正文 | 市界

作者 | 陶婷

导读 | 愉见财经

身在北上深，会有一种错觉，似乎房价是永远往上涨的。作为一个上海人，我已经习惯了身边人“有钱了就去买套房”的惯性思维，好像买房总是不会错。

但其实不然。一切只是周期。即便上升周期年份很长，但终究也会结束。

2018年到2019年的一线楼市其实轻微调整了一下下，本是洗洗更健康了。奈何去年下半年在偏宽的信贷、尤其是经营贷流入购房市场等催化剂的作用下又是一波大涨，那其实反而就不太妙了。这下，周期的作用力就要掉到本来安全的一线城市的头上了。“愉见财经”在之前的专栏文章里推算过今年年底到明年年初这个时间点，一线楼市挺不住了。这里不赘述。

今晚的推送，是来说，已经轮到周期的摆锤回砸的那些个地方的。前车之鉴。

2013年底到2014年，我前后采访过温州、鄂尔多斯(600295,股吧)等地的房贷断供潮。那些城市出问题，主要症结是高杠杆炒房后，资金政策收紧，杠杆爆掉，楼市崩盘。我当时采访的时候，就有业主嚷嚷着他们的房子“免费送”，下家只要肯付他手上余下的贷款，他的首付和已经还的贷款就统统“送”了，打水漂了。

因为那房子，已经跌到连剩余的贷款价都不值了。所以才会有一批人直接断供，弃房弃贷。

同样的故事，人最熟悉。早前金融危机的时候来过一次狠的，我记得当时有不少明星都被套，亏损得厉害，钟镇涛破产就是一例;闾丘露薇也在她自传里写过因买房变成“负资产”的往事。前年和去年受和社会问题等综合影响，楼市又是一波跌。我一朋友当接盘侠了，新买的房子，光是去年第一季度就跌掉10%。

今晚荐读的是环京故事：燕郊、大厂、香河、固安、永清、涿州。这些故事的因果，是2017年初高点之前，房价被爆炒，有些房子是在一两年里价格就翻倍的，所以都有人直接炒楼花了。但这些地区本身基本面根本不支持，产业结构撑不起来，配套也跟不上。

唯一的卖点就是离北京近。

周期覆灭的导火索是2017年3月17日限购政策。雪上加霜的是去年一场，人口按省市区隔管理，14天隔离政策不会因为离北京近而打折。这让人们意识到，离北京再近也不是北京。

当我再房产论坛上再次看到有人贴出“燕郊房子免费送，只要肯还余下的贷款”帖子的时候，魔幻到现实，和当年的温州何其相似。

环京故事，今天选了市界的这一篇报道《400万在燕郊买的房子，我170万卖掉了》，荐读给各位。作者记录得很客观，从潮起到潮落，到现在又有新风动。鸣谢作者陶婷，编辑胡刘继。

燕郊与北京之间，隔着一座桥。这座桥只有500米长。

2021年年初，燕郊通勤人员进京新政实施的这一天，张宇花了整整4个小时才到达公司。光走完这座500米的桥，就耗费了2个小时。

一场，让更多人感慨：“这么多环京的城市，燕郊离国贸再近，固安离大兴机场再近，它们终究不是北京。”

失望之中，3月初，张宇离开了燕郊。走之前，他170万元贱卖了房子。当初买下这套房子时，价格是400万元。张宇社交平台“血本无归”文字下，配着“我没有快乐了”的悲怆音乐。

自2017年3月17日限购起至今的4年，是让环京买房人焦灼的4年：楼市从魔幻走到现实，有人进场、有人离开、有人被套。

按照公开数据，环京楼市房价从2017年的高点大幅回落。在这一过程中，房价走势产生了分化，有些地段房价波动较小，但很多区域房价近四年时间平均跌幅高达40%，有的跌幅甚至高达71%，按照三成首付来算，很多人的首付已经跌没了，成为了负资产。

所谓环京，指的是离北京70公里以内的距离，大致包括燕郊、大厂、香河、固安、永清、涿州等地。

今年3月18日，尽管燕郊因落户门槛的放松，迎来一大波落户人群，燕郊楼市也再起波澜，但对限购已满4年的环京楼市来说，其上空盘桓着的，仍是挥之不去的乌云：房产中介追讨佣金，环京房企艰难度日，刚需客谨慎观望，高位接盘者违约和资不抵债。

