诞生于2016年“9·30”楼市调控新政的“限房价项目”，在近日迎来了酝酿已久的销售管理办法。

5月7日，北京(楼盘)市住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)，规定限房价项目可售住房的销售限价与政府评估价比值高于85%的，由开发建设单位自行销售，属性为商品房，但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易;比值不高于85%的，由北京市保障房中心收购转化为共有产权房，购房人产权份额为销售限价占评估价比例，剩余为政府产权份额，由市保障房中心代持。

“85%的比例反映了在"限房价、竞地价"下出现的倒挂现象，这个比例有一定的合理性。限价房房价为市场价的85%，可以理解为政府给打了个8.5折，政府让利。倘若设定比例过低，则可能会出现牟利和投机情况。未来这个比例可能根据政府的财力、政策的变化而变化，”北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池向时代周报记者表示。

该政策被称为北京房地产政策调控的“新高地”，对标“房住不炒”的思路，中信建投证券房地产首席分析师陈慎对时代周报记者表示：“综观北京的调控趋势，这种严厉的态势还会延续。”

“限转共”项目不会超20%

限价房诞生于北京市“9·30”楼市调控新政，该政策推出“限房价、竞地价”的土地出让方式，以地块周边可比项目近三个月成交均价为基础，并综合地块周边基础设施和配套服务水平等因素后，确定地块未来所建房屋的销售限价;同时，设定地价上限，限价地块首先挂牌竞价，在达到预设地价上限时，通过“竞投自持面积”“竞投品质方案”等方式确定竞得者。

首宗执行“限房价·竞地价”项目为房山区西路0081地块，于2017年1月26日成交。根据中信建设证券研究发展部发布的报告，截至2018年5月，北京市共成交“限房价，竞地价”地块59块，规划建筑面积共约856万平方米，土地成交总价约2396亿元，主要分布于大兴区和海淀区，分别为13块和8块，房山及丰台均为6块，北京市辖区域仅西城区和通州区未有此类地块成交。

“限转共”的讨论早在4月初便开始，相比于当时流传的所有待入市的限价房将被政府回收成为共有产权房，并以摇号方式出售，《征求意见稿》中提到的销售管理方法显然更为缓和。

据《征求意见稿》，85%为暂定比例，具体操作中会根据市场变化和销售情况做调整。按照这一比例，中原地产首席分析师张大伟认为，实际发生“限转共”的可能只在最稀缺的核心位置，也就是五环内的部分房源。中原地产方面解读称，涉及的项目比例不会超过20%。

尽管涉及项目不多，但限价房原本为商品房属性，部分限价房转为共有产权房，意味着共有产权房潜在供给的增加。“新政增加了共有产权房的潜在供给，但同时也减少了商品性质住房的供给，限价商品房的转化意味着具备购房资格但不符合共有产权住房购买资格的居民家庭可购买的房屋数量减少，可能会使需求向二手房转移，导致二手房价格的上升，”陈慎分析道。

对此，赵秀池则向时代周报记者表示，“限转共”可能造成二手房价格的上涨，但并非必然，她认为“限转共”不一定意味着共有产权房的供给增多。2017年，在深化住房供给侧结构性改革的背景下，北京市住建委发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》，提出今后五年将完成25万套共有产权住房供地的目标。

“表面上看共有产权房潜在供给增加，但我觉得是包含在25万套的目标里的，应该还是会按规划走，”赵秀池向时代周报记者说道。

“双防双保”的政策逻辑

北京房产调控的持续出击，意在践行“房住不炒”的思路，通过构建租购并举的住房体系，完善住房供应体系，引导梯级消费格局。这在《征求意见稿》的设计中可见一斑。

文件提到，限转共的住房，具备北京市共有产权住房购房资格的家庭均可申购，项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售;同时，具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，可向具备本市购房资格的无房居民家庭销售，其中建筑面积大于140平方米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

针对剩余房源的选购，并无其他限制说明，而建筑面积大于140平方米的住房，也相应地满足了可能的改善型住房需求，但共有产权的属性意味着该类住房只能在相对“封闭”的空间中流转。

根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》，共有产权住房只能在代持机构或符合共有产权住房购房资格的购房者之间流转，在满足各层次需求主体要求的同时，有效防止套利。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，政策设计背后的逻辑在于“双防双保”，扼制炒房。“双防”即在土地出让时提前锁定住房的上市销售价格，防止开发企业炒地推高房价、地价获取暴利，也防止住房出售时提前锁定的价格较市价偏低引起投机购房人炒房获取暴利;“双保”则既保障了房子是用来住的，也保护了刚需和改善家庭用来自住的住房需求不受到投机购房人的挤压。

“由于市场环境变化，部分限价房与周边商品住宅相比存在较大价差。若由政府收购作为共有产权住房再公开摇号，可防止限价房价格较市场价明显偏低引起投机者炒房获取暴利，而且转为共有产权住房后转让也只面向符合条件的家庭，亦可避免投机者借限价房转让获取暴利，最终使限价房分配到自住的刚需家庭手中。”陈慎向时代周报记者分析道，该政策意在防止针对共有产权住房和限价房的投机行为。

严控态势将延续

“为防止楼市反弹现象，维持"房住不炒"的基调，北京依旧会延续目前的管控态势。”赵秀池向时代周报记者表示。陈慎亦表达了相同看法，“严格限制投机性需求的存在，同时进一步满足多元化供给模式，保证政策的延续性，保证住有所居，对于利用买卖房屋谋取利益的行为进行进一步遏制”。

除了直接指向住房供应的相应举措，在需求端调节方面，北京市近日亦有动作。据报道，5月5日，建行北京银行(601169,股吧)有关个贷人士表示，5月7日拟上调北京地区首套房贷款利率，对于5月7日后网签的首套房，贷款利率上调至央行基准利率的1.1倍，此前为1.05倍。

据中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社5月14日联合发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.15(2018)》，2017年底，国家有关部门提出坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性。总体而言，房地产市场将进入调整期，个人住房贷款业务增长也将随之放缓，但在市场化资金成本上升的推动下，贷款利率将继续上行。报告亦指出，2018年中国楼市调控将以“稳”为主，为住房制度改革和房地产长效调控机制建设营造稳定的市场环境。

北京的房地产调控，由于时间早，力度大，一直为人关注，亦有人称之为“其他城市房产调控的标杆”。在2018年中国去杠杆的总体背景下，针对房地产行业的去杠杆和抑制投机行为的调控不会就此停止。

与此同时，赵秀池强调了市场因素的根本作用。“房价最终还是取决于供求关系，倘若越来越多人选择租房，购房的需求没那么多，房价自然会降下来，所以政府接下来应该还是打组合拳，一方面平抑房价，另一方面建立租购并举的住房体系。只有打好租购并举的市场基础，才能真正稳定房地产市场，毕竟这关系住房供给量和供给结构两方面。”