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北上广深等12个中心城市的房价地图

来源:城市战争

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北上广深等12个中心城市的房价地图

我有一个习惯,就是每到一个城市,都想去这座城市房价最高的地段看看。因为从那里,大抵可以看出一个城市的“追求”是什么。

如果房价至高点在商务区,可能说明这座城市“一切向钱看”。如果是学区房,可能说明这座城市正为教育而焦虑。如果在山水之间,可能说明这座城市更注重享受当下。

通过贝壳网的公开数据,我们统计了北上广深等12个中心城市的房价地图,发现了12个引领中国楼市的超级地段。

这12个超级地段各有特色,有的在CBD,有的在学区房聚集区,有的在码农聚集区,还有的在山水之间。

01

先来看北京的房价地图:

本文所有图片和数据来自贝壳网

北京二手市场,房价最高的行政区是西城区,均价达到11.2万每平方米,其次是东城区(9.4万/m )、海淀区(8.3万/m )、朝阳区(6.5万/m ),最低的是密云区,2.1万/m 。

东西城是中央政务区,海淀是互联网聚集区,朝阳是中央商务区。三者的房价排名,反映出北京城在空间价值上的排序:政务第一,科创第二,商务第三。

政务区往往是名校聚集地,海淀因为大学多,教育也很强,所以北京的学区房主要集中在西城、东城和海淀三区。而CBD所在的朝阳,教育并不突出,这也是朝阳区房价不算太贵的重要原因。

从细分板块上看,位于西城区的金融街均价高达16.3万/m ,是北京房价目前最贵的地段。

有意思的是,金融街之所以最贵,靠的不是金融,而是学区,这里汇聚了全北京最牛的小学。

打开金融街板块的二手房源,那些卖到20万的房子,很多都是上世纪八九十年代的楼龄。

由于东西城和海淀太强,导致北京CBD的存在感较低,这种现象在沪穗深这类完全以经济建设为导向的城市,是不可想象的。

02

再来看上海的房价地图:

上海二手市场,房价最贵的行政区是黄浦区,均价达到9.6万/m ,其次是徐汇、静安,分别达到7.9万、7.7万,三者全部在浦西老城区。这说明上海开发浦东新区之后,老城区并没有衰落。

均价最低的是金山区,位于上海和嘉兴的交界区。而位于苏州方向的嘉定,均价达到3.5万/m ,说明上海和苏州的联系度,远超嘉兴。

作为上海城市新中心的浦东,均价5.6万,在全市只能排到第八位。当然,这是因为浦东很大,总计1210平方公里,相当于40个静安区了。这么大面积,均价仍能达到5.6万,也是相当厉害了。

从细分板块来看,上海最贵的房子,一般都和黄浦江有关,其中最贵的地段是黄浦滨江,均价达到11.9万元/m ,这里是浦西豪宅的精华地段,甚至比陆家嘴的均价(9.5万/m )还高。

作为上海的城市封面,陆家嘴的房价相比浦西的滨江豪宅,并没有很大优势。不过,上海最贵的明星豪宅汤臣一品、中粮海景一号仍然在陆家嘴。

03

再来看深圳的房价地图:

从二手市场看,深圳房价最贵的行政区是南山区,均价11万元/m ,超过上海黄浦区,仅次于北京西城区。

其次是福田区9.3万元/m 、宝安区7.7万元/m 、罗湖区6.2万元/m 。均价最低的是大鹏新区,3.7万元/m ,和4万也只有咫尺之遥。

从区域来看,以福田为界,西部片区的房价远超东部。特别是宝安、龙华的房价远超罗湖和盐田,这一点让人刮目相看。

要知道,2010年深圳扩容之前,罗湖和盐田可是高大上的“关内”,宝安、龙华还是村镇般的“关外”。

从细分板块来看,深圳房价最高的地段是深圳湾:

