2018年以来，当调控成为常态，万亿在行业中很少被提及，房企都不爱提，也不敢提，怕有关部门受刺激。

但前阵子孙宏斌提了：

未来几年将有3家房企过万亿。

辩证看，国家调控是为了行业稳定，初心是好的，但从行业规律和市场集中度规律来看，尤其今年是十四五规划，这个时候探讨行业未来格局，也很重要。

在此，先抛出个观点：

未来5年至少有3家房企破万亿，10年出现5家万亿房企是大概率事件!

假设这样的行业格局成立，从行业趋势和市场角度，其他房企该如何出牌?

尤其43家已经破千亿的大房企，如何安排未来5年后的角色和策略，现在就得提前布局。

做战略，得看外部大环境，客观认识所在赛道的容量和阶段。

过去，我们每年都说行业天花板已经看到，但每年都被打脸，2019年是17万亿，2020年年比2019年还涨了一点点.

孙宏斌预测2021年将破18万亿，假设未来销售面积不变，销售单价按照2021年GDP6%，即每年5%房价增加，未来房地产名义金额破20万亿，是大概率事件。

保利投顾研究院整理

一些乐观的行业研究员曾给出25万亿，30万亿的预判，这里暂且不提。

保守的估计，即使以相对中间值20万亿来看，未来一家龙头房企市占率5%，就1万亿了，如果龙头干到8%，那就是1.6万亿。

6%到8%，是吹牛逼吗?

答案是不!

2021年初，郁亮接受采访说万科未来市占率要做到6%~8%。

这个数据是有依据的，以成熟的房地产市场为例，其最大住宅龙头市占率就是8%。

而且人个性化需求本就强烈，批量开发相对更容易形成市场共性和标准产品接受度，况且房地产市场更多胡焕庸线，房地产的肥沃市场区域相对更集中……所以住宅龙头超过8%也是有可能。

而目前，头部房企7000多亿的规模，市占率才4%，不算大。为何会涨到6%到8%?理由如下：

其一，未来5年行业集中度会更提速

过往的规律现象是，越是市场调控持续加码，越有利于头部优秀房企。

比如万科，在2008年，2010年，2014年以及2017年四个节点都有逆势走强的特征。

从这个角度，2018年史上最严厉调控过后，未来30强尤其是10强的集中度会加速。

其二、头部房企的野心可从房企土储货值排行榜和储销比中窥见

土储端，截止2020年上半年，头部房企有9家土储破万亿，其中融创，碧桂园，绿地、保利都是在2万亿到3.1万亿左右。

3万亿土储，理论上空间上都具备1年破万亿的“家底”，而且这些房企都还在激进拿地，中海就是其中的典型。

来源于易居克而瑞

其三，国家没有扼杀优秀头部房企的融资扩张的大门。

资金端，三道红线虽然把融资增加的开关限制在15%的天花板，但优秀的头部房企，财务安全的房企还有5%到15%的融资再增长。

此外，在融资收紧和为城市共建大主题下，央企还能凭借身份和融资优势，以及后续的国企收并购重组，以及国家在全球范围内做大做强央企的战略考虑，迎来新的机遇。

尤其在退房令和三道红线之后，预计央企地产项目转让或将在2021年继续增加。

其四、头部房企明显在2021年磨刀霍霍，尤其年过后，被憋的不行的优秀房企已经开始率先发力了。

具体的，如多年没公开提销售目标的万科，反常的公开提出2021年销售目标——7900亿。而且一向强调稳健的郁亮也嫌弃万科过去3年规模发展速度过慢了。

7900亿是什么概念?

14%的销售增长率。

另一边，为了提速，2021年刚开始不久碧桂园全国区域集团又扩张到了104个，并且碧桂园在区域集团扩充之后，又提出一个新目标：

要求碧桂园区域集团在区域深耕城市做到15%市占率。

若15%作为一个全国平均值要求，未来全国整体市占率就非常有想象空间了。

又比如中海这4年激进拿地，开始强调规模重回前5，与此同时，其他头部房企也提出2021年增长率提升的内部目标!

这些提速目标能不能完成?

我们再把提速放到全国经济的大背景，刚过去的两会提出2021年GDP预期目标是6%以上的增长率，这也反过来给房地产的经济整体面提供了一个利好支撑。

所以，虽然行业下行，利润率和规模增长不同以往，资金全方位收紧……但优秀的房企并不悲观。

比如融创内部，孙宏斌提出2021年的三大主张是：

乐观，勇敢和长期主义。

乐观是对行业长期看好，勇敢是敢于变革和创新，而长期主义是做好产品，提升融创综合竞争力。

结语：

即便是现在，都说地产难做，但行业盘子那么大，真正的垄断远没形成，并且较之其他行业，房地产行业依旧是最赚钱的行业。

就算是未来很少有大黑马，行业格局越来越稳定，但小黑马，中度变动还是有的。

未来5年头部房企分化的最大逻辑，还是得看土储，融资和综合竞争力。

当然企业毕竟是人做的，企业发展也有运气成分，企业掌舵人是否犯错?高层管理团队是否动荡? 是不是存在巨额腐败?这些人祸同样要算进去。

还值得一提的是，过去头部房企对中小房企的规模碾压、资金碾压，未来可能还有综合竞争力的碾压。

随着调控后一家又一家的房企倒下，对于优秀的头部房企来说，这无疑又是一轮通过收并购扩张的机会。

归根结底，还是那句话：

未来中小房企的冬天会更冷，而头部优秀房企迎来的却是春光灿烂的明天。

来源：地产总裁参考，地产大爆炸