立法者只是重新编写了纽约州租金监管规则手册。“它将影响价值观，”商业房地产咨询公司Ariel Property Advisors总裁Shimon Shkury表示。“我们正在重新评估许多建筑 - 重新评估投资者期望的合理性。”

近一百万套公寓受到新法律的影响，这使得大幅提高租金监管单位的租金变得更加困难。公寓现在离开租金监管计划的方式也少得多。

“所采取的改革措施将保护租房者不受骚扰，流离失所和租金迅速上涨的影响，”纽约房屋会议(NYHC)执行董事雷切尔费表示。纽约房屋会议是一家非营利性经济适用住房倡导组织。

发生了什么?在纽约市，966,000套公寓目前处于租金稳定状态。根据纽约住房会议的数据，这几乎是该市租赁总量的一半(45%)。这个数字已经比以前小很多了- 自1994年以来，曾经租金稳定的近150,000套公寓已经离开了这个项目。

在过去的几十年里，纽约市不受监管的租金迅速上涨，房地产业主有很大的动力将公寓从租金稳定计划中撤出。法律只允许业主每年将当地官员设定的租金提高一定比例(通常每年提高1%至4%)。但法律有一些例外，特别是当公寓空置时。一些业主经常向租户提供数十万美元，让他们搬出去。其他人使用更严厉的策略。

纽约州司法部长莱蒂娅•詹姆斯(Letitia James)表示，“长期以来，肆无忌惮的房东们已经放弃了让受租金管制的租户受到危险和恐怖条件的企图迫使他们离开家园”，他已经起诉了许多案件。业主。最近，纽约与房东拉斐尔托莱达诺达成了300万美元的和解协议，指控他骚扰租户并违反了租金稳定法。

州长Andrew Cuomo于6月14日签署了2019年的住房稳定和租户保护法案。它消除了物业管理人员用来大幅提高租金或将公寓从租金稳定计划中取出的许多最常见方式。

根据旧制度，如果公寓空置，法律允许业主为下一个租户提高20%的租金 - 新法律废除该法律。如果他们花钱改善个别公寓或整栋建筑物，业主也可以大幅提高租金 - 新法律允许更小的临时租金增加。如果单个公寓的月租金每月上涨超过2,750美元，那么一旦现有租户最终离开，该单位将停止租金稳定计划。新法律也废除了这一点。旧规则通常会让业主每月将空置公寓的租金提高1000多美元，或者完全免除租金监管。

“许多人购买了多户住宅建筑，并希望在每个转弯处增加价值，”Shkury说。“在很多情况下，商业计划现在都不可行。”然而，一些住房拥护者担心，新规定也将使业主难以证明花钱来改善租金稳定的建筑物，这些建筑物通常是半个世纪或更老。这可能变得具有挑战性，因为纽约市刚刚通过另一套法律，最终将要求许多业主翻新他们的建筑物以减少能源消耗。