12月7日到8日短短两天，唐山、成都、佛山三城先后加强了预售资金监管制度，对预收款将实行专户存储、全程监管，优先保障项目竣工，避免开发商拿到回款后跑路现象的发生。

实际上，2020年以来，已有26个省市出台加强预售资金监管的相关政策或实施细则，这是一个什么信号，会给市场带来什么影响?

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多地加强预售资金监管

12月8日，四川省成都市印发《成都市商品房预售款监管办法的通知》显示，预售款监管额度与开发企业信用等级挂钩并根据信用等级动态调整监管额度，对于预收款将实行专户存储、全程监管，如果开发商违反相关规定，在其整改期间将暂停预售商品房网签备案系统使用权限。

同日，佛山市住建局也印发了《佛山市商品房预售款监督管理实施办法》，房企在申请商品房预售许可前开设商品房预售款专用账户，存入监管账户的商品房预售款优先保障项目竣工。

据统计，2020年以来，已有26个省市出台加强预售资金监管的相关政策或实施细则，确保专款专用，保障项目按时按质完成，既维护了购房者的权益，也为开发商健康发展提出了约束。

政策主要关注点主要集中在几个方面：

要求开发商开设商品房预售资金监管专用账户;

要求开发商与监管机构、监管银行签订预售资金监管协议;

对信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度;

在预售资金使用上，按照工程进度支取相应比例的资金。

可以看到，政策的核心关键点在于关于开发商支取预售资金上，这方面，各个城市的政策虽然总体一致，但也有一些差异。

总体来看，银川、福州的监管力度较大，以主体结构封顶为节点看，预售资金留存比例要求分别为30%和40%;桂林、长沙的监管力度相对较低，以结构封顶为节点看，预售资金留存比例要求分别为10%和8%;以竣工验收为节点看，汕头、桂林的资金留存比例要求较低，均为5%，福州资金留存比例要求最高，为15%。

02

有效化解烂尾楼风险

国家统计局的数据显示，2019年，房地产开发企业到位资金178609亿元。其中，国内贷款25229亿元，自筹资金58158亿元，定金及预收款61359亿元。定金及预收款占全部到位资金的34.35%以上，且比自筹资金还要多。

预收收入对于房地产开发企业的重要程度可见一斑。商品房预售制度减轻了开发商的资金压力，更多的资金得以进入房地产市场，对开发商起到了变相加杠杆的作用。

当市场处于上行区间，预售制度让购房者与开发商能够双赢，皆大欢喜，但近期随着一些城市的市场开始出现供大于求的局面，房地产预售制度的弊端也逐渐显现。

从理论上来说，购房者的预付款已经能够满足项目完工，但由于对于资金专项管控的缺位，导致出现很多房企资金流向不明，挪用资金扩充项目数量或其他运用，一旦资金运用环节出现问题便导致项目资金链的中断，形成烂尾。

对于购房者而言，面对一个尚在施工中，甚至只有图纸、沙盘的项目，自身需要承担为期至少一两年的不确定性风险。即便能顺利完工交付，容积率、公摊面积、施工质量、物业服务、周边配套等方面的风险，也是预售房后期维权的“重灾区”。

除了烂尾的风险，房企较少的自有资金撬动项目开发建设，容易催生房地产市场泡沫，带来房价的异常波动。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出，细化重点监管资金提取节点及比例有利于遏制烂尾楼的产生，由于国内的新房采用预售制度，部分城市频频出现烂尾楼现象，烂尾楼不仅影响城市市容，更侵犯了购房者的权益。在三道红线压顶下，行业资金压力更甚，建立此种商品房资金监管的细化制度尤其重要。

03

预售制度退出舞台的信号?

业内人士分析称，对于购房者来说，预售资金监管是一个非常积极的信号。烂尾楼是期房制度自开始就相伴相生的现象，但期房制度经过多年发展，已经成为房企开发过程中的惯性制度，现阶段期房制度如果直接喊停，对房企来说是“伤筋动骨”的。短期内可能导致中小房企难以维系经营，长期来看会造成房地产开发市场慢慢萎缩甚至更大的风险。因此，期房制度改革只能循序渐进，从加强商品房预售资金的监管入手是一种比较有效的方式。

以昆明为例，1年内出现1次拖欠工程款的，列为三级监管项目，监管资金额度上调为项目预售总额的40%;出现1次延期交房或拖欠农民工工资的，因房屋质量问题引发批量性群众投诉的，列为二级监管项目，监管资金额度上调为项目预售总额的50%;停工1年以上出现烂尾的，列为一级监管项目，监管资金比例上调为项目预售总额的100%。

这一举措将对房企的现金流进行有效控制，一旦楼盘未按规定将预售资金退还购房人、延期交房、拖欠工资、交房维权、变相逃脱预售资金监管的，都将受到惩罚。

也有业内人士称，预售资金监管是期房逐渐消亡的信号，随着房地产进入“房住不炒”的新时期，房地产避免过度金融化，回归产品本身，现房限售是新趋势。

例如，今年上半年海南省发布《通知》指出，海南省要改革商品住房预售制度，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。海南成为中国第一个正式取消商品住房预售制度的省份。但其他省份能否跟上，现房销售能否普及，仍有待时间的检验。

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