4月信贷同比多增原为企业贷款需求较旺盛政策性信贷投放较快

随着过去一年人民币兑美元汇率涨幅超过9%，美国高端地产再度向中国高净值人群伸出橄榄枝。近日，美国纽约房地产经纪商CORE与仲量联行联合推出“华尔街一号”项目556个豪华住宅单位，面向国内富豪销售。其住宅单位按照不同房型与面积，售价在97万-逾400万美元不等。

CORE行政总裁肖恩·奥舍(Shaun Osher)向记者表示，之所以将华尔街1号项目亚太区销售路演放在中国，一方面是看好中国高净值人群海外置业需求逐年升温，另一方面是人民币兑美元较大幅度升值，某种程度提高了中国高净值人群的“购买力”。

相比美国房产经纪商的“热情”，中国不少高净值人群则显得相对谨慎。

多位近期参与美国高端住宅销售路演的高净值人士坦言，尽管不少项目销售方一再强调“地段”与“资产保值功能”，但当前美国高端住宅价格疲软让他们不得不选择观望。更重要的是，在特朗普税改政策大幅增加美国高端住宅房贷税收负担的压力下，他们尚未找到合理的税务筹划办法。

额外的购房风险待解

为了吸引中国高净值人群认购，CORE特意安排了首付5%——6个月再付5%——2020年交房时支付尾款80%(其中房价70%可申请银行贷款)的交易付款方式。

肖恩·奥舍(Shaun Osher)称，这主要是为了减轻国内高净值人群外币付款压力。但此举能否打动国内高净值人群，仍是未知数。

一位近期参与美国高端住宅销售路演的高净值人士认为，此前也有美国房产经纪机构推出类似的分期付款方式，但这反而引起他们的担心，比如若投资者按房价70%申请银行贷款，一旦还款期间人民币汇率出现大幅下跌，自己就要支付更多人民币兑换外币还贷。如此等于变相抬高了“购房价格”，但目前没有专业机构能为他们解决这个汇率风险隐患。

此外，也有个别高净值人士担心一旦国内人民币资金难以换汇“出不去”，是否会遭遇购房违约风险。

“不过，更多人头疼的，还是特朗普税改政策造成的额外税收压力。”他告诉记者。具体而言，由于特朗普税改政策规定美国住房贷款利息抵税额度将从原先的100万美元调低至50万美元，导致美国高端住宅的按揭贷款(至少百万美元)需要支付额外的税收，在不少国内高净值人士看来，这等于是“额外的房贷负担”，却又找不到妥善办法规避。

“事实上，这些烦恼需要借助专业机构妥善解决。”仲量联行亚太区国际住宅部总监茜安妮(Anne-Marie Sage)表示，通常专业机构会为国内高净值人群设计专门的海外置业交易结构——做好合理税务筹划与人民币汇率波动风险对冲同时，还会寻找海外银行尽快办理贷款手续以避免购房付款违约。不过，当前海外银行给中国高净值人群在美置业所提供的贷款年化利息约在3.7%-4.9%，利率高低主要取决于贷款速度。

在她看来，鉴于华尔街周边地区高端住宅的租金收入水准，华尔街1号项目的租金年化回报率略高于4%，能解决大部分放贷利息支出。

不过，在业内人士看来，尽管这些操作性问题可以通过专业机构解决，但去年以来美国纽约市高端房产价格持续疲软，很可能成为国内高净值人群重返美国高端住宅市场的最大制约。

本轮调控实施近两年后，房地产行业销售增速呈现明显下降的趋势。截至5月9日记者发稿时，内地及香港上市房企中已经有28家公司公布了前四月的销售数据，28家公司前四月共计实现销售金额1.43万亿，同比上涨34%。不过尽管龙头房企销售金额继续创新高，但相比2017年前4月龙头房企同比业绩上涨超过60%的增速来看，2018年前四月同比涨幅明显放缓。此外，从数据看，4月单月，大部分企业的销售数据同比明显放缓，大部分企业消化了2017年预留的签约业绩，调控政策影响越来越明显。

万科掉队

从28家房企表现来看，前四月已经有5家房企跻身千亿俱乐部。碧桂园和中国恒大前四月销售双双突破2000亿元，万科、保利地产(600048)和融创中国销售突破1000亿元。

碧桂园前四月数据显示，碧桂园集团共实现合同销售金额约人民币2575.2亿元，同比增长约26.14%;合同销售建筑面积约2739万平方米，同比增长约21.4%。按此计算，碧桂园4月单月合同销售额695.3亿元，是今年以来单月最好成绩;合同销售面积700万平方米。

中国恒大公告显示，前四月累计合约销售金额约达2122.6亿元，累计合约销售面积及销售均价分别约为2046.5万平方米及每平方米10372元，分别同比增长31.1%、29.4%、5.97%。4月实现合约销售金额约为人民币503.9亿元，合约销售面积约为464.7万平方米，合约销售均价为每平方米10844元。

万科在4月表现不佳，在第一梯队中已与前两名拉开了差距。万科A公告显示，1-4月份公司累计实现合同销售面积1305.8万平方米，合同销售金额1961.5亿元，同比分别增长-2.07%和2.08%。公司4月实现销售金额与面积分别为418.9亿元和257.6万平方米，同比变动分别为0和-11.11%，环比分别下降17.34%和29.17%。

第二梯队中的融创中国和保利地产四月表现各异。保利地产前四月实现签约面积803.17万平方米，同比增长33.12%;实现签约金额1193.97亿元，同比增长42.79%。不过公司四月单月销售面积和销售金额增速则出现放缓趋势。融创中国四月实现了业绩大爆发，公司4月实现新增预订销售金额364.7亿元，同比增长86%，前四月实现合约销售金额1111.2亿元，同比增长74%。

一些中小规模房地产公司前四月销售增速惊人，新城控股(601155)、中国金茂、世茂房地产、奥园地产、龙光地产、花样年、中骏置业前四月销售同比增速均超过了50%，这些增速居前的企业期间销售均价在10000元/平方米左右，这显示出，三四线城市项目仍然是房企业绩增长的主要抓手。

同期也有首创置业、阳光100、金地集团(600383)、龙湖地产前四月销售金额同比成下滑趋势，受项目集中于一线城市影响，首创置业前四月销售金额同比下降25%。