优质学位房，是房产价值金字塔顶端一般的存在。房产对应学位有任何风吹草动，都是业主们关注的重点。

近期，原本属于深圳高级中学南校区一类学位的部分小区，突然被降为了三类学位，入学积分直降10分，这让不少持有同类型物业的业主有点“慌”。

每经小编注意到，“被降级”的小区，房价基本都在10元/平方米以上。

就在这些小区的家长们着急交涉时，一场意外的风波却发生了，这是怎么回事?

深高南学位风波：8个小区被降分

据凤凰网房产报道，为了让孩子能顺利入读“名校”，家长Z女士提前2年购入属于深圳高级中学(下文简称“深高”)学区房范围的安华小区。

福田教育局学位划分图

据她介绍，她在购房时清楚地在福田区教育局官方看到消息，安华小区属于深高学区范畴。为了保险起见，她还与同小区的其他业主核实过深高学区房认定的情况，确定申请积分入学认定是没有问题才安心入手。

然而在2020年5月29日下午，Z女士却在在申请学位截止的最后时间，收到了令她意想不到的结果——“初审不通过”。

从Z女士申请入学的系统中除了显示“初审不通过”外，还赫然写着“第一类要求住宅用途商品房，请出示住宅用途商品房相关证明”。

这让Z女士非常诧异，明明自己的小区在福田教育局官网上有被划分为深高的学区范围，为何却突然发生变数?

遇到同样情况不止Z女士，当时有8个小区内的业主也同样遇到了同样的情况，包括泰安轩、泰康轩、竹园小区、财富广场、泰然公寓、杭钢大厦、有色大厦和安华小区。

每经小编(ID：nbdnews)根据在链家网上查询了这些小区二手房房价，其每平米价格在10万元~13万元之间。

公开信息显示，深圳高级中学南校区日前将泰安轩、泰康轩、竹园小区、财富广场、泰然小区、安华小区、杭钢大厦、有色大厦8个小区的入学积分由第一类(80分)降至成第三类(70分)。

据深高校方透露，今年初一计划招收630人，而实际申请人数超过1000人。”因为竞争激烈，入学积分至少需要94分才有可能入选，突然降分基本等于在入学名单里直接剔除了这8个小区业主的孩子，对于抱着入读深高而斥巨资的家长而言，这样的调整更是巨大的打击。

土地性质和房屋用途是焦点

而引发“深高南学位房”风波的主要原因，则是土地用途、房屋用途的不明确。

此次被降级的几个小区中，一些小区的土地用途是商业办公用地或者工业用地，房屋用途是单身公寓、办公楼或者宿舍。

涉事小区住宅房本上用途情况有多种表述?图片来源：深圳大件事

信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣指出，事件背后的核心问题是“公寓”概念的模糊和滥用。依照相关规定，商业公寓是明确不授予学位的，但是实践中开发商乱用“公寓”概念，同时相关部门也没有做一个统一的概念定义，导致围绕这种单身公寓的性质发生了争议。

此外，一些地块性质上并非纯粹的居住用地，却仍以“住宅”身份存在，连资深从业人士也只能称之为“历史遗留问题”。

据《深圳市城市规划标准与准则》2019年修订版本：

关于目前市场中常出现的“公寓”，如“学生公寓、专家公寓、人才公寓、迷你公寓、青年公寓、老年公寓、商务公寓”等分类的说明：城市用地分类主要依据土地实际使用用途来界定，对于以各种政策用途、服务人群来分类，以及市场上出现的种类繁多的各种广告用语中的“公寓”应根据具体情况进行研究判断。

而此前前往福田区国土局维权的家长表示，他们的诉求就是要“同类同权，“我们都属于学区范围内的住宅，不应该被无缘无故扣掉10分。”

深圳市规划和自然资源局回应被盗传闻

在学区房等级的划分中，认定房产的土地用途及房屋用途是最为关键的问题。

涉及到被降分的8个小区业主们近日要求深圳市规划与自然资源局出具小区房产性质、用途的说明函，这时却传出“国土局进小偷了，资料被盗”的传闻。

据南方都市报报道，4日晚间，深圳坊间传闻“深高南学位风波进展：国土局昨晚进小偷了”。

网传截图

6月5日，深圳市规划和自然资源局官方公众号发文回应：

经核查6月3日晚上8:00左右，有两名某广场业主擅入该局福田管理局八楼办公室，经初步核查，未有任何资料丢失。目前公安机关已介入调查。

福田区教育局介入

仅三个小区恢复一类学位

5月29日，初审结果公布后，家长们也迅速向福田区教育局反馈了这一情况。

有家长表示，当日下午，福田区教育局、深高南校区相关负责人及学生家长代表进行了初步沟通，暂时将网上审核状态一栏“初审不通过”的状态修改为“待初审”。

图片来源：深圳大件事

据南方都市报报道，在经过小区业主与教育局、学校的多次沟通后，最新消息显示：

泰安轩、泰康轩与竹园小区属于住宅性质，入学仍然按一类招生标准;

泰然公寓、财富广场、杭钢大厦、有色大厦和安华小区因为土地性质属于非居住用地，只能按特殊性质房产申报，也就是基础分降为三类。

目前5个被“降级”的小区家长已经收到重选学校短信通知。

深圳推行“大学区”

目前，深圳市有6个行政区推行“大学区”。

所谓“大学区”，简而言之就是多校划片的学位申请办法，即：住房在大学区内，家长可以不受地段限制申请大学区内的任一一所或者多所学校。这就意味着，一个小区对应多所学校，其房产不再直接挂钩某所学校的学位。

原来的学位供应从“一个萝卜一个坑”，变成“一个萝卜N个坑”。同一套学区房，可能分到名校，也可能分到普通学校。

值得注意的是，深圳“大学区”政策的基础是入学积分制度，而非电脑随机派位。即：按志愿次序和积分高低，依次录取。

深圳各区教育部门对于“大学区”的划分原则趋于一致，充分考虑各校的实际条件，在便利学生就近入学的前提下，按照学校办学水平相近和区域统筹的原则进行划定。

此外，据南方都市报报道，福田、罗湖、南山、坪山等区“大学区”和“共享学区”共存。

以福田区为例，从2017年开始，在福田南片区(福田小学、福南小学、南华实验学校小学部3所学校招生区域)试点共享学区招生制度;2020年，福田区实验教育集团梅香学校初中部与梅山中学试点共享学区;福田区实验教育集团梅香学校小学部与梅园小学、梅林小学试点分享学区招生制度。

每日经济新闻综合每经APP、证券时报网、南方都市报、凤凰网房产等