深圳湾二手的均价已高达19.8万元/m ,超过了北京金融街。

深圳湾是什么地方呢?海景不如大梅沙,教育医疗不如罗湖,商务聚集度不如福田CBD,最大的优势是和高新企业近,大名鼎鼎的粤海街道就在这,汇聚了腾讯、阿里、百度、字节跳动等企业。

大约在2010年之前,深圳最贵的房子大多是东部盐田的海景房,说明那个时代的深圳人,对海洋是很向往的。而如今,海景早已输给了生产力,靠近高新企业才是王道。

和北京、上海都不同,深圳是一个完全向钱看的城市。

所以整个深圳楼市的逻辑就是,房价完全由生产力决定,哪里的生产力更先进,哪里的房价就更高,所以深圳湾房价轻松超过了福田CBD。

在深圳这个“一切向钱看”城市,买房一定一定要跟着产业走。

04

再来看看广州的房价地图:

从二手市场来看,广州房价正好相当于京沪深的1/2。房价最高的行政区是天河、越秀,二者均价相当,均为4.7万元/m ,考虑到天河区面积三倍于越秀,所以实际上天河房价的首位度更高。

房价最低的行政区是从化,均价为1.2万元/m 。从化是广州的生态涵养保护区,属于限制性开发区域,和广州城区的距离也最远,其房价一直处在广州市场的末端。

从细分板块来看,二沙岛是广州房价最高的地段,达到12万元/m ,其次是珠江新城(中区),达到8.7万元/m 。

总体来看,广州和上海的情况类似,最贵的房子基本都在江景上做文章,包括珠江新城的房子,靠大企业的房子远不如靠江贵。

越秀的学区房虽然也贵,但和珠江新城的江景房比起来,还差得远,这说明广州人对学区房的热情不算太高。

05

来看看杭州的房价地图:

从二手市场来看,杭州房价最高的行政区为上城区,均价为4.7元/m ,和广州天河、越秀相当。

房价最低的行政区是桐庐县,均价为0.92万元/m 。桐庐最被外界熟知的是中国快递行业的“桐庐系”,中国的快递巨头除了顺丰,其他大多数都是桐庐人干出来的。

从细分板块来看,杭州房价最高的地段是学军,达到8.2万元/m 。学军不沿江,不靠西湖,也不是CBD,而是杭州学区房聚集地。这和北京很像,房价最高的都是学区房。

除了学区房,杭州最贵的房子基本都和西湖有关,钱塘江对杭州楼市的赋能,不如黄浦江和珠江。

所以,靠钱塘江的钱江新城CBD,房价在杭州的首位度并不高。

06

来看看天津的房价地图:

从二手市场来看,天津房价最高的行政区是和平区,均价高达5.5万元/m ,在天津的首位度很高,也高于广州天河与杭州上城。

从细分板块来看,天津房价最高的地段是体育馆街,这里是天津学区房比较集中的区域。

07

来看看武汉的房价地图:

从二手市场来看,武汉房价最高的行政区为武昌区,均价为2.3万元/m ,大约为广州天河区、杭州上城区的1/2。

武昌区是湖北省政府驻地,同时也是武汉学区房最集中的区域。

从细分板块来看,武汉房价最高的地段是水果湖,均价达到3.2万元/m 。水果湖靠近湖北省政府和武汉大学,聚集了水果湖一小、水果湖二小等名校。

除了水果湖,武汉楼市还有一个醒目的板块,那就是光谷,这里是武汉高校和高新企业最集中的区域,楼市随之火热,完全不输江景房。

总体来看,武汉原本就是三个城市的合体,所以市区的房价比较均衡,特别是长江两岸的房价旗鼓相当,这在大城市中比较罕见。一般来说,有大江穿梭的城市,江河两岸的发展都是不均衡的。

08

来看看成都的房价地图:

从二手市场来看,成都房价最高的行政区是高新区,均价为2万元/m ,整体来看,房价比武汉略低,相当于广州、杭州的1/2.5。

从细分板块来看,成都房价最高的地段是金融城,达到2.9万元/m 。金融城位于成都高新区,这里承担者成都的CBD功能。

总体来看,成都的产业与房价均呈现出“南高北低”的格局。在成都买房,一定要跟着产业走。

09

来看看重庆的房价地图:

