沿街中介店铺和一些楼盘售楼处门可罗雀，销售人员三三两两聚在一起闲聊，显得慵懒而无所事事。这是记者在北三县走访时见到的景象。

“原本以为前几天的《北京城市副中心控制性详细规划(街区层面)》草案(以下简称“控规草案”)出来后，燕郊楼市能有点起色，可是现在看来，还是那样!”7月初，三河市百目房产经纪有限公司一位李姓销售人员告诉中国房地产报记者。

在中介机构看来，提出“副中心与廊坊北三县地区统筹发展，建设京津冀区域协同发展示范区”的控规草案，可以说是北三县期待已久的最大利好，但在严厉的限购政策和房地产市场整顿的大环境之下，却看不出一丝回暖迹象。

近日，记者搭乘公交车，沿通燕高速、燕顺路，一路到达首尔甜城公交站。向东几百米，便是地铁22号线(平谷线)上的燕顺路地铁站。向西便上了即将通车的京秦高速，记者按照高德地图的比例尺粗略估算了一下，通车后从这里途经潮白河大桥到达东六环直线距离约7公里，比原有道路节省了近一半的路程。在首尔甜城以南，新建的徐尹路也通车在即，据周边居民说，同京秦高速相比，建成后的这条路不收取过路费，出行成本更低。

在首尔甜城九里香堤售楼处，记者了解到，该项目目前在售的商品房成交价在24000元/平方米，低层约22500元/平方米;一手商住房均价18000元/平方米，二手约为15000元/平方米，但是在现场有销售人员给记者算了一笔账，购买二手商住房不仅占用资金多，消化时间长，且加上相关税费，每平方米的均价并不比新房低。

“燕郊几乎没有一手商品房，土地已经开发得差不多了，加上限购政策，大多数人只能买商住房。”李姓销售人员告诉记者，商住房已经成为了燕郊楼市的主力军，自环京地区楼市调控以来，整个市场像是被封冻了一般，进不去也出不来。

在该项目走访时记者注意到，多数购房者还处于观望状态，且对于商住房依然持谨慎态度。其间就有许多中年购房者向记者表示，辛辛苦苦攒了半辈子钱，买个商住房总觉得心里不踏实，但未来北三县乃至环京地区交通水平的提高，北三县实实在在的利好还是让人难以抗拒。

随后，记者对比该项目前几个月的房价数据，房价虽然有所波动，但幅度并不大。

“原以为能像石头打水一般惊起点波澜，可是燕郊这潭水太静了。”李姓销售人员向记者表示，现在的市场，做中介很无奈。

调控趋紧 炒房无处遁形

“北三县借城市副中心的利好，房价已经被过分炒作，在严格的限购政策及房住不炒的背景下，北三县楼市进入低迷阶段，未来人们买房会越来越理性。”北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池在接受记者采访时表示：“城市之间的交通状况改善，或许会带动一部分投资需求，但在从严的限购形势下，投资需求会越来越少。”

按照记者在燕郊走访时所获得的信息来看，目前环京地区已然成为了炒房者的“终点”，外面的进不来，进来的被套牢难以脱身。

通过微博关键词搜索记者注意到，近期有评论认为“北三县存量房达两万套，保守估计区域去清周期为两年，至少要到2020年上半年，整体区域房价才会有明显的上行态势。”而按照此前媒体报道显示，北三县将不再供应新地块，在限购政策的影响下，房价会趋于合理。

对于坊间传言的今后可能会出台政策允许北京社保在北三县购房，赵秀池向记者表示，此举可以解决部分“北漂”的住房和职住分离问题。但是，实施过程中，要防范有人借机炒房，要注意职住均衡的把握。

副中心和北三县协同发展利好是实实在在的，早在去年，就有自媒体公开称：“未来的北三县之于通州，就像过去的通州之于国贸CBD。”然而现实却是限购政策像一道紧箍咒牢牢地套住了北三县乃至环京楼市。

“保定的环京区县、承德的环京区县等或不会再出现像过去那种楼市火热的现象。如果北三县以及环京部分区县的房价上涨较快，限购政策就会再加码。”赵秀池向记者表示。

功能疏解 市场期待解冻

“我们都期待着今年北京市政府机关搬到通州后能释放出的一些新政策。”李姓销售人员在微信上多次向记者表示，环京地区限购政策没有放松的迹象，让中介们心里很压抑。同时他也提到，还是坚信房价会上涨的。

“被打回原形的北三县楼市，怎么会没有投资价值?”早在4月初知名房地产与人居学者、仁居书院院长冯国亮在自己的微博公开表示看好北三县房地产市场。

北三县的利好是不言而喻的，但是按照北京市规划和国土资源管理委员会提供信息来看，目前廊坊北三县地区产业层次尚需提升，合理的产业链尚未形成;通州区与北三县地区产业互动不足，未形成产业发展梯次;北三县地区对高端人才吸引力不足，制约了地区产业的转型升级。

在赵秀池看来，“北京的人口疏解还要跳出北京看北京，北京的人口不断聚集是因为北京就业机会多，收入高，有较多的教育医疗等优质公共资源。所以，从根源上疏解人口需要加大北京周边的吸引力，尤其要有产业，能够把就业人口留下来。”

此次控规草案中提出“积极对接北京非首都功能疏解，支持符合廊坊北三县产业定位的适宜疏解项目转移，协助廊坊北三县地区产业转型升级。同时，坚持协同互补，提高廊坊北三县地区对区域的服务保障功能，积极发展养老、康复、休闲等产业，形成区域差异化功能分工。”

不难发现，限购政策下，产业升级、人口疏解等所产生的购房需求似乎才是看好北三县楼市的根本。

从燕郊返回后，记者随机采访了几名有购房意向的“北漂”，多数人表示，随着城市副中心规划的进一步深入，很久之前就已经考虑在其周边买房，但是限购政策像一面大墙，无情地将他们拒之门外。

“人口增长是大趋势，未来需要通过新城建设、落户政策以及其他政策，来引导人口的流动。更为重要的是，当前需要看到，人口红利的释放是积极正面的，接下来关键是要让导入的群体真正购房，而不是炒房。必要时候也需要争取一些高校外迁的政策，这样利好人口的区域布局。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向中国房地产报记者表示。