文丨新经济沸点，作者丨郭娟

受“接盘”利好消息的影响，一度被“暴雷传闻”困扰的蛋壳公寓于11月17日在股市上获得75.18%的涨幅，截至美股收盘，报2.4美元。

我对蛋壳公寓的关注不止于这次异常的股市表现，而是在过去数周，耳闻了身边几个朋友在蛋壳上的奇葩遭遇。

10月，朋友A想退掉在蛋壳公寓上的6000多元押金，“打了二十几个电话都没通，唯一的一个接听电话，客服明确告诉我，没钱，再等等!”

朋友B在今年8月，相信了蛋壳业务员“远程看房”的忽悠，交了押金后，网签了一单，等得空去实地看房时，才发现自己看到的网上房源被“开了10度滤镜”，提出解除合同要求后，对方怎么都不同意，反而不厌其烦地推其他房源，总之就是一个意思：退押金，不可能的。

我从各种报道中了解到，还有比朋友A和朋友B更奇特的经历，这些个体的矛盾，终于在11月9日迎来一次大规模爆发。

当天，蛋壳公寓北京总部迎来了一次维权，到场的债主除了租客，还有房东、装修公司、物资提供方，甚至是蛋壳的员工。在现场，一位蛋壳公寓的保洁阿姨告诉新经济沸点：“已经连续五个月没领到工资。”

蛋壳公寓之所以成为多角负债人，与它的运作方式息息相关，而它的运作方式，随便说出一个词来，都是近几年创业市场上火爆的概念：“长租公寓”“互联网+房产”“租金贷”“整合行业效率”……

在整合行业效率的逻辑下，导致一件本质上为房产中介的事，引入多角关系，被拉长了产业链，运作也随之变得沉重和复杂。

1.靠规模取胜的长租公寓

去掉任何定语，蛋壳公寓在做的事，实质就是房产中介，这种靠租客与房东之间“信息差”牟利的古老职业，上游应获取充足的房源。

这一点，蛋壳公寓并未有任何不同，但传统房产中介由工作人员把控房源，而蛋壳公寓获取房源的手段叫“长租公寓”。

“长租公寓”大约走红于2016年，当时，我正参加某资本的活动，对方就这个问题大致分析了两点原因：

一是，自2015年起，中国房地产市场从增量转为存量，开启供过于求的局面。

二是，当时正值消费升级火爆，长租公寓运作方收到房源后，会做统一的装修改造、配备家具家电等，再进行出租，这样能保证租房人的品质生活。

另外，长租公寓又分为“集中式”和“分散式”，集中式由房地产公司运作，分散式多为租赁中介的延展业务，所以，外界将蛋壳公寓这种模式定义为“分散式长租公寓”。

长租公寓姑且被视为一种革新，对蛋壳公寓来说，却能获取长期房源，一些业主为了避免租房后管理上的麻烦，也愿意一次性将闲置房租给到房产中介平台托管，一般签约三年五年的样子。

Eric是位资深的房屋中介从业者，他告诉新经济沸点，现在，一二线城市的房租过高，导致长租公寓的运营者获得的利润变薄，这样拉长了投资回报周期，“如果要回本，最起码得10年”。

有关这一问题，蛋壳招股书中有所提及：平均下来，每套新增房源的成本，需要 12-20 个月后才能收回。

既然在时长上无法获利，长租公寓的运作者们转而求助于规模，以摊薄固定成本，“这就需要一大笔资金的投入，算是重资产运作。”

那么，长租公寓做到多大规模能实现盈利呢?

“管理的房间低于5万间，将几乎不可能盈利”，2019年，龙湖集团冠寓发展部总经理张智聪对外透露。青客公寓创始人金光杰在接受采访时曾表示，“这是一个微利行业，12万间是企业的盈亏平衡点。”链家研究院原院长杨现领认为，10万间是规模经济的门槛。

如此看来，靠规模取胜的长租公寓，一开始就需要大量资金的投入。接下来的问题是，运作的资金从何而来?融资首先是一个渠道。

“某企业信息查询平台”的资料显示，蛋壳公寓是“紫梧桐(北京)资产管理有限公司”旗下的公寓品牌，成立于2015年1月，至2020年1月17日赴美IPO前，一共获得D轮融资。

2019年3月的C轮，蛋壳公寓获得高达5亿美元的融资，包括CMC资本、蚂蚁金服、愉悦资本、高榕资本等知名投资机构。

据蛋壳的宣传资料，蛋壳公寓目前管理的房源超过40万间，用户超过100万。虽然已经远远超出了业界规定的盈利点，但它的财务报表上却一直亏损，截至 2020 年一季度，蛋壳现金及现金等价物为 8.26 亿元，但总负债达 90.27 亿元，资产负债率高达 97.06%。

