中国证券报记者近日对北京地区二手房市场走访发现，二手房挂牌数量相比4月、5月份明显增加，不少小区房源充足。随着西城学区房“7·31”大限临近，西城学区房价格走低。

学区房市场观望情绪渐浓

目前，以金融街、德胜片区为代表的西城学区房，房源量整体变化不大。由于临近“7·31”最后落户节点，西城多个片区学区房成交价格出现走低的现象。

“西城学区房价格小幅下降，主要和西城学区房落户时间点临近有关。”位于金融街片区某学区房销售人员对中国证券报记者表示，“看房客户和业主都出现一定的观望情绪。西城学区房新增量不多，对于购房客户而言选择有限。”

“除了学区房，北京各个小区都有大量二手房源。这使得想换房买学区房的客户卖不出高价。想买西城学区房的客户，通常都是先看好学区房，然后再卖掉自己的房子。”多位在西城购买学区的客户对中国证券报记者说。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，不同于全市上半年成交同比回落，金融街及德胜片区上半年二手房实际成交同比增加。尤其是落户政策刚发布的5月份，两个片区二手房成交环比及同比增幅均在2倍以上。

新增房源较多

从目前情况看，北京二手房市场挂牌量较为充裕，各大知名二手房小区6月、7月份新增房源数量普遍较多。

“4月、5月份，北京二手房市场经历了较为明显的一波行情，交易量激增，价格较明显走高，业主惜售情绪较浓。到了5月底，不少小区二手房房源量创新低，较为抢手的次新房小区甚至出现无房可卖的情况。”多位二手房中介销售人员对中国证券报记者表示，“6月中下旬，北京二手房挂牌量激增，不少前期惜售的业主态度开始转向。这和卖房者之间的跟风也有关。”

上述销售人员解释，房源的挂牌量及挂牌价都比较透明。如果该小区出现惜售情绪，其他不着急卖房的业主也会观望，甚至提高挂牌价。如果该小区挂牌量上来了，有些着急卖房的业主会下调价格。

“总体看，北京地区二手房市场价格较为平稳，房源较为充足。不少换房客户积极挂牌出售，且具备较大的谈价空间。”某次新房小区销售人员对中国证券报记者表示。

“开发商根据拿地、建设等因素推出新房楼盘。二手房则更加市场化，挂牌量随时在变化。挂牌量增加、业主降价意愿高时，往往伴随一波较高的成交。之后会进入一段房源少、成交低的周期，价格会出现上涨。二手房市场存在周期性的波动。”多位专家对中国证券报记者表示。

重点城市二手房市场活跃

贝壳研究院最新数据显示，上周(7月20日-26日)重点城市二手房市场依旧相对活跃，重点18个城市实际交易量环比增长4.1%。其中，11个城市成交量环比增加，同比增长33.9%，成交量维持相对较高水平。北京市场成交量环比增长3.9%，连续六周回升。

新房市场方面，上周北京新房住宅市场量价保持稳定。成交面积约13万平方米，环比上涨0.7%，成交均价为51809元/平方米，环比上涨1%。几个热门区域成交涨跌参半，成交面积相对稳定。

具体来看，大兴区成交面积上涨22%，主要由于前期集中供应的几个限竞房项目成交情况良好。顺义和通州成交面积均小幅上涨。近一个月来，总价在650万元以上的产品市场份额逐渐缩小。预计大面积、高总价产品成交量占比下行或成为趋势。

贝壳研究院认为，供应端未见明显发力。目前销售的多为前期集中供应的产品。长期看，供销比处于相对平衡的状态，量价表现相对平稳。此外，上周新发布住宅项目预售证6个，新增供应面积4.05万平方米，主要集中在朝阳区;库存面积为1146万平方米，比前一周上涨0.5%。新房市场存量出清周期稳定在22个月。

中指研究院数据显示，截至7月26日，商品房期房可售套数为192298套，可售面积为1429.41万平方米，环比分别回升1.6%和1.95%;商品住宅期房可售套数为81673套，可售面积为919.73万平方米，环比分别回升1.94%和0.7%。