深圳、东莞加码调控后，很多购房客都涌向广州、惠州，其中惠州的影响更大，7月新房成交1.6万套，8月更是涨到2.2万套。惠州向来跟深圳捆绑，楼市也因为这点一冲再冲，但也有人说，去惠州买房的，就是韭菜。因为惠州没有产业、人口流入，单纯靠深圳输血，是支撑不了多久的，真的是这样吗?

2008年，惠州全市均价3921元/平方米，受到金融危机影响，房价比2007年最高点下跌了42%。不过很快“4万亿”出台，楼市得到提振。2009-2011年，惠州房价上涨到5500元/平方米，到2012年涨到5563元/平方米。当时的惠州还没跟深圳捆绑，只是靠政策和全国普涨把房价架起来了。

2014年，深圳提出“打造湾区经济”，粤港澳大湾区落地到地方政策考量，这也是惠州跟深圳发生关系的开始。2015年-2019年，在第二次楼市上涨和深圳溢出的需求推动下，惠州房价开始破万。更重要的是，惠州成交也是一骑绝尘。

数据显示，2019年大湾区的新房成交量中，惠州有15万套，广州8万，东莞4万，深圳大概3.7万套。也就是说，惠州的成交量，基本等于另外4个城市。这是非常恐怖的，甚至会发生疑问，惠州只是临深，就能拿到那么多成交量吗?

今年7月份，深圳、东莞先后加码调控，购房门槛明显高了。而惠州，还是不限购，所以7月新房成交量达到1.6万套，8月再涨到2.2万套，环比上涨34.69%。土地方面，今年前7个月惠州土地出让金达到184亿元，同比上涨212%。惠州楼市这么火，真的能一直撑下去吗?

惠州楼市大部分靠深圳大家都知道，因为深圳土地和住房供应都太少，但住房需求很多，所以只能在周边城市买。最近深圳地铁即将延伸到惠州惠阳，直接让楼市再次沸腾。但地铁真的是万能的吗?恐怕不尽然，因为深圳的地铁只能到惠阳，其他地区很难受到好处。

其实惠州并没有很好的基础面，首先是人口，2019年惠州全市常住人口是488万，其中惠阳区只有62万不到。深圳地铁辐射人口不多，那么对楼市影响就很有限。另外惠州人才数量也不多，2000年只有3.1%;人口增量在2017年也只有2000人，所以惠州人口是在流出的。

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