出于工作的原因，我会经常上贝壳看房子。除了挖掘笋盘外，我还能在上面看到些不一样的东西。

例如成交记录。

虽然贝壳只记载了自家的数据，但对于研究珠海楼市来说，能起到一定的参考价值。目前珠海二手房市场主要由贝壳、Q房、正顺组成，不论是哪一家的数据，在放大N倍后，其实就跟真实数据差不多了。

你也可以把贝壳的成交记录理解为整个珠海二手房市场的随机抽样，再根据样本数据推论总体。

那么，贝壳的成交记录中，有哪些有价值的信息呢?我调取了2018年1月1日至今的全市成交数据，并分享一些我的观点。

注意：

香洲区包含唐家湾和横琴、金湾区包含南水和平沙;为了方便统计，以下所有数据中的百分比均采用四舍五入的算法;

2018年初至今，珠海贝壳共卖出了2866套二手房，其中香洲区1986套(占比69%)，金湾区258套(占比9%)，斗门区623套(占比22%)。

以下为各个价位的套数和占比：

观点一丨

香洲区占据二手房成交的绝对大头(69%)，斗门其次，金湾最少。这跟人口数量不无关系，香洲区不论是户籍人口还是常住人口，都占了全市的50%以上，而且每年流入珠海的人口，有超过50%都会流入到香洲区。人口决定价值，投资香洲区房产的安全系数更高，这也是我为什么主推香洲区的核心原因之一。

观点二丨

斗门区和金湾区200万以上的二手成交量出现了悬崖式下跌，核心原因是购买力与购买欲望均不如香洲区。随着湖心路和航空新城的崛起，未来这个现象会所有改善，但投资高总价的房子，斗门区和金湾区远不如香洲区安全。

观点三丨

虽然香洲区200万以内的成交数量占据了50%，但300万以上的成交数量也高达23%，以我过往经验来看，只要房子具备价值(品质、位置、学区、景观等优势)，香洲区的购买力还是支撑得起的。

在全市成交的2866套房子中，电梯房共计1857套(占比65%)，其中200万以下的有991套，200万以上的有866套;

楼梯梯共计605套(21%)，其中200万以下的有523套，200万以上的有82套;

还有404套(14%)不确定是电梯房还是楼梯房。

观点四丨

过去2年，电梯房的成交数量是楼梯房的3倍左右，随着居民对生活品质的提高，未来电梯房会成为绝对刚需，楼梯房会越来越难卖。

观点五丨

电梯房有着更高的溢价，那些准备加装电梯的旧小区，倘若位置和学区不错，或许有利可图。

在全市成交的2866套房子中，

朝东的有889套(包括东西通、东南、东北);

朝南的有2209套(包括南北通、东南、西南);

朝西的有351套(包括东西通、西南、西北);

朝北的有802套(包括南北通、东北、西北)

观点六丨

朝南的房子最好卖，而且占据绝对优势。朝东和朝北其次，朝西的最难卖，可能是因为西晒，投资千万别碰正西朝向(超低价除外)。

在全市成交的2866套房子中，哪些户型好卖?

观点七丨

在珠海二手房交易中，3房户型卖得最好，接近总成交量的一半。2房户型其次，最难卖的就是5房及以上的户型。最受欢迎的2房是60-80㎡，最受欢迎的3房是80-100㎡，说明刚需依然是市场主力接盘侠。

观点八丨

投资珠海的房子，3房户型可以作为首选，但也要视具体板块而定。刚需板块选小面积3房(如唐家北围、前山、上冲一带)，改善板块选高品质3房或4-5房(如前环半岛、香山湖一带、横琴、航空新城)，现在不少楼盘存在资源错配现象，买错了容易陷入穷人买不起，富人看不上的尴尬。

观点九丨

二手房市场存在传导效应，据我们统计的资料显示，目前房地产已经进入了改善时代，未来改善即刚需，今天有多少人卖2房，明天就有多少人买3房;今天有多少人卖3房，明天就有多少人买4房。具备长远眼光的投资者，则可以提前布局下一个热门置换板块，但前提是板块要选对。

最后再分享一组数据：

2018年，斗门区一手住宅网签数量全市最高，共6461套，其次是金湾，共3838套。

2019年，斗门区一手住宅网签数量也是全市最高，共18283套，其次也是金湾，共6606套。

观点十丨

斗门和金湾是珠海最早放开的两个限购区域，由于价格便宜，前期吸引了不少外地投资客进驻。但天量供应+低频的二手交易，倘若再因为价格而选择位置不好、亦或是不具备附加价值的楼盘，套牢将会是大概率的事。

文中所有观点仅供参考，实际请结合家庭情况进行判断。