即便如此，仍有一些人在焦灼中，等待希望。

在焦灼中前行

房价腰斩多年后，环京楼市不复当年繁华。

2020年11月，全国商品房均价过万。如果查看房价过万的县级市百强排行榜，拉到最底部，才能在名单上看到香河、涿州等环京城市。

安居客数据显示，今年3月份，涿州城区新房均价为1.06万元每平方米，同比上月持平，同比去年下降6.62%;香河新房均价为1.24万元每平方米，同比上月下降1.55%。

在房价仍在波动的环京楼市里，各路人马在焦灼中前行。

一名环京经纪人告诉市界，在还没完全过去的时候，很多人都不方便过来看房。他们一个月成交一两套算好的，有的好几个月不开工。

房产经纪人被开发商拖欠佣金的现象也仍存在。3月初，一名网友在河北新闻网上发布名为《河北廊坊固安县学府清华售楼处拖欠经纪人佣金》的帖子。学府清华这个楼盘的开发商，是一家叫做中鼎房地产开发有限公司的中小房企。

在帖子中，这名网友写道：“卖完房，客户手续都办完。开发商各种理由不给结(经纪人)款，各种踢皮球，拖欠已半年之久，共计金额400万元以上。”

自从4年前限购政策实行后，固安楼市就变得不温不火。拖欠房产经纪人佣金，是当地中小房企为了度日，使出的浑身解数。河北新闻网上，投诉中鼎房地产的帖子不在少数，如迟迟未办理房产证、违规收取购房差价等等。

另一边，有环京桥头堡之称的燕郊(属于三河市)，也陷入了纷扰之中。2月18日，在三河市住房和城乡建设局网站上，一名网友发帖称，“燕郊天洋城4代现房不能交房，开发商不知去向。”这个不知去向的开发商，是天洋房地产(三河)有限公司。

三河市燕郊经济开发区

针对网友的投诉，三河市住建局回复称，因与融资单位华融资产管理有限公司北京市分公司发生经济纠纷，该公司财务账户、公章和收据都被融资公司掌握，天洋4代当前的销售、签合同、收房等工作都无法开展。

天洋城的一名业主告诉市界，“天洋城这个楼盘的开发商资金链出现问题，面临破产，并且纠纷非常多。目前没有好办法。”

房企穷困的多米诺骨牌效应，也传导到了购房者身上。

半年前，张倩从固安一名房产销售那里得知，在某知名房企的牵头下，固安六中与天津南开中学签了一个协议。

该协议大概意思是：有天津户口的北京人，如果买了该学校周边的楼盘，他们的孩子就能在固安六中上学，到时候会享受到与天津高考同等的分数待遇。

听到这个消息后，张倩高兴坏了。她觉得这简直是为她家量身定制的。然而，反反复复，固安更在1月初封城，张倩的买房计划就这样搁置下来。

如今，好转，张倩便将买房计划提上日程。但没想到的是，3月中下旬，张倩从房产经纪人那里得到一个坏消息：引进这个政策的知名房企，因为资金困难，在今年卖掉了固安的不少地块。

固安六中周边的楼盘，几乎都是该知名房企以及其控股公司开发建成。

“资金链破裂房企的楼盘，实在是不敢买，怕成烂尾楼。”张倩说。

而那些在环京房价高位时接盘的购房者，此时的心境，可以用“生无可”来形容。在某社交平台，曾有名叫“厚土”的网友发帖表示，“赠送(燕郊)天洋城房产(目前还有贷款)，先到先得，自己还贷款。”

这名网友是在燕郊房价不断攀升的2016年，以2.7万元每平方米、总价108万元，买下这套40平方米的一居室的。这套房子大概还了4年多的房贷，每月还款4200元，还剩73.64万元贷。

前述天洋城业主表示，“此事属实”。他还透露，由于“资不抵债”，天洋城有不少业主的房子被抵押给银行了，导致没有办法拿到房产证。

环京楼市里，还有购房者频繁违约的现象。这些购房者是在没有购房资质的情况下，与开发商或二手房业主草签了购房合同。在环京房价持续下跌之后，很多人的房子还没到手，就赔了一半。

环京楼市何以至此?

