组织。这可能是由于我的律师背景，但我本质上是保守的。当我分析交易时，我总是插入一些数字，以表明价格将低于购买时的价格。如果这笔交易看起来仍然很强劲，那就太好了。

一个显示联合组织多么保守的示例是联合组织如何分析出口上限与就地上限比率。这是投资前需要考虑的重要因素。始终询问集团以什么上限购置房产，以及他们预测退出上限是多少。如果您比较保守，则希望投资退出上限率高于就地或市场上限率的交易。最后，查看联合组织如何做出占用假设。声明入住率为100%的97%并不保守，这也不合理。

2.失去被动投资者保护

被动投资意味着投资者不会参与交易，寻找其他投资者或以任何方式管理物业的交易。如果这样做，他们将变得活跃，并失去其被动的投资者身份。

被动投资者无需拥有任何房地产知识或经验即可投资房地产。这就是银团或主要投资者的角色。您唯一不应该被动的现实领域是审查交易和发起人，并对投资进行尽职调查。

法律保护您免于承担管理财产的任何责任。您个人不会受到起诉-辛迪加是面临这种风险的人。但是，如果您以任何方式积极地管理资产，则可能会失去保护。

解决方案：不要在管理财产中发挥积极作用。否则，您可能会发现自己与普通合伙人/联合组织负有相同​​的责任。

3.缺乏透明度

投资者在投资时要支付银团费用是有原因的：因此，他们不必担心物业管理的任何方面。被动投资者必须对不控制交易感到满意，这才是真正的被动投资的目的。

但是，您想与管理您资金的人放心。如果他们没有保持适当的沟通，您将不会知道您的投资正在发生什么，也不会总是知道它是否运作良好。

解决方案：确保您对他们提供的通信类型感到满意。例如，我们提供每月更新，并每季度与投资者分享财务报告。其他人也这样做，有些人每季度，每半年或有时每年更新一次。有些根本不提交任何报告。我坚信透明度是关键，并尝试定期与投资者沟通。如果您对年度更新感到满意，那很好，尽管我建议您与更具沟通能力的人进行投资。

摘要

避免在联合组织中面临最大的风险，这将使您在投资时放心。损失全部资金的风险很小，但您可能无法获得银团预计的回报。另一个风险是失去被动的投资者身份和法律保护，因此永远不要在资产管理中发挥积极作用。最后，避免在投资前与银团成员交谈，避免缺乏透明度，并了解他们将多久，以何种形式对您的投资进行评估。消除这些风险将使投资更加成功。