上一篇城市入手时机的建议，我写的是成都、西安、合肥、南京，没来得及看的可以点击回看：吃药后，这些城市还能涨吗?

这一批火热的城市，调控也出了，药也吃了，但药效还没起来。

我已经说过今年的趋势是利好大批二线城市，现在有一批二线城市楼市火起来，这波趋势会不会蔓延到那批相对低迷的城市?

会不会有一批城市借着这波火热趁机翻身?

结合评论区呼声最高的几个城市，今天我们聊聊郑州、长沙、济南、石家庄。

郑州

郑州是真惨，从2016年的高点开始，二手房一直阴跌，郊区更是惨不忍睹。

直到去年下半年，才开始有些许回暖迹象，注意啊，我说的是些许，只是局部开始有所回暖。

截止到4月份，根据中国房价行情网的数据显示，价格同比去年只有微涨0.36%，和其他城市动不动就是20-30%的涨幅相比，这种涨幅基本可以忽略不计。

今年3月份郑州住宅二手房共成交5346套，这个数据比去年同期的1139套，确实是大增，但和2019年3月的5966套相比，今年3月的成交数据还算不上什么回暖信号。

但也别灰心，局部信号还是有的。

从今年年初开始，郑州楼市就有启动信号，年前打折促销的项目，年后突然收回。

部分项目也开始涨价，金水北的和昌优地从去年最低1.4万回升到1.8万，其他周边项目的成交均价也开始往2字头走。

涨势表现比较好的都是学区房和地铁口，可惜这波小火热火苗没有蔓延到郊区，也就只有核心几个区域才有如此“优待”。

不过我查看了一下当下郑州在贝壳上的二手房挂牌数量，挂牌数量竟然只有39658套。

按照每月5000多套二手房的去化来看，周期不过6个多月。

这倒是一个好信号，表明市场热度回升，现在大家都在等6月3日属于郑州的集中土拍。

因为重庆、杭州、广州的集中土拍算是彻底点燃了楼市热情，本想着集中土拍是稳定楼市，没想到如今竟成了“救市”的一个武器。

所以大家都想看郑州集中土拍释放出来的市场信心。

总的来说，我觉得郑州当下是稳中有涨的状态，虽然比不上成都、合肥的火热，但总体止住了之前的颓势。

但大涨的概率不会发生。

郑州虽然在七普人口数据中表现非常亮眼，10年增长人口全国第三，但这是因为郑州背靠的是整个河南1亿人口的支撑，盘子足够大，而郑州本身是个强省会城市，所以对其他地级市还是有很强的人口吸引力。

可郑州也有问题，高校教育上太弱，和武汉众多的大学相比，郑州在大学生吸引力这块完全没优势，其次是产业也不够强，产业多但不精，很多人到现在也就记得个富士康。

而且郑州非常大，购买力穷且分散，这也是郑州涨势不会太猛的主要原因。

不过长期郑州是有价值的，最好今年就要入手，不要等彻底涨起来才入手。

在郑州选筹记得四环外通通放弃，三到四环也要谨慎买，高新新城、经开区核心可重点考虑，但绿博、惠济东北、尤其是航空港区，别买。

郑州的主要发展方向是向东和向南，东边是发展的绝对核心，北龙湖、CBD片区、龙子湖、高铁片区四大片区组成了郑州买房的4大价值天王，其中金水主城因为教育资源好，高新区因为综合前景好，也可以考虑。

在郑州买房，牢记两条核心主线，一个是学区一个是产业，结合这条线，两者都满足的有金水、郑东新区、高新区，尤其是金水和郑东新区，在这两个区买房，大概率都不会踩坑。

长沙

这个号称幸福感最强的城市，其实是用非常强劲的行政手段压制的。

直到现在长沙均价也才11830元/㎡，果真是个让炒房客有去无回的城市。

但价格和长沙的实力不符合。

在医疗资源上，长沙有北协和南湘雅，直接跟北京对标。

在教育资源上，在清华认定的23所顶尖中学中，北京有3所，分别是北京十一中，人大附中，清华大学附属中学。而湖南长沙有4所，分别是长郡中学，长沙一中，湖南师大附中，雅礼中学。

教育资源秒杀绝大多数城市。

在经济实力上，2020年长沙GDP总量和人均GDP排名都在15名，人均GDP上比武汉还强，但房价均价只是武汉一半。

长沙的价值我就不再赘述了，如果没有调控压制，长沙绝对不止这个价格。所以长沙是个有价值，但真的没有价格的城市。

那长沙近期的楼市表现如何?

