每年到了腊月，楼市也进入了传统淡季。开发商在2018年年底交上喜忧参半的“期末考成绩单”之后，面对日益冷清的市场，会迅速都转入新一轮的营销战。除了各大营销中心通过各种活动和实惠大礼吸引购房者外，房产中介也是“硝烟弥漫”。更有销售压力大的开发商，开启了“全民营销”的模式，老业主只要带朋友来买房子，就可以享受开发商赠送的旅游大礼包，在春节假期去欧洲、东南亚等地欣赏异国风光。不过，记者调查发现，在楼市供需关系发生根本性变化之后，购房者不会因为一些华而不实的营销噱头而轻易出手。

项目售楼处：

以往进入腊月门，开发商多举行答谢老客户的民俗活动。今年记者发现，开发商虽然还送福利，但是这些福利多与新房营销挂钩。黑龙江中路上一家楼盘近期推出了新一期房源，小高层户型为85平方米至115平方米，均价19600元/平方米;电梯洋房户型为108平方米至135平方米，均价21500元/平方米;叠拼别墅户型为160平方米至175平方米，均价24000元/平方米。如果单纯是价格比较，这一期房源与去年年末加推的房源基本持平，但是开发商却给出了非常有诚意的“礼品”。购房者只要现在买房，便可以获赠十年的物业费，或者双开门的品牌冰箱、电视等大礼。“一套100多平方米的房子，一年物业费要两三千元，十年算下来得两三万元，这样的优惠还是挺让人心动的。”看房者周女士笑着说。

高新区取消摇号之后，许多“网红”楼盘也是放低了身段。记者在调查中发现，不少楼盘依旧采用订房砸金蛋的活动，但是金蛋内的奖品却“重”了许多，从以往的水杯、充电宝等小礼品，升级到了手机、电脑、冰箱等。还有的开发商则更为直接，推出了“交3万抵4万”的团购活动，让购房者不费脑筋就能算出优惠额度。在市北区水清沟区域，某开发商从去年年末便推出了购房1元秒杀车位的活动，在寸土寸金的主城区，一个车位的价格多在20万元左右，这样的优惠实属难得。“不过，我转了几圈发现，虽然置业顾问也能给予优惠，但是还不如中介给得多。”市民李先生说。虽然营销中心比较热闹，但这让人心动的优惠，如果平摊到一二百万元的总房款中，优惠力度有限。

房产中介：

相比营销中心那些让人眼花缭乱的活动，房产中介的优惠则更为直接。记者在大学路、辽宁路、四流南路等地调查发现，不论是知名连锁中介，还是个体房产中介机构，代理新房业务已经成为房产经纪人的重要工作内容之一。

在金华路上，记者向一名房产经纪人询问附近一处楼盘的营销中心，该工作人员热情地表示可以带路。“哥，你去了看看户型和位置就行，买房找我，我能拿到比营销中心更低的优惠。”房产经纪人小纪说。其实在拦下记者后，小纪并没有立即带着记者到营销中心，而是先打了一个电话到总部“备案”，中介机构的总部再将记者的电话和个人信息找开发商“备案”，折腾了半小时后，记者才在中介的带领下进入了营销中心。然而情况正如小纪所说，除了全款与少许折扣外，该楼盘置业顾问给不出太多的优惠。但是当记者回家后，小纪的电话也跟着来了。

“哥，你看好的房子，每平方米我能给你再优惠500元。”小纪说。对于这么大的优惠力度，小纪也有自己的解释。他表示，这部分优惠来自于两方面：一方面开发商实价与营销中心的报价有差距，虽然销售业绩不佳，但是为了防止老业主不满，许多营销中心不敢明目张胆地降价，所以只能通过房产经纪人变相降价销售;另一方面优惠还出自房产经纪人的佣金，因为现在购房者数量太少，为了提高业绩，房产经纪人愿意将自己的佣金拿出一部分，以便尽快地促成成交。

