笔者自2015年起就逐渐涉足物业市场拓展工作，通过这几年的市拓，发现一个有趣的现象，就是建设单位往往纠结到底是需要自建物业公司来服务自己开发的楼盘，还是对外委托第三方物业公司来服务。纠结是因为自己注册物业公司存在很多弊端，当然也有一些优势。

对于中小型房地产开发公司而言，假如自己组建物业公司对自己开发的楼盘进行管理和服务并非易事。需要招聘人员、采购设施设备和物资工具、工商注册登记等，非常麻烦不说，更重要的是自己创建的物业公司品牌并不一定有优势，业主的信任度不一定高。最重要的是专业人才的招聘和培养成为难题。加上物业费的单价根据国家规定和地方的政策的要求也不能收取太高等因素造成了建设单位自己组件物业公司并不“划算”。

弊端——

弊端一——专业人才招聘问题：物业服务作为一个社会分工的专业领域，其专业性随着建筑物的智能化和业主需求的不断提高，其专业性越来越重要。大到建筑物的修复施工，小到植物的修剪，都需要专业技能的投入。

建设单位自建物业公司，首先从人才招聘方面，就需要一定的招聘前置和一定比例的人员作为启动。去招聘的人也不一定知道物业专业人才需要具备哪些素质，可能就需要请外援来进行支持。如当地物业协会的评审专家、物业协会的工作人员、住建局物业管理科的公务员等。

物业服务本身是一个专业领域，虽然没有什么科技含量，但是也需要相关从业者具备一定的专业水平和技能证书等。如会计、保安、电工、弱电、消防等专业，需要具备政府规定的相关职业资格方可上岗。建设单位如果自己去招聘这些人才，则需要对这些专业口人才进行甄别、判断。

物业专业人才本身流动性较大，很多人才都是通过互联网或者手机APP进行求职。虽然有些建设单位自己开通了人才网站会员单位，但是查看这些人才都是需要费用成本的。

物业行业同样属于劳动密集型的行业，保安、保洁占公司的比例大概在公司总人数的50%以上，对于这些员工的招聘，有时候通过人才网站或手机APP就可以招聘到的。因为他们文化素质不高，不一定会上网和使用手机程序进行求职。这就需要员工之间互相介绍、亲戚朋友之间介绍等。

笔者曾经在贵州某地拓展一个项目，建设单位董事长在谈到物业服务专业人才时说，如今要找一个能够在县级市场操盘的物业经理并不容易，首先是薪酬能否达到;再者是很多人才都集中在北上广深和省会城市，县城的楼盘物业管理根本没有优势可言。导致他们几乎每年都在更换物业经理，加上县城的业主交费习惯并未形成，被服务的意识有待提高，所以县城的物业服务作为地产也并不好做。

弊端2——品牌知名度不高：实际上在中国很多省份，县城的物业服务市场因为费用低、业主自觉交费习惯差、被服务意识不高，往往导致了很多小区收费率地下、管理品质差、人才留不住等现象，最终使得建设单位“儿子儿孙”的物业公司并不好做。上述问题综合起来就是品牌知名度差的问题。

任何公司的品牌知名度，都是建立在成立时间长短、注册资本、服务口碑、企业文化积淀、服务标准等综合方面的。建设单位自己组建物业公司，让客户认为品牌知名度差，主要是几个原因导致的——

组建时间短：中小型建设开发单位组建物业公司，时间长的十多年，时间短的几个月，要在业主心中形成品牌影响是很难的，需要时间的积累。

有的建设单位，为了销售备案，匆匆注册一个物业公司，让这个公司属于建设单位“自己”所“控制”。

服务标准低：因为物业费单价低，服务的标注就低，本来这就是市场自由竞争的结果。物业服务行业更是如此，费用低，招聘的员工素质就低，年龄普遍较大。物业费低，对建筑物、设备设施、场地场所的维护和保养的投入自然就少，业主因此怨言不断，最后造成恶性循环。费用低，服务差——业主不交费;业主不交费，服务就更差，楼盘就越烂。

弊端3——物业费定价不高：在目前的市场拓展过程中，虽然很多物业公司都制定了最低的准入门槛，比如有的公司规定住宅物业低于1.8元每平方米就不接，有的规定低于1.5元每平方米就不接。但是在很多的地区级市场和单列市、县城，要达到这个水平是不容易的，可能在北上广深这样的城市可，中国的西北、中部、西南、东北都很难达到这样的标准。

