深圳房价拐点已至?太轻率、太乐观了

近期深圳楼市的一则重磅消息“一套顶级学区房价格猛降662万”，一时间登上了各大平台热搜榜。虽然文中所说的顶级学区房是一套法拍房，不具代表性，但种种迹象表明，深圳楼市降温已成定局。

用“降温”来形容深圳楼市，还是有一定道理的。所谓降温，当然是与此前的火爆相比。此前深圳楼市的火爆，“爆”得有点让人可怕。因为，火爆的孪生兄弟，就是房价上涨。特别是二手房价格，简直有点发了疯似的。在房价原本就已经处于很高位置的情况下，再出现大幅上涨、持续上涨，泡沫也就可想而知。

值得注意的是，在相关媒体使用“降温”来形容深圳楼市的同时，也有一些媒体使用了“拐点”这样的字眼。认为深圳楼市不只是在降温，更有可能是拐点到了。支撑这种观点的依据是：首先，二手房成交量出现了大幅下降现象。按照深圳住建局提供的数据，5月份，全市二手商品房成交为33.74万平方米(3695套)，同比下降55.25%;其中二手商品住宅成交为27.61万平方米(3027套)，同比下降60.98%。也许，这就是惯性思维，只要某个月出现房价下降，就立刻有人站出来说，房价的拐点可能到了。结果是，拐点论说了几十次，房价依然行走在上涨的大道上。其二，房价出现了下降。国家统计局数据显示，4月份深圳二手房环比涨跌为0，是今年以来首次环比没有上涨;另一个权威数据则显示出更强的拐点信号。中国指数研究院数据显示，5月份深圳二手房均价环比下跌0.42%。因为两上月的房价出现滞涨或微降现象，就认为房价拐点已到，实在有点不符合市场规律啊。第三，房产中介呈现离职潮。据媒体人士报道，在一些热点片区，光离职的中介人数就达到200人之多。说实在的，深圳的房产中介，原本就是鱼目混珠，有快速膨胀的嫌疑。过热的市场，让很多人聚集到房价中介，以分得一块蛋糕。随着火爆不再，自然会快速撤离，参与到其他行业蛋糕的分割之中。所以，不具有很强的代表性。

正是因为这些理由不足以支撑深圳房价拐点已到，所谓的房价拐点已现，也就是说说而已，是对深圳情况不够熟悉，或者对深圳发展不够了解所致。深圳的楼市，会出现降温现象。深圳的房价，也会在楼市降温的影响下，出现暂时滞涨或小幅下降，但决不会出现房价拐点到来的现象。深圳的房价，只要不发生意外，仍然会处于上涨阶段。所不同的是，在政策的强有力作用下，上涨幅度会降低。深圳的房价会不会迎来拐点，关键要看住房租赁市场的发展。如果仿效新加坡的做法能够产生效果，那深圳的房价是会迎来拐点的。从现在的情况来看，认为深圳房价已经迎来拐点，有点想当然，不现实。

也有观点认为，支撑深圳房价进入拐点的重要原因之一，就是深圳人口流入的速度会放慢，甚至会出现人口流出现象。自然，对房价的影响也就不可避免。这种观点，看起来很有道理，实际上，则是只看表现现象、不看内容本质的想法。从单纯的人口数量上看，深圳可能确实会出现人口净流入速度放慢，流入量减少，甚至停滞、流出现象。但是，深圳的人口素质会不断提升。所谓的人口净流入停滞，甚至减少，更多的可能是进行人口置换，亦即高文化节素质、高科技、高收入人员不断增多，低文化素质、没有科技能力和创业创新本领、中低收入人群被置换。那么，深圳的房价，会被这样的人口格局所支撑，出现房价下跌，在短时间内是不大可能的。只有当深圳的人口真正出现稳定时，人口对房价的负面影响才会出现。

也正因为如此，深圳的房价并没有进入拐点，而只会随着市场的降温，出现阶段性房价下降，总体趋势，还是上涨。且必须政策相伴，否则，仍然会出现快速上涨现象。因为，围绕深圳房价的炒作，不会就此过去。调控稍一放松，炒房者就会快速出手。所以，深圳楼市的调控工作任重道远，必须时刻保持警惕，对炒房者时刻保持高压态势，确保市场稳定、房价稳定，最终将炒房者的信心压垮，直至住房租赁市场真正建立起来，广大居民的舫意识逐步增强。