在2008年拿下深圳后海商住用地，开发深圳豪宅标杆“深圳湾1号”以来，深圳市鹏瑞地产有限公司(以下简称“鹏瑞地产”)创始人徐航一直很“低调”。

原本鹏瑞地产只是深圳鹏瑞集团有限公司(以下简称“鹏瑞集团”)多元化业务板块之一，然而在深圳湾1号声名鹊起后，房地产业务成为鹏瑞集团的核心业务。

1月6日，在鹏瑞集团珠海品牌战略发布会上，鹏瑞集团执行董事兼总裁李维表示，对鹏瑞集团而言，2020年是一个极其重要的年份，是鹏瑞集团的湾区元年。

从2018年开始，低调许久的鹏瑞地产便在大湾区的土地“战场”上频频亮相，2019年更是拿地频繁。据《中国经营报》记者不完全统计，2019年，鹏瑞地产通过招拍挂、城市更新、合作等方式，在佛山、东莞、深圳等地取得10余个项目。

鹏瑞地产项目在大湾区遍地开花的情况下，其高额的地价和开发成本也不容忽视。

拿地“黑马”

在鹏瑞地产取得的地块中，有不少位于城市核心区域。

在粤港澳大湾区规划纲要出台一个月后的2019年3月29日，鹏瑞地产以8.6亿元总价取得珠海市金湾区金河东路南侧2.47万平方米的二类居住用地，溢价率达49%。同年6月21日，鹏瑞地产再次以总价6.06亿元取得金湾区金河东路南侧、省道S272西侧一宗4.04万平方米用地，溢价率为2%，两宗地处于相邻位置。

2019年5月15日，鹏瑞地产以“23.6亿元+自持面积100%”的封顶条件提前锁定东莞南城雅园地块，溢价率达到59.46%。根据规划，该宗地竞得人须配建不少于16万平方米的商业办公楼和1600个规划地下停车位，以及820平方米的公建配套，无偿交给南城街道办。若直接剔除配建面积16万平方米商业用房和自持40年100%的商业面积计算，该项目可售的住宅部分楼面价达21711.8元/平方米。

当月，鹏瑞地产在大湾区再度出击，以“限价24.35亿元+2.46万平方米无偿配建”斩获佛山大良苏岗村一商住用地，溢价率为17.11%。若扣除10000平方米的无偿配建，楼面价至少为13038元/平方米。

记者梳理发现，在鹏瑞地产取得的地块中，有不少位于城市核心区域。以东莞南城雅园地块为例，该地块位于南城雅园宏伟三路与宏伟四路交汇处东南侧，周边有东骏豪苑、光大景湖春晓等多个楼盘项目。在鹏瑞地产以高溢价取得上述地块后，周边二手房的价格也水涨船高。

贝壳找房上挂盘的二手房价格显示，东骏豪苑的挂盘价已达到2.7万~3.5万元/平方米，与上述宗地距离稍远的光大景湖春晓的二手房挂盘价也已经达到2万~3万元/平方米，价格水平远远高于东莞市其他片区。

事实上，从2018年开始，鹏瑞地产就在广东省多地拿地布局。

2018年6月，鹏瑞地产首入广州，斩获位于南沙万顷沙的18万平方米全自持宅地。当年9月底，鹏瑞地产以5.38亿元的总价拍得清远一宗商住用地。

鹏瑞集团官网显示，目前鹏瑞地产已在粤港澳大湾区布局了12个项目，项目分布广州、深圳、佛山、东莞、珠海、清远6个地区。

布局城市更新

根据目前所公开的信息来看，鹏瑞地产尚无城市更新开发经验。

在拿地存粮时，鹏瑞地产同时也在城市更新方面发力。

早在2018年8月初，珠海中珠商业投资有限公司申请拆建更新拱北夏湾批发市场。珠海中珠商业投资有限公司的工商信息显示，该公司70%股份为深圳市盛洪瑞投资发展有限公司所有，而深圳市盛洪瑞投资发展有限公司为鹏瑞地产的全资子公司。

2019年3月26日，鹏瑞地产与中山市人民政府石岐区办事处签约了城市更新项目。

2019年10月18日，东莞农村(社区)集体资产管理网公布一则中标公告，东莞宏泰城市建设有限公司(以下简称“宏泰建设”)中标陈家埔村更新单元，拟更新单元范围约88.4亩(5.89万平方米)，预计将打造成为寮步中心高端生活小区。

天眼查数据显示，宏泰建设成立于2019年6月26日，注册资本为3000万元。其中，鹏瑞地产全资控股子公司东莞市瑞富房地产开发有限公司持股20%。这是鹏瑞地产首次直接参与东莞旧改。

2019年11月14日，深圳市盐田区城市更新和土地整备局公示恩上村城市更新单元实施主体，为深圳市和谐地产有限公司(以下简称“和谐地产”)。公开数据显示，鹏瑞地产全资控股子公司深圳市恒建通投资发展有限公司持有和谐地产股份40%。

公示显示，恩上村城市更新单元位于沙头角口岸的门户地区，西临沙深路，南临沙盐路，拆除用地面积27048.33平方米，开发建设用地面积21449.1平方米，计容建筑面积147450平方米，规划容积率6.9。该项目拆除范围用地面积2.7公顷，拆除建筑面积6万平方米，现状容积率2.23，拟更新方向为居住、商业等功能。项目计划于2020年启动建设。

