土地开发权就是政府为了维护公共利益，决定开发土地开发程度的权力，是通过城市规划来赋予使用者改变土地价值的权力。土地价值由使用性质和开发强度所决定，因而土地开发权的大小也由这两大因素决定。一个完整的土地开发权力包括确定土地的使用性质和开发强度两个要件。

北京两房企对峙背后有“隐情”

双方地块呈“蛋黄”“蛋清”布局，对开发权存分歧

自2月6日北京正鹏房地产开发有限公司(以下简称正鹏)与北京诚通华亿房地产有限公司(以下简称华亿)因出入公用道路发生冲突以来，双方已对峙三个多月。新京报记者了解到，两家公司所占地块呈“荷包蛋”模式，正鹏位于“蛋黄”，华亿位于“蛋清”，双方长期对峙也是事出有因。

土地开发权归属谁?

“2月6日，我司工作人员欲走公用道路进出项目，遭到了九章别墅(项目名为新星花园项目二期、三期)物业阻止。”正鹏公司负责人介绍。对此，九章别墅副总经理李晓华表示，正鹏进出公共道路是可以的，但前提是要遵守九章别墅物业管理，要经过保安的允许。

记者调查后发现，两房企对峙的背后是土地开发权的问题。据正鹏提供的材料显示，2009年11月27日，正鹏以一亿余元购买了朝阳区东苇路3号(新星花园一期)的地上房屋。并于2011年8月8日，获得了土地使用证。

据正鹏提供的规划图纸显示，新星花园一期被二、三期项目包围。

不过，华亿则称，正鹏属于业主并非开发商。据华亿提供的资料显示，2009年7月该司通过北京市高级人民法院公开拍卖取得了新星花园项目二期、三期的土地及开发权益。

“我们才是整块地的开发商，并且已经建成了九章别墅，正鹏只是整块地中间地块所建的新星花园一期业主，不具备该地的开发建设资格。”5月22日，李晓华向记者介绍，此前，华亿与正鹏公司就新星花园项目开发的相关事宜在北京市高级人民法院的主持下签订了相关协议和后续补充协议确认，双方认同新星花园一、二、三期在用地归证上属一个项目不可分割，正鹏已经通过房屋买卖的形式取得的一期地上房屋产权，明确了新星花园一、二、三期项目只有华亿公司为开发商，承继除新星花园一期外二三期后续开发业务。

截至昨天下午发稿时，李晓华并未向记者提供上述相关协议。但正鹏提供的2011年7月5日签订的协议及2014年8月15日签订的补充协议中，并未发现“双方认同新星花园一、二、三期在用地归证上属一个项目不可分割，明确了新星花园一、二、三期项目只有华亿公司为开发商”的字样。

项目改建是否合法?

“正鹏公司最初购买的是新星花园一期的建筑，但后续也取得了相关建设资格。”正鹏相关负责人表示。据正鹏提供的资料显示，2017年1月6日，正鹏公司获得了新星花园一期改建项目的《建设工程规划许可证》。2017年7月3日，北京市发改委和北京市住建委共同发文再次批准，正鹏公司继续开发建设新星花园一期改建项目，有效期为2年。

对此，李晓华称，“正鹏公司虽然有该地块的改建权，但其改建的地块与九章别墅项目同属一个整体地块，按照相关法律规定，改建地块上的建筑，要经过周围三分之二以上业主的同意。现在的情况是，九章别墅内的房子已经有业主入住，不是项目开发建设者说了算的。”

针对九章别墅目前反对正鹏公司改建业主的数量问题，李晓华则称，“太过具体的事不太方便透露，目前有将近二十户业主已经表态不同意。”

北京市京师律师事务所高级合伙人范辰律师认为，根据物权法规定，改建需经专有部分面积占建筑物总面积三分之二且人数占三分之二的业主同意，但此处的“建筑物总面积”是指所在的建筑物而非整个小区。

5月23日，记者就此事联系到了朝阳区孙河乡政府。工作人员表示，该地块比较复杂，目前孙河乡政府只能进行协调，并没有相关执法权。

5月24日，记者就此事联系到了朝阳区规划局，工作人员表示，规划部门批准此类文件基本都会经过相关权益人的允许，即如果此改建项目可能会触及相邻人的权益，相关部门会提前征求相关权益人的意见后再考虑批复。