中房报记者 付珊珊 上海报道

2018年1月，正荣集团旗下正荣地产在港股上市，欧宗荣收获了第一个资本平台。

上市解决了正荣地产的融资问题，但解决不了宏观房地产开发环境的下行。

意识到增量开发存在的天花板限制，欧老板在正荣地产上市时就做出了一个决定，在地产开发主业之外，正荣要做产业开发商。

于是在2018年5月，正荣集团对原有的服务业务进行了整合升级，成立了产业发展集团，物业、商业、文旅、教育、园区业务等均包含其中。

这也为此次正荣服务上市埋下了伏笔。

2020年1月2日，在物业上市热潮中，蛰伏发展多年的正荣服务正式向港交所递交IPO申请。历经七个月后，于7月10日正荣服务正式鸣锣交易。

据了解，正荣服务上市仪式在上海举行，由欧老板极为信任的老将黄仙枝出任正荣服务董事长。

根据交易数据显示，正荣服务高开6.81%，开盘价4.86港元，市值48.60亿港元。截至午间收市，正荣服务报收5.09港元，涨幅高达11.87%。

地产带动物业上市

“如果一定要给物业公司上市加一个规模门槛，从在管面积来看，我个人认为是3000万平方米。”

2019年，物管行业刚刚掀起上市热潮，时任正荣物业董事长的黄亮在采访中表达了自己的观点。

但物管行业的发展如火如荼，赴港上市的物管企业越来越多，正荣也将物业上市计划提前，在公司在管规模接近2300万平方米时递交了招股书。

公开资料显示，正荣集团旗下有正荣地产、正荣产业和正荣资本三大业务板块，物业最开始包含在正荣产业板块中。

在经过对整体发展战略的深入考量后，欧老板下了一盘大的战略棋局。

资本对于房地产行业的意义不言而喻，而产业板块要实现“开花”则离不开地产业务的联动，尤其是物业服务作为地产开发的下游领域，地产开发项目竣工后通常会转化为物业公司的在管面积，地产板块持续扩张会促进物业的规模拓展。

于是，可以看到正荣地产在2013年开启全国化布局，2018年实现港股上市，2019年销售规模达到1307亿元后，布局已经延伸至长三角、环渤海、中部、西部、海西以及珠三角六大区域，正荣服务于2000年成立后，发展线路也正是沿着正荣地产的布局进行。

根据招股书显示，截至2019年12月31日，正荣服务在管项目达149个，覆盖四大区域中的34个城市，在管总建筑面积约为2290万平方米，总签约建筑面积约为3700万平方米，2017–2019年在管面积年复合增长率为55.8%。

地产发展带动了物业规模增加，但目前行业中物管企业普遍存在的问题是过度依赖关联的地产公司，导致物管企业独立发展能力较弱，最明显的就是物管企业在管面积以及盈利收入中关联公司的贡献比例更高。

从正荣服务披露的数据来看，2017年-2019年正荣服务来自于第三方的在管面积分别为216万平方米、321万平方米以及1161万平方米，占比分别为23%、26%、51%。

可以明显看到，2017年和2018年，正荣的规模中来自关联公司正荣地产的比例较高，但2019年，正荣服务加大了第三方项目在管面积，占比也首次超过50%，独立发展能力在持续提升。

物业促进地产价值重估

在正荣集团的战略棋局中，地产和物业绝不只是单方面反哺，必定是联动而行。

地产的扩张带动了物业管理面积增加，为物业上市提供了基础;而物业上市则有可能在未来促进地产公司的价值重估。

一直以来，国内地产股估值较低，原因就是房地产开发的重资产、高负债属性让资本市场担忧其中的风险，而物业公司具有轻资产、非周期、抗通胀、现金流稳健的特点，平均估值水平高于地产公司。

从资本市场受追捧程度来看，正荣地产上市时香港公开发售部分获得1.79倍认购，国际发售部分获得2.44倍认购，上市发售价最终定为3.99港元;而正荣服务此次上市香港公开发售部分获得102倍认购，国际发售部分获得18.1倍认购，上市发行价定为4.55港元。

对比之后，高下立现。

有物管公司人士认为，物业公司上市通常会带来关联地产公司的价值重估，如果地产直接持股物业公司，这种对于地产价值重估将更为明显。

中达证券在研报中就指出，随物业公司规模扩大与利润增长，长期利好母公司估值与市值提升。

此次正荣服务是独立上市，区别于部分物管公司分拆上市，这意味着正荣地产与正荣服务之间没有股权关系。因此，目前从市值上看，二者不会有直接提升作用，预计更多体现在上市后服务力和产品力的相互推动上。例如，正荣地产将更有动力获取项目操盘权，以助力正荣服务获取新房项目，而正荣服务有望受益正荣地产的品牌力与影响力，及上市后品牌外溢效应增加外拓方面竞争力。

此外，对于独立上市的物管公司而言，通过并表物管公司以提高结转收入，提升毛利率，降低杠杆水平，改善现金流，提升现金短债比，进而提升信用评级水平。

此前，旭辉控股集团受让大股东持有的永升生活服务股权，给后续物业公司与地产公司之间的市值管理及资本运作提供了一个可参照的路径。未来，也不排除正荣地产与正荣服务之间将有更多股权运作，从而为正荣地产提升估值提供想象空间。