3月30日晚，西安市人民政府办公厅发布《关于建立房地动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》)。

多名业界人士认为，近期，西安市接连为楼市“打补丁”，是为了达到监管层督导工作的效果，进一步遏制房地产市场的炒作和过热现象。这也自3月以来，西安市第三度加码楼市调控，调控方式也从监管端和开发端，转向了土地端和金融端。

根据住建部消息，住建部副部长倪虹曾在两会后带队赴四川省成都市和陕西省西安市调研督导房地产工作。期间，倪虹强调，要深入贯彻落实“两会”精神，保持房地产调控定力，确保实现“三稳”目标，着力解决新市民住房突出问题。

随后，成都、西安相继升级了楼市调控。

一月内，调控三次

截至目前，3月内，西安市已三度升级了楼市调控。

与前两次调控手段不同的是，最新调控政策着重强调了住房与人口、土地供应和金融信贷的协同效应。

同时，在需求端抑制楼市“虚火”的同时，也加强了住宅用地供给。根据《通知》，西安市商品住宅用地供应总量年均增长20%以上。

广东市住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉第一财经，当前，伴随楼市热度从一线城市传导给二线城市，二线城市也纷纷接棒调控。日前，住建部已对杭州、成都、西安等多个二线热点城市进行督导。在此背景下，西安及时收紧调控，显然是参考并借鉴了其他城市的做法，尤其是成都的做法，以期达到监管层的要求。

根据国家统计局数据，2月份，西安新房价格环比上涨0.8%，二手房价格环比上涨0.9%，涨幅居于二线城市前列。

根据《通知》，西安市进一步加强了“限售”、“限购”政策。一方面，延长了“限售”时间，另一方面，将“限购”人群延伸至新市民和刚需群体。

在“限售”方面，《通知》明确，在住房限购区域内，商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易。

而此前，在商品房买卖方面，西安市执行的是“满3满2”的政策，即新商品住房网签合同满3年、二手房取得不动产登记证满2年后，才可上市交易。

至此，新政将“限售”年限延长至5年。

李宇嘉认为，在二线城市中，西安的限售政策相对较为严格。而政策鼓励买，不鼓励卖，也彰显了西安市仍希望其楼市保持一定的活跃度。

在“限购”方面，对于“新市民”，《通知》规定，对于从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买商品住房或二手住房的，须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税(退役、经批准引进的各类人才除外)。

对于刚需群体，《通知》规定，将“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求调整为购房前48个月。

之所以加强户籍限购，在李宇嘉看来，因为西安落户门槛较低。作为西北的中心城市，西安市集聚人口的潜力非常大，也是近期当地房价暴涨的主要原因。“因此，对于落户买房的，也要进行限购，这样可以更好控制市场情绪。一般来说，新市民落户一年后买房的相对少，透过西安的楼市新政，不难看出，很多买房者可能就是投资客。”

值得注意的是，根据新政，在家庭购房套数和限购区域方面，西安并没有做出调整，仍按照原政策执行。

建立房地动机制

继22个城市推出供地“两集中”计划后，在此次的新政中，西安市也明确，建立房地动机制、调整供地节奏、每年按照季度集中出让土地。

事实上，今年以来，北京、成都、湖州等多个城市均提出了房地动的概念。而在政策文件名中提及“房地动政策”，西安市是第一个。

专家认为，这表明土地端的调控是今年房地产调控的一个重要变化，也是此次西安楼市新政的一大重点。

他还认为，西安的“房地动机制”包括了三方面：第一、供地规模要增长，尤其是要结合城市发展、人口流入、住房库存等因素进行供地安排，真正吻合住房需求;第二、品质要求成为土拍中需要导入的内容，在强调限房价、竞地价等内容上，定品质成为当前政策关注点，这也是房企后续项目开发所需要注意的内容;第三、落实集中供地政策，尤其是违法“三道红线”要求的房企将没有拍地机会。

《通知》显示，每年一季度，发布本年度住宅用地供应计划和存量住宅用地信息，稳定土地市场预期;每年按季度集中发布住宅用地出让公告，集中组织国有建设用地公开出让。存在重大失信行为、超出“三道红线”管理要求的竞买人，不得参与土地竞拍。

对于本轮楼市热度从一线城市传导至二线城市的现象，李宇嘉认为，考虑到大面积调控政策的落地、金融监管的强化、资金违规流入楼市的监控加强等因素，一二线热点城市“量价齐升”的现象不太可能蔓延至广大的二三线城市。

他进一步指出，目前，全国范围内，商品房市场已经开始触顶。2021年，全国楼市大概率呈现高位徘徊的走势。与此同时，此前，由于投资客，特别是外地炒房客集聚，导致房价高涨的城市和片区，在本轮调控下，可能会出现房价下跌的情况。