01

重拳出击!掐住经营贷炒房的七寸

2021年3月26日，银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、人民银行办公厅合印发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》(下称《通知》)。

整治经营贷违规流入房地产市场再次升级。

3月23日，北京银保监局发布消息称，辖内银行对2020年下半年以来发放的个人经营性贷款等业务合规性开展自查，发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，占业务总量的0.35%。北京这还算是查处力度最严的，广东银保监局近期消息称，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元，其中广州1.47亿元。而深圳银保监局最近的通报则显示，自2020年4月以来审批的1771.73亿元经营贷中，仅有5180万元涉嫌违规，占比约为0.03%。

“真实的情况远高于通报的数字。”多位业内人士表示。

《通知》要求，各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，需在2021年5月31日前完成排查工作，并加大对违规问题的督促整改和处罚力度。那么，三部门合排查的重点有哪些?

重点一：大力审查“空壳公司”，严把放款门槛。银行业金融机构要切实加强经营用途贷款的“三查”(即贷前调查、贷时审查和贷后检查)，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。

重点二：加强抵押物管理，控制贷款成数。对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数，抵押人持有被抵押房产时间低于3年的，银行业金融机构应定期核查贷款使用情况并保存核查记录。

重点三：强调审查的“穿透式”和“实质性”。银行业金融机构要加强信贷需求审核，对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核，要根据借款人实际经营需求合理确定授信总额，与企业年度经营收入、资金流水等实际经营情况相匹配。

重点四：建立合作机构“白名单”机制。各银行业金融机构要制定各类中介机构准入标准，建立合作机构“白名单”。对存在协助借款人套取经营用途贷款行为的中介机构，一律不得进行合作。

重点五：强调部门协同，严打“监守自盗”。在银行业金融机构的“白名单”机制之外，《通知》明确，各地住房和城乡建设部门建立房地产中介机构和人员违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。

经营贷之所以能够瞒天过海，让贷款“三查制度”流于形式，其主要原因之一就是，某些银行内部的理财经理、客户经理与外部的资金中介、房产中介合作，共同套取信贷资金。换句话说，整治银行“内鬼”将是整治经营贷乱象的一个重要前置条件。

02

贝壳研究院：精准调控之下，全国新房市场快速回调，二手房拐点二季度或现

3月29日，贝壳研究院发布2021年一季度市场季报(以下简称“季报”))指出：调控之下，新房市场进入降温通道，二手房市场规模见顶，拐点可能在二季度出现。相反，租赁旺季归来，市场将持续升温。

贝壳研究院数据显示，2021年一季度，66城新房成交量同比增长近一倍，与2019年同期相比，增幅亦达到40%。一线城市开局市场尤其活跃，延续2020年年底的集中放量势头。与2019年同期相比，2021年一季度一线城市新房成交套数增长58.5%，二线城市增长32.6%，三四线城市增长43.8%。

尽管市场成交增速最快，但一线城市在调控之下回调速度亦最快。贝壳研究院数据显示，3月，一线城市成交面积相较2019年同期增速回调17.3个百分点。一季度新房成交面积较2019年同期大增124.7%的深圳，“金三”成交甚至不及1月;二线城市3月成交面积较2019年同期也回调7.4个百分点;三四线则在核心城市拉动下整体成交增速上涨，3月成交面积较2019年同期增长5.3个百分点。

与新房市场共振，全国重点18城2021年一季度链家二手房成交量创2017年以来单季成交新高，较去年四季度增长14%，约为去年同期的2.6倍。贝壳重点35城二手房价格指数也保持环比上涨，3月，35城整体指数环比上涨1.4%，较去年12月上涨3.0%。贝壳研究院数据显示，3月，35城二手房景气度指数降至40以内，为去年下半年以来首次出现回调。贝壳研究院预计，本轮由金融宽松、市场过热预期带来的上行周期将进入尾声，向下调整的拐点可能在二季度出现。

贝壳研究院季报首次提出租赁房源空置期指标。根据统计，3月18城个人租赁房屋空置期下降，近一年青岛、西安和杭州出租率最高，空置期最短。通过对空置期、库存房源两个指标衡量评估，北京、上海、深圳租赁市场复苏程度最高，大连、西安和重庆随后。贝壳研究院预计，二季度住房租赁市场将继续升温，租金水平保持稳定，或将小幅上涨。

