近日，“炒房”一词又成为社会舆论关注的焦点。深圳某楼盘开盘价格比周边楼盘低20%左右，引发了上万人抢购，还出现了所谓“代持”、“众筹打新”的行为。有人提议深圳可以通过提高持有环节的成本(即出台房地产税)来遏制炒房行为。笔者认为，要认真判断当前住宅市场面临的主要矛盾和问题才能提出有针对性的解决办法。

在分析当前深圳及其他城市的炒房行为之前，我们简单地回顾一下十几年前曾经盛极一时的“温州炒房团”的行为。2004年前后，正值中国房地产业刚刚兴起，住房制度改革与城市化、工业化等等诸多因素叠加在一起，中国的住房价格出现快速普涨行情，一些民间资本敏锐地捕捉到了其中的商机，温州的一些投资客自发组织起来进行形成所谓的“温州炒房团”，他们利用资金的优势获得有利的市场地位，不仅可以从开发商手里拿到销售价格的折扣，而且利用自身的影响力刺激推高所到之处的房地产价格，从而获利。

针对“炒房”行为这一新生事物，当时有两种看法：一种看法认为政府不应该干预该行为，理由是“炒房”与其他投机行为一样，有利于市场价格的发现，可以提高市场运行的效率;另外一种看法认为政府应该禁止炒房行为，理由是住房不是普通商品，属于准公共产品，全球各国政府均干预住房市场，炒高房价提高了经济运行的成本，会削弱中国制造业的竞争力等等。

从事后反思的层面看，后一种观点逐渐被政府采纳并出台了一系列政策，其中就包括限价政策。但如果把房价上涨归结为“炒房”行为也有些偏颇。客观地说，投机炒房是房价持续上涨的结果而不是原因，盛极一时的炒房行为说明当时的房价上涨预期十分强烈。当时房地产市场的主要矛盾是需求快速增加，而供给未能满足需求，供求失衡导致价格上涨。

既然房价上涨的主要原因不是“炒房”所致，那么，遏制炒房的政策在一定程度上也难以阻止房价上涨的步伐。

过去20多年的房价持续上涨有其合理的成分，诸如城市化和工业化的快速推进，还有住房制度的货币化改革。但在推动房价持续上涨的因素中，不能忽视“土地财政”。在土地法修改之前，建设用地必须使用国有土地。地方政府通过推高土地价格可以获取收益，很多分析数据表明，一些地方政府对“土地财政”的依赖程度比较高。因此，如果出台遏制房价上涨的政策措施不能确保地方政府的“土地财政”，这些政策基本上是难以真正落地的。

而当前的房地产“炒新”行为本质上是套利行为，主要套取新房价格与二手房市场价格的差价，新房和二手房的差价源于限价政策。在“因城施策”的调控政策框架下，地方政府需要对本地房地产价格负责，为了把房地产价格控制在调控目标之内，有些地方推出了新房限价政策，规定新房的价格要低于二手房价格，当二者差价比较大的时候，就引发了万人“打新”的奇观。

有人指责地方政府的上述行为，认为是政策措施不到位，属于行政不作为的表现。笔者认为，对于地方政府而言，也是有苦难言，一方面要完成房价调控的目标，另外一方面又要不影响“土地财政”。在现行的制度框架下找到解决问题的办法或许有一定难度。诸如农村集体土地入市、房地产税等措施，看上去都很有针对性，但只要影响“土地财政”，这些政策的实施都存在一些困难。当前影响房地产市场的主要矛盾已经从之前的供求失衡转变为土地财政的可持续问题。

如果彻底放开商品住房的价格，同时，政府提高保障性住房的比例，确保大多数的市民能够购买到保障性住房或享受保障性租赁住房，上述难题可能会得到解决。

放开商品住房的价格，可以让地方政府通过高价出让土地获得土地收益，从而确保“土地财政”的可持续。高价出让商品住宅本质上是向有钱人征税，再把这些资金用于保障性住房建设，可以起到调节居民财富的作用。

从经济“双循环”的视角看，国内大循环的重要制约因素是国内消费需求不足而储蓄率过高，导致消费占比偏低的主要原因是财富分配的两极分化，中低收入者消费倾向高，但没有钱消费。而高收入者的消费行为容易受到各种限制，住房的限价政策就属于此类限制政策之列。要畅通国内经济大循环就应该从供给侧改革入手，取消住房的价格限制应该成为供给侧改革的重要内容。

放松商品住宅价格限制也是中国经济高质量发展的需要。在国内经济循环中，住宅建设依然扮演着需求的枢纽作用，如果继续对商品住房实施价格限制政策，可能会导致一部分开发企业偷工减料以节约成本，进而对与房地产有关的上下游产业链的技术升级造成影响。放开商品住宅的价格限制可以让市场机制充分发挥作用，不仅可以大大提升住房品质，而且可以助推相关产业的转型升级。

让商品住房与保障型住房放开管理，该做法其实是新加坡的住房制度模式的核心内容。而我们当前的住房制度模式更多类似于“香港模式”。换言之，我们应该把住房制度从“香港模式”切换到“新加坡模式”。

当前我国大多数城市的住房供求已经基本平衡，有些城市已经出现供给大于需求的现象，因此，放开商品住房的价格限制不会导致普涨行情出现。但高品质的住房价格可能会上涨，使得不同层次的住房价格差异扩大。完善保障性住房的相关政策，扩大保障房的覆盖面，就可以让中低收入阶层的住房消费不受商品住房价格的影响。

“十四五”规划建议中明确提出要“有效提高保障性住房供给”，在此基础上如果把商品住房的价格彻底放开，就可以完成我国住房制度的再次转轨。

12月3日，国务院副总理韩正在主持召开住房建设会议时，明确提出“研究好住房市场和住房保障两个体系，更好发挥规划的导向作用”。笔者认为，韩正副总理的最新讲话，以及十九届五中全会的重要精神，其意在住房制度的改革。深圳作为社会主义先行示范区，可以在住房制度的转轨过程中扮演重要的作用。

(作者系荣盛发展首席经济学家、中国社会科学院房地产金融中心主任)