物业费单价不高，按照经济学的原则，物业投入到小区的费用自然就少。让很多物业公司坚持能省则省、能不花就不花、能少花就少花的原则，服务的产品质量自然提不高，业主自然不买账。

笔者市调了云南、贵州两个省份超过三十个县市的物业服务费，大多数的费用但是在1.2-1.5元每平方米之间。可见物业费的单价，还是与当地人民群众的人均收入、当地房价、当地经济发展水平息息相关。

弊端4——专业度问题物业服务看似简单，但是楼宇智能化、弱电系统、绿化景观、财务等岗位相对还是比较专业的，需要一定文化水平、素养、技能才能做好。

弊端5——留住人才的手段中小型的建设单位，所开发的楼盘面积小，无法规模化。导致物业服务人才晋升通道狭窄，无法留住人才，加上很多年轻人都往经济发达地区流动，从事物业的年轻人为数不多。

优势

优势1——肥水不流外人田笔者在拓展某项目的时候，遇到建设单位的董事长，当我们表明项目合作意向后，对方说很多大品牌物业公司都找过他们了，但是他们存在很多未销售的车尾和商铺，这些资产对于地产来说金额巨大，所以还是希望“自己的”物业管理。

优势2——“听话”在市场拓展过程中，很多中小型的建设开发单位都选派自己的亲属作为物业公司的法人，老板们觉得，这样做物业公司就在掌控了，而且都是“自己人”，会比较听话。如果是外部聘请的物业公司，可能就会在工程质量、承接查验、空置费、开办费等方面扯皮，存在“无法掌控”的局面。

优势3——自主性强笔者2011年在云南某物业公司的时候，提到前期开办费问题，地产按照每平方米0.15元的标准向物业公司进行支付。当然，物业公司拿到这笔钱，需要配合地产做的事情就很多了，比如拆迁配合、维护地产办公区公共秩序和卫生、给地产搬移办公家具等。

总之，建设开发单位自建的物业公司，一般都是建设单位控股，也是在地产多年的员工作为法定代表人。很多建设单位认为这样具有自主性，不像外部第三方聘请的单位一样“使不动”。

优势4——售后问题解决有一次笔者在贵州某县拓展时遇到一个楼盘，老板的要求很奇怪，可以跟品牌物业公司合作，但是合作的期限只能在正是交房后的半年才可以。老板的答复很简单，如果不是自己组建的物业公司，可能会“不听话”，主要是表现在外部的物业公司可能不会按照地产要求交房，在面对地产产品质量方面也不会按照地产的“指示、命令”办事。因为之前他们曾经找过外部合作的物业公司，就曾经出现了不管业主反馈什么问题，都超地产这边推脱的现象。老板也是吃一堑长一智，希望这次“不再上当”。面对老板的这种顾虑和担忧，我也无法说服他，只能放弃了合作。

也只在接房的时候，最容易发现房屋的产品质量和公共配套质量，如果这个阶段不加以解决，后期的物业管理纠纷就会源源不断，带来很多纷争。

优势5——打造品牌中小建设单位不想把楼盘和项目交给外部物业公司进行管理和服务的主要目的，还是希望打造品牌知名度，让物业公司成为地产的附属子品牌伴随成长。笔者就曾经在贵州的某县接触到一个四川来黔做地产的老板，他们已经在这个县的投资超过了十亿元，建设开发的楼盘七八个。他们也是自建物业品牌，管理和服务与自己的楼盘项目，可惜多年过去了，物业公司居然还在亏损。令人不解的是每年还要给物业公司补助几十万元用以艰难度日。老板在跟我谈判过程中表示，打造品牌真的不是非常容易的事情，首先自己不专业，地产是地产，服务是服务。第二是找不到专业人才，都是自己的一个亲戚在担任物业公司的法定代表人，相信亲戚的力量可以管理好公司。第三是不懂经营，很多该收的费用美有收取，业主大量不交费，原本七八个项目的，因为忽略了服务的本质，已经被业委会赶走四五个小区。

可见建设单位需要打造品牌并非易事，搞得不好，都盘的风险随时存在，反而让地产原本好的口碑丢失，也失去了业主的信任，失去了市场。

综上所述，中小建设单位自建物业公司，有利有弊。物业服务的本质，回归到本质，还是对业主的服务和对建筑、设备设施、场地场所的管理方面，用匠心、精心赢得市场，这才是正道!