去年之后，长沙楼市表现其实也挺低迷的，一手住宅供应面积1800万方，提升6.8%。成交1405万方，同比跌8.4%;供应涨，需求跌，房价自然涨不上去。

而今年整体起势也不大，上个月二手房环比只是微涨0.98%，具体到每月还是保持环比上涨的趋势。

近几年长沙限价一直在突破，2017年梅溪湖首宗限价地是毛坯限价9970元，而今年4月份，开福区有一块毛坯限价15500/㎡地块挂牌，折合楼面价8623元/㎡。

9970——15500元，价格还是有变化，可我能说什么呢，比起同能级城市，还是太弱了。

而且从大锅饭的数据来看，长沙没怎么涨，因为长沙整体分化特别明显，一方面是新房开盘去化分化加剧，另一方面是二手房7连降也没有买。

新房开盘，一些项目成交能去到90%以上，甚至个别项目达到100%，但另一边是新城某项目成交仅9%，根本没有买。

二手房上，岳麓区市府东有套二手房，建面96平米的小三房，挂牌价为150万元，折合单价15618元/㎡，挂牌价已经7连跌，到现在都还能议价，从2018年6月就开始挂牌，从最初165万降到3月低150万，降幅达到9%。

这也不是个例，附近好几个项目的挂牌价基本和2017年持平，甚至有些比2017年成交价格还低，4年时间房价不涨反跌，算上房贷、税费成本，真的是亏本，还有一些挂牌1000多天仍然卖不掉。

真的是凄凄惨惨戚戚。

但长沙也不是都在跌，过去4年，一些热门板块还是有涨的，比如梅溪湖、滨江、洋湖等等。

所以买对板块，长持还是能赚钱，但短期想在长沙暴击，真的很难，我也经常说，长沙城市价值我很认可，但你说要投资，我劝你慎重考虑。

除非有一点，那就是长沙的调控放松了。

长沙买房，预算充足就是选择梅溪湖，其次要结合教育、产业、交通、环境去挑选。

除梅溪湖外，我也给几个价值板块排个序：滨江新城>羊湖>省府>北辰三角洲>武广高铁。

还有一个细节，在长沙买房，我建议还是买毛坯吧，这几年爆出精装修的雷真不少，太损了，想要减少维权概率，毛坯或许是个好选择。

石家庄

国际庄总有粉丝催我写，其实写过，但很多人可能不记得了，当然，楼市数据也更新了。

所以再说说石家庄。

石家庄是真的很尴尬，堂堂河北省会城市，经济上不如唐山牛逼，因为靠近北京和天津两个直辖市，其他地级市对石家庄的认同度很低，廊坊、承德更愿意跟着北京，唐山、沧州更愿意跟着天津。

人口也只能不断被北京和天津虹吸，市内又没有一所985、211大学，人口后备资源不足，说工业强劲吧，这几年石家庄为了蓝天白云，又关闭了大量中小工厂，空气质量是好了，但工业增速也下降了，有时候鱼与熊掌确实不可兼得。

在七普数据中，石家庄虽然保住了千万人口的地位，但与兄弟省份的省会城市相比，表现差强人意了。

南宁、昆明、合肥的人口增量均达到或接近200万，郑州、西安的人口增量达到或接近400万。

而石家庄只有106.21万人，就从增幅来看，石家庄还不是河北省11个地级市中增幅最大的，增幅最大的反而是廊坊。

这说明石家庄对人口吸引力其实不大，反倒是廊坊因为靠着北京，还能承接北京人口外溢。

去年石家庄说是房价跌回3年前，其实我觉得只是回归价值本身，过去因为靠着北京，2017年跟随北京疯涨，谁知后来北京自己也遭遇横盘，燕郊房价更是腰斩，石家庄自然也无法幸免。

现在北方一众城市都非常落寞，大多数城市都是跟涨北京，如今北京熄火，他们自然也都撑不住了，很多人甚至已经到南方买房，这真的是趋势。

根据4月份的数据显示，石家庄新建商品住宅价格环比上涨0.5%，同比上涨2.8%，同上个月相比环比、同比涨幅均有所下降;二手房住宅价格环比上涨0.3%，同比下降1.6%。

去年4月份是什么情况，是还在发酵蔓延的阶段，房价下跌实属正常，而今年石家庄比去年同期还在降，而且这还是大锅饭数据，部分区域和板块跌得会更惨。

所以大家要问我石家庄还有没有价值?

