“现在大家都是在‘抢时间’发债，因为房地产行业本身还是由政策来推动的，所以一旦政策的时间窗口过了，那很可能想抢都来不及了。”一位千亿级别上市房企的高管近日向《中国经营报》记者说道。

进入1月份以来，房企发债公告延续去年底的密集态势，截至目前已公布的融资计划累计超过1000亿元。但从政策走向来看，多位业内人士认为，接下来对于房地产行业的资金把控不可能过多放松，1月份房企的密集融资不应过度解读。

“今年整体融资形势主要是为了解决中小企业融资难、融资贵的问题，房地产调控已经两年多了，现在的成果来之不易，所以今年也不会定向地给房地产‘放水’。”恒大研究院副院长夏磊表示。

房企密集发债

1月23日，中国恒大集团(3333.HK，以下简称“恒大”)发布公告称，总共增发3期合计30亿美元的优先票据，分别于2020年、2021年、2022年到期，将与此前票据合并。恒大方面表示，拟动用增发票据发行所得款项主要为其现有债务进行再融资，而剩余部分则用作一般企业用途。

实际上，除了恒大之外，1月份其他房企也延续了去年底的融资步伐，继续密集发债。1月22日，阳光城集团股份有限公司(000671.SZ)发行15亿元公司债券。1月21日晚间，荣盛房地产发展股份有限公司(002146.SZ)发布公告称，公司30亿元规模的住房租赁专项公司债券发行申请获深交所无异议函。1月18日，碧桂园控股有限公司(2007.HK)发行10亿美元优先票据。同日，广州富力地产股份有限公司(2777.HK)宣布发行规模为3亿美元优先票据，利率9.12%，这已是今年以来该公司第三次发债。

据中原地产研究中心统计数据显示，继去年11月房企融资规划上千亿元、12月融资规划达1600亿元后，2019年1月以来(截至18日)，上市房企已经公布了超过40多笔融资及融资计划，合计融资额度高达1000亿元左右。

融资用途方面，从企业公告来看主要为“借新还旧”。比如保利地产(600048.SH)拟发行15亿元中期票据用于偿还银行贷款;佳兆业(1638.HK)拟发行1亿美元可换股债券用于偿还今年2月及3月到期的借款。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，总体上当前房企对于2019年市场会比较谨慎，尤其是会去防范各类资金压力所带来的股价下跌等现象。所以上半年的思路是确定的，即企业肯定要做好现金流等方面的工作。

至于融资成本的变化，夏磊表示：“肯定是跟信用相联系的。每家公司都不一样，具体要看有没有担保、有没有抵押，以及发行主体的评级等，所以单个公司的成本不能作为推断房企整体融资成本变化的根据。实际上，现在不是成本高低的问题，而是有没有渠道、能不能发行的问题。对于债券来说，能不能发行，第一取决于有没有政策，第二取决于有没有人买。”

“1月房企发债比较密集，从客观原因来看，主要就是从去年底国家在融资层面适当放松了一些。至于放松的原因，主要是考虑到2019年房企的还债压力比较大，相对去年来讲，今年要偿还的债务会更多一些。”夏磊表示。

恒大研究院数据统计显示，2018下半年至2021年是房企有息负债集中到期高峰，规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元，2022年及以后到期的总规模为0.9万亿元。

夏磊介绍，之所以房企有息负债在未来4年内集中到期，主要在于规模最大的银行和非银金融机构贷款期限短，开发贷和并购贷平均期限3年，委托贷款和信托融资平均期限不到2年;信用债中占比最大的公司债在2015～2016年集中发行，一般期限3～5年，所以从2018年下半年开始进入集中兑付期，存量海外债也在2018～2022年密集到期。

Wind数据显示，2019年房企公司债到期规模2640亿元;企业债到期规模183亿元;非金融企业债务融资工具到期规模1037亿元;资产支持证券到期规模628亿元;海外债到期规模846亿元，总计到期规模5334亿元。

