房企的盈利能力整体位于下行通道，也预示着行业洗牌进一步加速。房企销售排名百名开外的“尾部”梯队，时下面临的生存境遇不容乐观。

大名城(600094.SH)日前披露的2020年报数据显示，报告期内净利润大幅滑坡，净负债率等数项重要财务指标恶化。从年报公布后的股价表现来看，在二级市场，大名城(600094,股吧)的业绩显然也影响了投资者的信心。

“掉队”忧患

增收不增利，已成为诸多房企年报中的常态痛点;但大名城盈利下滑的幅度，仍令《东地产财经周刊》感到吃惊。

年报显示，大名城实现营业收入148.37亿元，同比增13.75%;净利润为4.48亿元，同比下降39.73%;实现扣非净利润4.25亿元，同比下降43.01%。

据机构测算，重点房企2020年平均毛利率约为26.2%。而2020年大名城房地产板块毛利率仅为17.69%，远低于这一水平。分区域来看，在大名城三个主营业务地区华东、华南、西北区域中，仅西北区域业务毛利率增长2.6个百分点，华东、华南业务毛利率分别减少6.68个百分点、12.58个百分点。

以2018年至2020年，大名城盈利能力呈现不断下滑的态势。2018年其地产业务毛利率为35.81%，2019年为27.02%，同比减少8.79个百分点;2020年进一步下探，同比减少达9.33个百分点。

中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合发布的《中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2020年上市房企增速放缓，但规模仍持续增长，总资产均值为1577.89亿元。超过千亿的上市房企有59家，约占上市房企总量的30%，其中超过3000亿的上市房企有27家，约占上市房企总量的14%。

大名城的资产规模却不增反降。年报显示，2020年期末大名城总资产约为378.3亿元，同比减少9.82%;2019年和2018年，大名城总资产分别约为419.5亿元、478.4亿元。

毛利率下降，资产规模持续缩水，“掉队”风险应该引起大名城的足够重视。

转型之艰

2015年，大名城制订了产业与资本双轮驱动的发展战略，“打造金控业务多元化道路”。并成立了名城金控作为施行金融投资及租赁业务的平台。

2016年大名城的金控板块迎来开门红，期内金融投资及租赁业务实现营业收入8.4亿元，占总收入的9.5%，毛利率高达53.6%。2017年，该项业务继续增收，实现12.1亿元收入，占总收入比例上升至11.8%。

然而，受宏观环境影响，大名城金控板块的表现在2018年掉头向下，亏损约3亿元。名城金控此前以对赌协议形式收购、意欲作为金控板块主力的中程租赁公司，亦原价退回中植集团。年报显示，2020年大名城金控板块营收仅约29万元，占公司总收入比例接近为零。大名城金控板块已名存实亡。

多元化转型战略未获成功，大名城所付出的代价，除了资源，还有时间。

随着行业利润空间受到进一步挤压，市场竞争加剧，行业内部分化愈加明显，市场集中度逐渐上升。从总资产累积百分比来看，10强上市房企的总资产累积百分比已超过40%，50强累积百分比接近80%，强者恒强格局显现。

在规模赛道中被列强甩在身后的大名城，如何追赶?

时过境迁

观察大名城的行动，《东地产财经周刊》并未感觉到新意。

6月21日，上海首次集中供地出现了大名城的身影。大名城全资子公司上海凯悛实业有限公司和上海佰升诗企业管理有限公司经公开竞投,以12.59亿元获得奉贤区庄行镇一地块。土地用途为普通商品房，出让面积54861.1平方米。

押注上海，大名城在土储端频频出手。

2020年，66家房企分获上海挂牌出让的92宗涉宅地块，平均每家1.3宗。其中大名城拿下6宗，在拿地数量榜上位居首位。大名城年报显示，报告期内，公司获取上海临港(600848,股吧)自贸区、临港奉贤片区、松江、青浦及福州金山等区域的优质地块，总计土地面积465亩，土地投资金额78亿元，其中松江、青浦、奉贤均属于2021年上海城市规划的五大新城。

而在2019年，大名城华东土储已降至零。

土地投资金额占到前一年总营收约六成，大名城的凶猛战法，或许可以理解为中小房企的发展困境使然——“不及时补仓将被动出局”;同时，似乎也隐约重现当年数家闽系房企入沪夺地激进扩张的脉络。

然而，目前房地产行业的发展逻辑，却已难再支持以土地和资金杠杆撬动的高速增长。

销售承压

“三道红线”出台，各大房企都纷纷采取措施降负债，优化指标。大名城融资级别却“由绿转黄”。截至2020年末，大名城扣除预收账款资产负债率、净负债率、现金短债比分别为48.84%、70.90%、0.54，踩中一道红线。

《东地产财经周刊》联系到大名城相关人士，就读者所关注的公司运营情况发出书面采访要求，对方仅以大名城法务部的名义通过邮箱回复称：敬请阅读公司在上海证券交易所网站披露的2020年度报告。如有超出披露范围的解读和报道，法务部将保持关注。

大名城年报表示，2020年末公司现金短债较期初下降，主要系2020 年公司土地储备投入占用经营活动货币资金80亿元。

截至2020年末，大名城经营现金流为负，净额为-24.17亿元。

在收紧渠道融资规模的同时，资金会加速向头部房企集中，而头部房企的降负债压力又明显低于正在加速发展的腰部房企，没有规模优势的中小房企同时面临融资端口收紧、降负债压力增加的双面夹击，“弯道超车”难上加难。

虽然从战略发展角度来说，没有足够的土地储备，发展很容易受到制约和限制，面临被市场淘汰的风险。但对于没有融资优势的中小房企，频繁拿地扩张不仅可能压缩利润空间，还会因资金链紧张给销售端带来巨大的压力。

2015年大名城在上海拿下唐镇地王开发高端产品大名城紫金九号，开盘后数次出现业主维权。而今，大名城又开始在上海全面打造“高端映系产品线”，其产品力能否被市场认可尚未可知。

位于松江中部板块的大名城映系首子大名城映云间(备案名为名城璞园)已于6月1日开盘，截至发稿时的6月22日，网上房地产信息显示，该项目住宅套数共374套，已售114套，显示可售住宅套数仍有260套。

2021年已行过半，大名城前路未卜。