相比普通住宅，在公寓和商铺销售上，房产中介更是主力。在高新区某楼盘中，置业顾问着力推销的是普通住宅，公寓则基本交给房产中介销售。这些公寓一旦到了房产经纪人手中，摇身一变就成了“工程抵账房”，价格也变成营销中心标价的94折。

业主荐客：

记者在调查中发现，除了上述渠道之外，开发商还加大了“老带新”的奖励力度。城阳区某开发商打出了海报，凡是老业主推荐朋友购买别墅产品，便可以享受由开发商为业主“私人订制”的欧洲游产品，如果推荐朋友购买高层或者洋房产品，则可以享受豪华泰国游。丹山板块某新盘的开发商则表示，只要“老带新”荐房成功，开发商立即送出3000元的购物卡和一年物业费。而红岛湾某楼盘的开发商则比较直接，在宣传海报上明确标注，只要促成成交，老业主便可以享受总价款0.6%的佣金。以一套300万元新房计算，老业主的佣金可以达到1.8万元，这也足够支付一次欧洲游的基本费用。

对于开发商这一优惠，其实许多业主并不感冒。“净是些广而告之的活动，让朋友知道咱占了这样的便宜多不好。如果不把这个优惠给朋友，一旦日后房子出现问题，或许还能落下埋怨，得不偿失。”市民杜先生说。此外，还有人表示，开发商这种活动看似很实惠，但这个钱其实也没这么好拿。“我曾经推荐朋友的朋友在崂山区买了一套房，前前后后花了很多时间，打车费就花了好几百元。但买房后她听说我拿了推荐费，心理不平衡，还要求开发商把这钱还给她。这么一闹，开发商以业主不承认为由，至今也没给我这笔佣金。”市民王女士说出了其中的隐忧。所以，在此也提醒市民，在为开发商荐客时，最好与开发商提前签订书面协议，以免出现纠纷无法维权。

专家分析：

面对开发商的营销攻势，记者采访多名购房者了解到，超过70%的人表示不会因为开发商的礼品和优惠而改变自己的购房计划，近九成购房者更关心的是政策面的变化。“降准、房贷抵扣政策、外地限购政策放开等一系列变化，在置业顾问的嘴里都成了利好，但是这些究竟是不是利好?房价在今年会不会再涨?对于这一点心里没底。”市民胡先生的话代表了很多人的观点。

对于今年的楼市，仲量联行青岛分公司董事总经理白路认为，本轮政策调整时间更长，对普通住宅市场的影响逐渐显现，全年全市普通住宅销售量为14.5万套，同比下降5.5%。回顾青岛过去十年的住宅市场，通常在经历两到三年的上行周期之后，会伴随着政策和信贷的紧缩，出现一到两年的下行周期，进而进入三年左右的深度调整期，青岛住宅市场目前仍处于下行周期中。“预计2019年青岛住宅市场将进入深度调整期。伴随着2018年年末其他城市政策松绑的信号，不排除业界会有对房价看涨情绪的升温。参考以往房价走势，综合考虑目前的土地市场、开发商融资环境、宏观经济背景等多因素影响，预计青岛高端住宅市场在一到两年内价格可能出现小幅震荡，但整体表现稳定。”白路说。

置业提醒：

春节将至，许多没有还没有买上房的刚需族内心都非常纠结。一方面不敢出手，担心房价进一步下跌成了“接盘侠”，另一方面在各种“利好”的狂轰滥炸下，又不敢一直等待，担心年后政策变化房价上涨。对此，记者需要提醒你注意的是：青岛的楼市与其它城市不同;你关注的刚需片区与炒作气息浓厚的片区不同;你对房产的需求以及经济承受能力与其他人不同。

所以，不要被太多外地或者目标区域之外的信息扰乱了自己的心神。你要关注的是目标区域房产最基本的宜居属性，你需要一套房子解决自己的居住问题，同时又恰好出现一套房子在你承受范围内，那就不该犹豫果断出手。同样，如果这处房子你并不需要，仅仅为了“占便宜”而买，那么就得要三思，事实上购房者很难占到开发商的便宜。