从魔幻到现实

2014年，京津冀协同发展的靴子落地后，环京楼市便开始暗潮涌动。2015年，北京出台“330新政”之后，楼市“量价齐涨”。

北京房价高企，许多在京购房无望的北漂族，纷纷到环京地区购置房产。同时，炒房客也蜂拥而至。短时间内，购房需求大增，导致楼市供不应求，环京房价自此野蛮生长，燕郊、大厂、香河等地的房价，几乎翻了一番。

香河

2016年前后，燕郊的房价甚至达到了近4万元每平方米。环京楼市热火朝天，开发商则是欢腾一片。一些大开发商项目开盘，甚至一次性动员了200名销售人员。

与燕郊等区域相比，并不占优势的涿州，其房价也从5000多元每平方米，一路涨到1万多元每平方米。

就是在这个时候，冯志成为了一名职业炒房客，“不会看户型图也没关系，站在市场的风口上，猪都能飞上天”。

彼时，在涿州流行的词汇是“押一套”。所谓押一套，指的是新房，不论户型、面积等，购房者只需要跟开发商打好招呼，缴纳10万元、20万元不等的押金拿到房，再加钱以更高的价格卖给他人。

冯志向市界回忆道，“二手房甚至都不用过户，直接加钱就能很快被卖掉”。与人合伙买卖几套房后，冯志1个月就赚了20万。拿着这笔钱，冯志买了他的第一辆车。

他的朋友，则另辟蹊径，以低价大量收购板楼的顶层房子。此时的涿州楼市已经极度疯狂，当所有房子都一抢而空之时，冯志的朋友将顶层的房子放出来了。

没有任何悬念，高价卖掉顶层房子后，冯志的朋友赚得盆满钵溢。

涿州陷入疯狂之时，固安楼市也气焰高涨。2016年，大兴机场确定高速路线、封闭式施工等，牵动着与大兴一河之隔的固安。仅仅一年时间，固安的房价就从8000多元每平方米，飙升至2万多每平方米。

有8年房产销售经验的刘鑫，犹记得固安那几年楼市的火热。最火的时候，有的人拿着钱也买不到房。1000套房源，排号能拍到四五千名甚至开外。

房子优先卖给谁，也有主次之分。先交定金排号的，先排先选。全款的客户排第一位，排第二位是首付50%的客户，剩下的就是首付30%的客户。

很快，固安房子均价飙升到2.7万每平方米。受制于均价不能再高的政府备案价，开发商想到了一个“招数”：多余的溢价，绑定一个车位。

比如一套80平方米的房子，政府的备案价是1.7万元每平方米，市场的价格是2.7万元每平方米，每平方米多出一万元的溢价，80平方米就是80万元。从明面上来看，“这80万元就是买车位的钱”，刘鑫告诉市界。

环京地区此时的房价，是被投机性需求炒上去的。但房产先行，对京津冀一体化以及环京各地区的发展，并不是什么好事。

于是，2017年3月，北京楼市调控政策加码过后，环京楼市也掀起限购风暴。如廊坊一纸限购令变相封死了流动性后，廊坊房价迅速熄火，并于2018年3月正式转为下跌。

燕郊限购令发布后，房价也马上开始下跌，到2018年10月，已经跌至1.6万每平方米，跌幅近35%。

暴涨的潮水退却，环京多地楼市陷入冰点，2017年，链家、我爱我家(000560,股吧)等中介，相继撤掉环京楼市的导客店。

两年后，燕郊的房价已经从最高点的4万元每平方米，跌至不到2万元每平方米;大厂地区的房价，从3.5万元每平方米，跌到了1万多元每平方米。

环京多地房价腰斩的残酷现实下，一众河北房企的日子也不好过。2019年，保定秀兰地产爆雷，其在环京香河等地布局不少。

大量的房屋销售员和一线代理商，为了求生存，或转行，或南下。很多炒房客以及高位接盘的北漂族，则赔得底裤都不剩。这一年，燕郊法拍房上升至94套。

2020年，重击下，环京楼市雪上加霜。以燕郊为例，年初房子均价2.06万元每平方米，年末均价下跌至1.76万元每平方米。

此时，燕郊法拍房数量达到210套，是2019年的2.2倍。

一些苦苦支撑的北漂族，在2021年年初的再次反复后，终于动摇。

宋震是在固安买的房。从固安到北京，也要过一座桥。如张宇过燕郊那座桥一样，在检查严格的时候，宋震走完固安这座桥，也得好几个小时。

“我打算卖了固安的房子，换到大兴的黄村。哪怕小点也无所谓，不会因为回不去。”宋震说。

风向变了吗?

