在我们系列的第一部分中，我们讨论了当前的市场趋势，新立法和另一个潜在的房地产/酒店下行周期的现实，尽管没有2008年那么严重。在第二部分中，我们展示了我们在处理困境时遇到的问题情况以及它们如何彻底改变结果。在最后一部分，我们将讨论保证及其对成功重组的影响。

担保

分析担保，个人或公司以及可收回性对于分析重组方案至关重要。没有个人担保，谈判可以从实力的立场开始。通过个人或可收集的公司担保，详细分析对于谈判结果至关重要。

遇到的一个常见问题是，当一个房产的债务超过它可以支持的债务而且超过它的价值时。委托人可能只是房地产企业的担保人之一。当项目需要额外的资本注入时，围绕保证的谈判变得更加复杂。委托人，投资者和夹层贷方经常不尊重自己的经济利益。

资产价值通常可以在合理范围内确定，因此保证可以成为影响最终经济决议的重要因素。债务人可能只是解决问题的决策者之一。其他担保人可能有不同的法律和财务考虑因素，并可能保留自己的法律顾问。根据担保人的相对实力，债务人可能有也可能没有真正的谈判地位。当债务人(通常是单一目的实体)同时拥有公司和个人担保时，情况可能会进一步复杂化，通常与许多相同的关键委托人在两者中都有经济利益。

无论所有权结构(单一目的或控股公司)如何，可能没有创新的重组计划会在短期内(两到三年)实质性地改变资产价值。如果财产的价值低于债务，则贷方实际上处于股权状态。当本金的权益超出资金时，通常有两种不同的情景需要处理：具有一些可收回追索债务的房产和具有无追索权债务的房产。

从下面列出的情况来看，保证的受益人可能会明白担保可能具有损害价值：缺乏可收回性，包括诉讼费用超过潜在恢复的情况。一个代理银行，领导多个辛迪加(与不同的辛迪加合作伙伴)，可能会发现他们的辛迪加成员之间存在利益冲突。一个集团的代理银行可能是持有共同担保的其他辛迪加的参与者，从而引起类似的利益冲突。

代理银行可能向担保人提供其他(非预期​​)贷款，可能不希望积极追求担保。法律和财务顾问需要做什么：确定担保人拥有的所有财产的实际价值。审查每个保证，以了解任何细微差别。

教育贷款人保证有限的价值。考虑贷款集团的结构和组成。强调所有利益相关者，双方同意的计划可能会最大化其价值。告知所有各方，任何单一担保人都可以急于诉讼。领导谈判，以便全球解决所有担保问题。

向担保人介绍达成全球协商一致协议所需的复杂性和时间安排。为客户提供咨询通常需要稳定的方法和平静的影响力。校长通常没有掌握其资产价值的下降，或者他们没有耐心的长期或有争议的全球共识性锻炼。

顾问也应该对贷方进行教育，因为他们也可能难以接受价值下降以及他们将经历的损失。法律和财务顾问必须就现实的替代方案进行合作并“在同一页面上”，否则客户将倾向于提倡更乐观的替代方案的顾问。

总之，在分析重组选项和担保对其影响时，以下步骤通常至关重要。对所有担保相关文件进行全面的法律分析。应注意文件中的任何含糊或错误。对标的资产的价值进行实际分析。旧的行业经验法则可能不再适用，并且不要指望“过去的好时光”能够迅速恢复。由于融资成本，有限的买家和法律纠纷，对非流动性使用现实折扣。

确定由于担保方的数量而导致的价值稀释。如果馅饼的切片很多，则每个切片可能太小而无法追逐。计算诉讼或破产的成本，并教育债权人如何影响其潜在的复苏。实现最佳的重组结果需要早期行动，现实的期望和对谈判前景的详细了解，特别是担保结构的影响。