然而，根据目前所公开的信息来看，鹏瑞地产尚无城市更新开发经验。

合一城市更新集团董事总经理罗宇表示，城市更新涉及的专业面相对较广，一般包括政策法规、城乡规划、项目申报、拆迁实施、村企合作交易、产业资源导入与产业转型升级规划、项目投融资、法律风险控制以及税务规划等等。初次进入的企业一般会遇到申报审批难、规划难、拆迁难、前期融资困难、产业导入难以及风险控制难等实操问题。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉记者，没有城市更新开发经验的企业可以选择与有经验的房企合作的形式参加城市更新项目。

复制多个“深圳湾1号”

2013年发售时，深圳湾1号每平方米达十几万元，住宅总价更是3000万元起步。

作为深圳豪宅的”标杆”，深圳湾1号项目的成功给鹏瑞地产带来了巨大的收益和耀眼的光环。

鹏瑞地产的创始人徐航同时也是深圳迈瑞生物医疗电子股份有限公司(以下简称“迈瑞医疗”)的董事、创始人之一。通过早期的资本积累，徐航调转航向，向房地产开发进军。

在2004~2008年期间，鹏瑞地产以协议的方式取得位于南山区科苑大道与东滨路交汇处的 T107-0003、T107-0002宗地，在此开发建成了鹏瑞深圳湾1号广场项目(简称“深圳湾1号”)。

公开资料显示，该项目是集办公、居住、酒店、商业于一体的高端城市综合体，将建成后海地区标志性建筑群，总建筑面积35.8万平方米，建筑高度70~338米。

2013年发售时，深圳湾1号每平方米达十几万元，住宅总价更是3000万元起步。迈瑞医疗的IPO申报稿中披露，开发深圳湾1号的鹏瑞地产2017年净利润达到38.08亿元。另外，截至2017年底，在徐航持股50%以上的境内企业，除了鹏瑞地产盈利38.08亿元、鹏瑞集团盈利8.77亿元以外，其余的10多家企业盈利甚微，甚至有的出现亏损。

深圳湾1号的成功将徐航带入2019胡润百富榜中。据了解，2019年，57岁的徐航以700亿元身家跻身胡润百富榜TOP30，财富值增加119%，排名上升52位。

而鹏瑞地产在大湾区其他城市布局的多个项目，也打着“再造一个深圳湾1号”的旗号进行开发建设。

以东莞南城雅园地块为例，7月25日，该地块在东莞市发改局完成备案。根据备案信息，项目备案名为“鹏瑞天 广场”，用地面积90580.53平方米，总建筑面积362322.12平方米，总投资达50.21亿元。有房企投拓部门的专业人士告诉记者，总投资款项一般包含地价款，除去23.6亿元的地价款，该项目的建设成本至少需要26.61亿元。12月18日，该项目举行奠基仪式，预计2020年下半年入市，力图打造成东莞的“深圳湾1号”。

1月6日举行的鹏瑞集团珠海品牌战略发布会公布了在珠海的3个楼盘备案名，分别是珠澳湾中心、金 湾、海湾。其中，珠澳湾中心项目是由鹏瑞在珠海拿下的第一个城市更新项目夏湾豪骏批发市场改造而成。鹏瑞集团大湾区营销中心总经理张辉表示，珠澳湾中心将打造成珠海版“深圳湾1号”。

李宇嘉表示，稀缺性是豪宅的特殊属性。深圳湾1号的独特之处在于它的区位优势，项目位于深圳湾区域，拥有独一无二的海景资源。

此外，对该项目了解较深的某房企业内人士告诉记者，深圳湾1号是跨界比较成功的产品。它的成功是多方面的因素，首先是徐航敢赌，也有实力赌，还有运气的成分。“当初很多开发商不敢要这块地，徐航拿下来了。加上背后有高手操作，以及当时规划审批条件较为宽松。放在今天，他不一定能做成。”

而上述珠海、东莞等地的项目前期的土地成本已经高企，加上以豪宅标杆为标准打造的项目开发成本，后期盈利未有定论。

深圳市房地产信息系统显示，目前深圳湾1号项目可出售部分已售罄。记者查询发现，深圳湾1号二手房挂盘价已经达到16万~30万元/平方米。

深圳湾片区，还有华润深圳湾瑞府、曦湾天馥名苑等楼盘项目，其中，华润深圳湾瑞府销售均价已达15.8万元/平方米，曦湾天馥名苑销售均价达16.5万元/平方米。周边二手房的价格如皇庭港湾、宝能太古城等项目也达到了11万~16万元/平方米。

广东省房地产研究会执行会长韩世同指出，要在别的区域打造“深圳湾1号”，会有一定的入市风险。首先要考虑当地对商业属性豪宅产品的接受度，而且需要注意每个地方政策和限制的不同。

位于东莞南城雅园的鹏瑞天 广场是目前东莞城区为数不多的豪宅项目之一。合富大数据显示，2019年，东莞南城区的新房网签均价为2.7万元/平方米。

合富研究院高级分析师李兴旺告诉记者，近些年来，东莞豪宅市场的需求有所减弱，除了近期入市的国贸项目，东莞目前几乎没有真正意义上的豪宅，而东莞民间资本的力量非常雄厚。鹏瑞天 广场项目最终如何，能否得到东莞市场的青睐，还要看产品本身。

关于鹏瑞地产多个项目投资以及预期情况，记者发函鹏瑞地产方面进行采访，截至记者发稿，未获回复。