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城中村是农村村落在城市化进程中的产物

浙江省某县村民朱某最近就其县政府组织实施的“城中村改造项目”提起了诉讼,原因就在于政府给出的补偿金过低,但是政府却声称,其补偿标准完全符合当地集体土地征收的补偿标准。那么,朱某的诉讼请求究竟能不能得到支持呢?今天,北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师来为大家进行详细的讲解。

城中村是农村村落在城市化进程中的产物

城中村究竟有何不同

城中村是农村村落在城市化进程中的产物,主要是由于全部或大部分耕地被征用,农民转为居民,村落演变成居民区,虽然其本质上仍属于“村”,居民也是农村户口,但是城中村却具备了城市与农村的双重特性。因此,如果仅因为城中村的土地性质给予被拆迁人集体土地上房屋建筑的成本价格进行拆迁,会给被拆迁人的利益造成极大的损害。而这主要是因为很多村民早就已经没有了自己的耕地,大都只有一块宅基地。又因为接近城区,有些村民会利用房屋的位置优势,经营小卖铺、餐馆等,收益可观。因此,给予城中村房屋的拆迁补偿决不能简单的依照集体土地的补偿标准来进行补偿。

具体补偿方式

在确定补偿方式时,首先应明确城中村的集体土地是否已经转为了国有土地。如果已经转为国有土地,则补偿标准如下:被征收房屋价值的补偿,且该补偿价格不得低于周边类似房地产市场价格;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。如果选择产权调换,拆迁方应至少保证补偿面积与被拆房屋的面积相等。如果城中村土地仍属于集体土地,货币补偿的,基于周围的物价、房价都较高,参考国有土地上房屋的征收补偿标准,即参考周边的房地产市场价格。产权调换同理。

被拆迁人权利保护

城中村改造征地拆迁程序不合法、补偿不到位、被征收土地所有权人、使用权人或其他权利人居住条件没有得到保障以及没有制定城中村改造应急预案的,一律不得实施强制拆迁。各地不能凭借城中村改造强行实施征地,对于村民委员会、村民小组、村民及其他权利人提出的合理要求,必须妥善予以解決,要严格按照各级人民政府公布的征地补偿标准对城中村改造中的村民委员会、村民小组、村民及其他权利人进行补偿。公布的补偿标准偏低的地区,必须尽快调整提高。

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