融资政策并未放松

房企密集发债，是否就可以解读为融资政策相对放松呢?“具体要分情况来看。”夏磊表示，“1月的时候房企没有理由不想融资。”

夏磊补充道，房企的融资松紧、难易，应该区分来看，具体要看是发人民币债还是美元债;对于房企来说，要看是发公司债还是发企业债。

具体到企业债的发行上，2018年12月12日，国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资 进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》(发改财金【2018】1806号)，要求提高直接融资比重，优化债券融资服务，针对房地产业重点支持优质企业在棚改、保障性住房、租赁住房等保障性领域项目的企业债融资。

“虽然发改委的文件给房企发企业债松绑了，但前提是要符合当前宏观调控目标，所以目前宏观调控对于房地产没有放松，那等于说发改委放出的那个企业债发行口子，只是有渠道，但没有实质的发行。如果要说放松，只能说是政策放松了，但是这条渠道还没有开通。”夏磊解释道。实际上，符合该融资政策条件的房企相当有限，从该文件发出到目前为止，并未有房企通过此种渠道获取资金。

若从公司债来说，夏磊表示：“我并没有觉得有放松，现在公司债只能借新还旧，并没有说新增公司债可以发行，所以我也不认为现在对它有所松绑。”夏磊总结道：“现在对于整个房地产行业融资还是偏紧的，我没有看到放松。”

至于接下来的融资政策走向，一位上市房企高管表示：“国家对房地产的定位从‘火车头’转向了‘压舱石’。未来，房地产作为经济的‘压舱石’，是不能大起大落的。如何让它保持相对平稳呢?一个很重要的因素就是控制流入房地产的资金。”

上述房企高管表示，去年银行体系给予房地产的资金相对于2017年是减少的，不管是开发贷还是按揭贷，都在零增长区间，即5%左右的区间内。发债量从公开数据看也是热度大减。基金信托的钱虽然很难直接控制，可能会有波动，但大致的量是能够管控的。实际上，国家统计局近期公布的2018年房地产开发企业到位资金165963亿元，同比增长6.4%，增速比1～11月份回落1.2个百分点。基于此，他判断今年房企的到位资金，包括销售资金、银行贷款、房企自融等，总体还是会在零增长区间内。

债务压力

根据中金公司数据，2019年房企将进入偿债高峰期，2019年国内房企仅信用债偿付额就超过6000亿元，相比2018年翻倍有余，今年房企债务压力并不比2018年有所缓解。

从销售回款率来看，根据国家统计局数据，2018年6月份开始，房地产企业销售回款率低于60%，并持续下行，这一表现与2011年6月份开始的销售回款率持续低于60%相似，作为资金主要来源的销售回款也有疲弱之态。

“据我了解，去年宏观经济变化较大，M2在收紧，2018年如果从房企具体项目来看，基本上房企的单个项目综合成本都要达到11%左右了，不管央企、国企还是民企。”一位投行人士告诉记者，“但他们的项目还是要继续做，没办法，就算成本再高也还是得融资。”

多位业内人士均向记者表示，接下来行业内的马太效应一定是越来越明显。“总体上看，企业其实都缺钱。因为房地产行业就是要看规模大小，现有的资金只能覆盖现有的拿地和发展需求，这些钱是不够快速发展，或者说不够一定增速发展的，所以还是不断需要新的钱进来。”上述房企高管补充道，“国内的环境就是大企业相对缺钱，小企业更缺钱，小企业几乎是融不到资的，在银行间市场很难拿到钱，所以只能靠基金和信托，这个成本是很高的，基本上不赚钱，如果拿这种钱，基本上离死也不太远了。”

至于是否会有部分企业因为扛不住债务压力而出现违约，夏磊表示：“倒不太可能出现，大不了楼盘降价销售，还是能回款的。去年出现的中弘股份、银亿股份这些违约的企业，都是有特殊原因的，比如它们所囤的地全部都是商业用地。”