从二手市场来看,重庆房价最高的行政区是渝中和江北,均为1.5万元/m 。在功能上,前者相当于浦西,后者相当于浦东。

整体来看,重庆市区的房价比武汉、成都要低一些。

从细分板块来看,重庆房价最高的地段是江北嘴,这里是重庆写字楼最集中的区域,承担着重庆的CBD功能。

10

来看看南京的房价地图:

从二手市场来看,南京房价最高的是鼓楼区,达到4.4万元/m ,略低于广州天河区、杭州上城区,相当于武汉、成都同等区位的两倍。

从细分板块来看,南京房价最高的地段是宁海路,这里靠近南京大学、南京师范大学,是南京著名的学区房聚集地。

11

来看看苏州的房价地图:

从二手市场来看,苏州房价最高的区域是工业园区,均价达到4.3万,和南京鼓楼区接近。

从细分板块来看,苏州房价最高的地段都在金鸡湖周边,这里是苏州居住品质最高的区域。

12

来看看郑州的房价地图:

从二手市场来看,郑州房价最高的区域是郑东新区,均价达到2万,而且首位度很高,远超郑州的老城区。

值得一说的是,郑东新区曾被认为是中国最大的“鬼城”之一,但是现在,这里成为郑州产业最强、活力最好、房价最高的区域。

从细分板块来看,位于郑东新区的天赋路是郑州房价最高的地段,均价达到3万元/m ,板块内不少楼盘报价超过4万。

结论:

从整个城市的均价来看,以上12个城市的房价可以分为四档:

深圳、北京、上海为第一档。这三个城市核心区的二手房,均价都已达到10万的水平。核心区、近郊、远郊大致呈现出“10、5、2.5”的格局,其中深圳面积太小,不存在远郊概念,全市呈现出“10、5”的格局。

广州、杭州、南京、苏州、天津为第二档。这五个城市核心区的二手房,均价都已达到5万左右的水平,正好是京沪深的1/2。

武汉、成都为第三档。这两个城市核心区的二手房,均价都已达到2.5万左右的水平,正好是广州、杭州的1/2。

重庆、郑州为第四档。两个城市核心区的二手房,均价在1.6万左右,相当于武汉、成都的70%。

从细分板块来看,深圳湾是中国房价最高的地段,二手均价达到19.8万元/m ,其次是北京金融街,二手均价达到16.3万元/m 。随后是广州二沙岛、上海黄埔滨江,二者均在12万元/m 左右。

值得注意的是,深圳湾板块的二手均价已接近陆家嘴的两倍,这当然不能说明陆家嘴真的比深圳湾差,只能说明上海房价这一波还没来得及涨,出现阶段性的低洼效应,这也许是买入上海的最佳时机。

以贝壳的划分标准来看,二手均价超过10万的板块或者地段,目前只有北上广深四个城市才有,其他城市暂没看到二手均价超过10万的板块。

分析12个中心城市可以发现,每个城市的房价至高点并非完全一致。按照单价来计算,学区房、江景房、CBD房、科技园区房这四类房子,在价格上的天花板是最高的。

例如,北京(金融街)、武汉(水果湖)、杭州(学军)、南京(宁海路)、天津(体育馆街)最贵的房子,都是学区房,

而上海(黄埔滨江)、广州(二沙岛)、苏州(金鸡湖)最贵的房子,都是江景房、湖景房。

深圳(深圳湾)最贵的房子,与其说是海景房,不如说是科技园区房,因为它的核心卖点不是海,而是粤海街道那些大名鼎鼎的高科企业。

成都(金融城)、重庆(江北嘴)、郑州(郑东新区)最贵的房子,都属于CBD房产。

可以说,12个中心城市的这12个超级地段,在相当程度上引领了中国楼市的基本走向。

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