我个人认为投资价值不大。

但跌到底了吗?我觉得差不多了，毕竟是省会城市，还有千万人口支撑，加上国际和国内的经济大环境，吃不上肉，或许还能喝口汤，总之继续跌的可能性也不会太大。

自住今年我觉得可以考虑入手了，按需选择就好，最核心的地段就是中央商务区，范围为和平路、解放大街、裕华路、南小街、站前街、南大街和车辆厂前街围合的区域。

老城区桥西、新华、裕华的话，我建议优先考虑裕华，但一定要买在二环内。

正定之前也炒的火，我是不太建议入手的，有风险。

济南

七普数据出炉，山东省人口总量最多的是临沂、其次是青岛，济南排在第三。

济南和石家庄有一点像，济南作为山东的省会城市，但经济上也不是最强的，最强的是青岛。

济南是靠吞并莱芜才艰难跟上青岛的步伐，但济南在山东强省会的策略之下以及黄河流域黄生态保护和高质量发展推动下，济南是非常有机会的，政策一砸入，利好一释放，预期就来了，房价就容易涨起来。

尤其是现在济南相比青岛还是有一定价差，青岛现在二手房均价2.2万左右，而济南还在1.68万左右，近5000的价差就是济南房价上涨的空间。

中国房价行情网4月份数据显示，济南二手房环比上涨3.47%，同比上涨6.19%，青岛环比上涨2.04%，同比上涨2.6%。

看来济南的后劲还是比较足的。

从去年开始，济南的二手房成交量其实一直处在高位，4月份济南商品房和商品住宅网签全面超越3月，创出了以来的新高。

济南从2018年之后开始进入横盘状态，之后甚至出现微跌态势，直到今年才又开始有好转趋势，相比前几个低迷的城市，济南的向好信号还是明显的。

今年前4月，房企销售业绩很亮眼，销售金额TOP10房企比2020年的TOP10房企增幅均超过5成，即使与2019年同期相比，也都是完胜状态。

显然，大家对济南楼市的信心开始回归，背靠山东，过去资源分散、人口流失加上僵硬的官僚体系，山东的落后速度越来越快，但这几年山东也痛定思痛，在寻找发力点，基础设施补齐、高铁建设加快、新旧动能转化等等，山东还是有点希望的。

济南，就是山东接下来的重点发力点，所以我觉得济南长持还可以，但毕竟是北方城市，涨幅不会有太大的暴击性。

当下济南楼市已经有回暖迹象，看中项目的最好二季度末就要入手了。

济南买房，牢记“东拓、西进、南控、北跨、中优”的发展战略，北跨黄河考验勇气和决心，当下买房最好的还是回归核心，不要去赌长期的兑现，所以北边先放弃，重点关注东部和南部。

历下区是现在济南的房价制高点，资金充足可以优先考虑，沿着东拓的东轴线去选择，从投资角度来看，东部有足够资金可以选择奥体板块，其次是汉裕板块，最后是唐冶板块。

南部的价值点在于居住舒适度，重点是关注居住环境更好、靠近高校和人才聚集的板块。

最近大家都知道人民币升值这件事了吧，已经升破6.4，上证指数也冲回3600点，

上升速度非常快，国际热钱涌入，会利好股市和楼市，但是核心一线城市已经限购加码，房住不炒坚决执行，这时候买房要选对城市，加对仓了。

今天说的几个城市，其实都不算是孤注一掷最好的长期持有选择，但对于自住的刚需而言，今年恰好又是最佳的入手时机。

本周写这两篇稿子其实很累人，也是应了一批粉丝的述求，如果大家认可这种批量城市分析的方式，可以留言也可以给我来一波点赞和在看，才有继续写下去的动力，下次也知道大家想要看怎样的内容。

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