鸟姐说：

维权多发，从根源上讲，要归咎于房屋预售制。期房的诞生，从很大程度上，导致了房屋质量的不可控。

现房，所见即所得。让人放心安心之余，也会导致一些问题，比如购房成本变大。那么，现房销售到底什么时候才能推行开来呢?

上周，各大公众号纷纷爆料重庆某些楼盘有停工烂尾嫌疑，其中不乏大型开发商和所谓的超级大盘。

面对这些，拿出所有积蓄甚至掏空六个钱包的受害业主肯定是苦不堪言，尤其近两年来，许多项目即便顺顺利利完工了，维权事件却也层出不穷。对此，许多购房者在网上纷纷呼吁早日实行现房销售制度，用所见即所得来减少风险。

各式各样的购房纠纷确实让人感到痛心，但有句话叫存在即合理，关于现行的预售制我们还是应该辩证看待。

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已在内地施行二十多年的预售制，虽有漏洞，但最初的设想是好的。

这种预售模式起源于香港，彼时，香港的人口激增，工商业日益蓬勃，对于土地以及房地产都有极大的渴望，但当时一层(一套)1000呎(这里指平方英尺/平方呎，1平方米=10.7639104平方呎)的公寓售价2万港币，而同期普通香港人月工资不过两三百港币。(数据来源：腾讯新闻)

在此情况下，业界大佬霍英东想到，既然人们不能一次性拿出钱来，那就先收一部分。于是在四方街还没动土的时候，就开始派发售楼说明书，在说明书上向市民推介分期付款的买楼新方法﹕“第一期先交订金百分之五十，第二期落妥二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴。”

于是，就形成了最初期的分期付款和“卖楼花”，而这一创举也轰动了当时的地产界。

1994年，中国大陆在新出台的《城市房地产管理法》中正式引入这种预售制度，为当时的房地产市场注入了活力，也成了各大开发商攻占市场的重要法宝。

对于房企来说，从拿地到开发楼盘，需要的资金是非常庞大的，凭借开发商的一己之力，想要完成一个大项目几乎不可能。预售制的出现让房企可以通过银行贷款和售卖期房来进行筹款。

从相关机构整理的2018年前8月开发商资金来源占比来看，前两年，自筹资金只占到了其中一小部分。

这样一来，开发商在开发项目的时候，只用出少量的资金就能获得巨大回报，资金利用率提高，规模越做越大，实力强大后为城市建设发展还是带来了不少好处的。

除此之外，预售制的出现在某种程度上还能抑制房价过快上涨。

过去的十几二十年，是我们国家飞速发展的一段时间，现代化的城市建设如火如荼，人们生活水平也提高不少，对于房子的需求也是极为旺盛。借助这个预售制度，开发商能够用较低的成本去开发项目，成本降低后，中小房企能承受，大房企可以同时期开发好几个，这样一来，房子建得就多了。

尤其是在一二线城市，房子的供应增加让供求矛盾得到了缓解，抑制房价增长过猛，从这一方面来说，预售制也的确有它的积极意义。

但凡事有利则有弊，在高周转的态势下，预售制逐渐暴露出各种弊端：烂尾、货不对板、质量问题等现象频频发生。大量维权事件的不了了之，看起来，只有进行现房销售才能避免。

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相对于预售，现房销售更加直观，肉眼可见的工程质量和房屋内部情况确实能避免很多期房不能预见的问题。对于开发商来说，这样就不得不在工程上多用心，连细节都不能马虎，否则，一览无遗的问题将会在购房者口中一传十十传百，口碑的流失最终会反馈在销量的滑坡上。而对购房者来说，这肯定是福音。

今年三月，凤凰网曾做过一次统计，超九成的网友希望能推行现房销售。

但所谓“甲之蜜糖，乙之砒霜”，现房销售对开发商来说就没那么友好了，尤其是中小型开发商。

房地产行业，资金的高周转是活下去的重要保障，实行现房销售就意味着失去售卖期房这一重要的融资渠道，自己反而要拿出大部分的启动资金，融资压力加大的情况下，一旦卖不出去或者发生意外，许多中小房企就很容易陷入资金链断裂的困境中。

加上目前，我国楼市在逐渐往饱和趋势发展，不少人已经进入以房换房的时期，几代人的财富积累下，我们的下一代估计没多少是刚需。

由此，在存量时代的大背景下进行现房销售，为了吸引更多购房者，许多房企很可能就会进行降价促销，收入的减少和开发成本的走高对开发商来说无疑是巨大打击。

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但其实现房销售这个概念，在2017年时重庆便有所动静，那一年，重庆的住宅市场处于火热状态，于是政府采取调控，其中就包括“溢价率超50%需现房销售”的调控升级，但在重庆的土拍市场上，这样的溢价率并不多见，所以这项调控逐渐也就没人提及了。

今年三月，海南发布了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。这份文件明确提出实行商品住房现房销售制度，也让海南成为全国首个实现现房销售的省份。

而国内真正意义上的现房试点项目要属深圳的龙华金茂府。

2016年6月，深圳龙华出让当年的第一块商住用地，最终被金茂和电建联合以82.9亿元的总价拿下，项目名为龙华金茂府，按照要求，该地块上建设的商业、住宅等建筑物不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

经过三年的开发周期，2019年12月，项目终于面世，但10.3万一平的价格无论是单价还是总价均超出周边楼盘一大截，周边同样的配套价差却达到好几万一平，据米宅上月发布的文章所说，截止10月15日，项目入市一年，去化率还不到50%。

在重庆，现房销售的项目也同样比周边的期房和二手房价格要高出一截。比如现房销售的龙湖开元和美的金科郡，就比周围的楼盘价格相对要高一些。

截图自安居客

但由于价差并不算太大，所以这些项目的去化率并未出现像龙华金茂府这样大的困境，不过与同时期的期房相比还是稍显逊色。

结语

现房销售对购房者来说无疑是重大利好，但要真正的施行其实还是任重道远，根据今年公布的三道红线标准来看，许多知名房企都纷纷处于高负债的情况下，若现在强行推动现房销售，回本周期延长，回款风险增加，不知有多少中小房企会面临破产。

而且，虽然存量房时代在逐渐来临，但短期内现房销售可能还是会造成供不应求的局面，再加上成本的推升，如此一来，房价又会被拉高一波。

所以，现房销售虽是大势所趋，但我认为还是要徐徐图之。那作为普通购房者，对现房销售制度，你怎么看呢?

·THE END·