03

给学区房“退烧”终结巨婴式“炒学区”

“我花了几百万、上千万买房子，是为了看江景吗?是学区!学区!”近日，一群家长在小区物业门口维权的视频在网上广为流传，起因是该小区没有划入刚成立的实验初中对口小区。无独有偶，近期上海前滩也有几个小区因为没有被划入原先设定好的学区让业主们焦躁不安。

事实上，在这群摇号买学区房业主中，既有苦苦为求一张孩子学票的家长，也有不少专业炒房人。在教育资源和房子紧密挂钩的情况下，硬着头皮冲向学位房，造成了房价的进一步抬升。

但现实往往是残酷的，学区房的高收益往往伴随高成本，这次的维权反映出这群人的预期太过完美，而忽略了新房的学区对应本来就具有不确定性。相反，经过此次事件后，购房者们应该合理规划预期。

学区房的教育资源是靠政策强行捆绑的，并不是天生自带，那么政策风险就是学区房致命的软肋。值钱的从来都不是房子，而是附属在房子上的资源。其他一二线城市这种情况并不罕见，只是北京、上海的房价常常突破人们想象的极限而已。

对购房者来说，要清楚地认识到教育资源的均衡化是个明确方向，通过各类政策进一步缩小了学校本身地域性对生源的影响，提高了其他区优秀生源享有优质学区的比例，相信这一改革未来的步伐会越来越大。

04

“第二套半价”?“买一套送一套”?昆明的公寓开发商真拼

昆明公寓市场最近又火了一把，特价、促销频繁上演，大批量“骨折价”公寓奔涌而来，价格不断跌破市场预期。

事实上，从去年以来，昆明公寓市场就出现了“跌跌不休”的状态，甚至出现有购房者1400多万购买了14套公寓，不到一年时间损300多万，要求开发商退房的情况。昆明公寓这股“降价风”始于2020年下半年。

昆明锐理发布的数据显示，昆明公寓市场自2018年下半年起供应量大幅提升，存量随之逐步增高。截至2020年底，昆明商办市场存量达到近6年来的顶峰，去化周期为99.7个月。也就是说，哪怕是在不新增供应的情况下，全部卖完也需要超过8年，去化压力巨大。

在一昆明资深业内人士看来，相比于写字楼、商业产品而言，公寓产品不限价、更容易变现。随着越来越多项目入市，昆明公寓市场供应量还将进一步加大，供需矛盾也将进一步激化，特别是呈贡区域。

05

被交易对价吓了一跳红星美凯龙创始人卖掉了“命根子”

2009年，车建新拿着从家居行业里赚的钱冲进房地产行业的，成立了红星地产。他用红星美凯龙家居广场的旗号，在广袤的二三四线城市圈地、建商场、卖住宅。

在房地产销售榜上，红星地产2017、2018、2019年销售额分别为360.3亿元、520亿元及660.8亿元。

2018年车建新宣布红星地产公司正向千亿目标迈进，他说：买地是做企业绝对的命根子。然而，3月28日，车建新卖掉了“命根子”。他跟远洋资本签署协议，10.3亿元将红星地产18%的股权转让给远洋。

压垮红星地产的，是喘不过气来的高额负债。截至去年年中，红星控股的有息负债将近一千个亿，一年内到期的有息负债超过了380亿元。

红星地产的恶化，最早嗅到气息的，是资本市场。一个多月前，标普将美凯龙发行人信用评级由“BB+”下调至“BB”。

06

北京租房市场回归旺季3月成交量环比涨幅超六成

贝壳研究院29日发布数据显示，今年一季度，北京租房市场回归常态化水平，各区租金稳中有升，换租、新增需求增加，推动市场热度提高;3月份租赁成交量环比涨幅66.2%，表明租赁旺季归来。

今年春节，为了防控需要，响应国家号召，部分流动人口选择“就地过年”。这部分租赁需求，叠加春节后返城人群的换租、新增租赁需求，持续推升了北京租赁市场热度。

最值得关注的是，北京租房市场自去年9月连续5个月下降后，今年2月成交量首次止跌上扬，3月市场活跃度持续提高，租赁市场进入传统租赁旺季。

针对今年二季度北京租房市场走势，贝壳研究分析认为，预计第二季度，北京房屋租赁市场将继续升温，市场活跃度提升，租金水平保持稳定，或将小幅上涨。