除了外界投资的“输血”方式，蛋壳公寓的运作本身也能“造血”，尤其是在引入租金贷这种方式后。

如果“筹资”用于稳健投资，则中介、租户、房东、贷款公司将会实现共赢。

“只要监管得当，租金贷并非洪水猛兽，反而会成为解决囊中羞涩的年轻人租房困难的一种方法。”北京石景山法院的姚媛和李佳桐撰文指出。

然而，现实中，蛋壳公寓们的租金贷玩得有些过火，加上今年疫情，租房市场萎靡，房屋空置率增高，才恶化成为今天的多角债务关系。

同策研究院资深分析师张吉辉认为，长租公寓的商业模式本身不会暴雷，目前市场上出现资金问题的公寓企业的商业模式“本质已经基本脱离了住房租赁的范畴”。

“暴雷企业通过对下游使用租金贷，上游房东支付账期的管理，完成了资金长短期的错配，从而形成了资金池的沉淀。当这个池资金被用于疯狂扩张时，爆雷企业则往往失去了对自身业务能力以及现金流把控的能力，进而产生了风险。”

2.租金贷无原罪

众所周知，房屋租赁市场上，最简单的一种是租客将房租直接支付给房东;市场上最常见的房产中介模式，因为高效匹配了租客和房东之间的信息，因此收取一笔服务费后，后续也由租客直接打款给到房东。

租金贷的方式，是在租客、房东、中介之间，加进了房贷金融机构，此时的关系便变得复杂起来：租客通过贷款租房，合同签订后，金融平台就会一次性将租客合同期内的所有租金支付给房产中介;反过来，租客则可以按月或者按季度把租金支付给金融平台进行还款。

在该模式中，租客用信用获得贷款、金融机构一次性付费给长租公寓，而长租公寓按照约定(月付、季付)分发给房东，这中间存在账期，以及沉淀资金，但房产中介如何使用这笔钱，则存在很大的自由度。

一般来说，这笔钱可能用来扩张规模以应对竞争，而更为长远，则可能做资产证券化，让钱生钱，获取更大的利润。

蛋壳公寓并不是第一家暴雷的租房平台，往前推，在2018年，杭州鼎家就先行出事，该公司副总经理付小杰在接受媒体采访时反思：主要是扩张太快，资金链断裂，据了解，鼎家在获得贷款后，用于抢占房源。

从爆雷的长租公寓案例中我们发现，一旦公寓运营机构未给房东支付租金，则会造成第一重租约(长租公寓机构与房东签订的租约)的失效，进而导致第二重租约(租客与长租公寓签订的合同)也被迫中止，如果金融机构贷款资金已经走完了流程，回款发生了中止情况下，长租公寓难免因资金链断裂出现破产、跑路，房东收房、租客被迫迁出和金融机构产生坏账。

租金贷的这一金融风险，相关部门并非没有警示，早在2018年9月，北京市住建委就约谈过自如和蛋壳公寓，明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。

随后，北京市住建委相关负责人表示“已会同有关部门调查，一旦查证，将从严处罚。”

监管上，也有明确规定，在一家房产中介平台上，租金贷的占比不得超过30%，然而，据蛋壳公寓的招股书，截止到去年三季度末，约67.9%的蛋壳租客使用了租金贷。而为了抢占市场规模，从2017 年到 2019 年，蛋壳公寓运营房间数暴涨了近 30 倍。

此外，对于租金贷这种新生的金融工具，很多租客和房东都是在不知情的情形下被误导使用。

一些租客表示，其在租房时，被告知，如果不签租金贷合同，便不能租房，另一些用户，是在不被告知的情形下，稀里糊涂就签完合约，而操作中也存在促销诱导，例如签署租金贷合同后，便能获得免租一个月的优惠等，比比皆是。

房产中介积极在推行的这个金融工具，年化率并不低。互金商业评论的一篇报道中，详细计算了自如这样的平台上，租金利率高达15.8%，而我国首套房贷的利率不过5%，二套也不到6%。

“租金贷只是某些长租公寓企业引发危机的导火索”，复基集团住房租赁生活产业板块执行总裁蒋中表示：

“租金贷，作为信贷资金，具有一定的杠杆属性。在企业经营困难时候，信贷资金的杠杆会加速减少企业现金流。一旦碰上行业环境变化，叠加监管趋紧会让长租公寓经营困难导致快速爆雷。”

据《中国房地产金融》分析，为了避免租房平台用租金贷形成现金沉淀，最好的方式是分账，“从成熟市场租金贷的使用来看，这个经验比较可取。”

金融机构贷出一笔款项，并不是一次性给予长租公寓，而是进行分账，一部分金融机构直接支付房东租金，一部分给长租公寓企业作为运营费用。

“这种分账模式，界定了房东、租客、长租公寓机构间的资金关系，长租公寓的角色更为清晰——服务与中介信息平台。”

11月17日，央行行长易纲发表研究文章《再论中国金融资产结构及政策含义》，文章称，“要管理好金融机构风险。金融是特许行业，必须持牌经营，严厉打击非法集资、非法放贷和金融诈骗活动。”

租金贷这种依附在交易中的金融活动，与汽车金融贷、消费分期贷一样，是否也应该持牌经营，走“特许经营”的路子呢?