即便形势如此，仍有人在等风来。

2020年，环京楼市就迎来了一批炒房客。他们几乎以全款的方式，在北三县(廊坊市的三河市、大厂县、香河县)团购了50套房。他们的目的很明确：纯投资，看好环京北三县的发展。

一些开发商也在等待合适时机。有些楼盘已经封顶了，即便连给员工买衬衣的钱都没有，有开发商就是不卖。

“要用逆势思维，越是低点的时候，越是好机会。”一名开发商告诉市界。

暗地里，风向的确在悄然改变。多名环京房产经纪人告诉市界，2020年起，虽然燕郊二手房仍然限购，但是新盘不限购，北京户口和外地户口都可以购买。

燕郊镇

新风向之下，一些离开的环京销售员又回来了，他们似乎又看到了希望。

作为燕郊本地人，黄响有些抵触网上唱衰环京楼市的观点。他坚持认为，环京区域比如北三县的位置，具有自住和投资价值，只是发展稍微慢了一点。

但2021年年初的一场，让稍微回暖了点的燕郊楼市，又一次变得冷清起来。

成交量惨淡的现实下，有中介坐不住了。

3月5日起，有平台中介在朋友圈、贴吧发布信息称，“燕郊二手房打开限购”。这个消息让很多购房者蠢蠢欲动，磨刀霍霍向燕郊。

但是，三河市住建局工作人员告诉市界，这是虚假消息，燕郊仍在执行2017年的限购政策。

在香河，限购政策放松与否也是晦暗不明。3月8日，一名环京房产经纪人给余涛打了电话，他推荐的是香河的房子，“这套房子报价9500元每平方米，而且免费送一个车位。”

余涛在网上查了下，该项目2020年底的时候，价格还是11000元每平方米左右，现在就降到了9500元每平方米左右，并且赠送车位，相当于从去年到现在，价格下降了20%左右。

该名经纪人还告诉余涛，“不限购，开发商可以帮忙解决购房资格的问题。”

其实，狼来了的故事在这里曾反复上演。自2017年环京区域以“县”为单位调控以来，期间曾多次爆出“限购放松”的消息，但每次都被官方“辟谣”。

“环京整个开发建设刚刚启动，前期就不能放松，一旦限购放松，房价又上去了，不利于环京地区的发展，现在基础太薄弱了。”一位资深地产人士坦言。

跟北京千千万万个打工人一样，夏峰还是希望能够拥有一套自己的房子，而环京区域是他目前的最优选择。

然而，自4年前限购之后，环京楼市就一直徘徊在低位。夏峰的朋友不止一次跟他说，想在环京置业就趁现在，等限购放开就不是这个价了。

夏峰也一直寻找合适的房子，但他心里总有一个挥之不去的疑问，“如果现在入手，我是在抄底，还是在接盘?”

众所周知，环京城市主要承载的是没有北京户口的人群。但在减量发展，疏解非首都功能等策略下，北京2019年城区人口较2015年较少了12.7万。

北京人口的减少，在一定程度上，影响了环京楼市的购买力。这让不少购房者，对于房价是否还会继续下跌，心里很没有底。

而如何吸纳人，并将其留下来安家就业，仍是环京地区发展的难题。

3月13日至3月18日，短短一个多星期里，从“有房本且房屋是住宅性质就可以落户燕郊”，到“被告知落户业务暂停，届时不要再去办理”，燕郊落户政策一变再变。

虽然燕郊落户政策朝令夕改，但门槛终究还是在放松之中。落户门槛的降低，意味着拥有购买住宅资质的人群增多了。这使得各大中介喜大普奔，早前冷清的燕郊楼市，罕见地再起波澜。

然而，在业内看来，落户放松固然能在短期内拉动改善性购房需求，但并不能一挽颓丧多年的燕郊楼市。

“环京多数区域不仅基础设施比如交通等没完全跟上，软件设施比如教育资源、医疗资源等也稀缺，更重要的是，它们的产业结构也比较单一。”前述资深地产人士分析说。

产业结构单一，意味着购房者的就业问题就无法解决，就算有户口，人们只能白天在北京上班，晚上再回来睡觉。这样一来，环京城市仍可能是一座座“睡城”。

所以，加强基础设施建设，用产业支撑当地经济发展，吸纳人才真正留下来安家就业，反过来推动整个楼市的发展，才是环京地区最需要去做的事情。

*文中出现人物皆为化名