股市有抗疫、光刻机、网红经济等概念股，一年一个花样，股民们趋之若鹜;而深圳楼市也有四大概念：单价、学校、豪宅、故事，被炒家屡创房价高峰。

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炒房概念一

“偷”出来的30万/m

30万/m 的房价是什么概念?

仅仅买一套100m 的房，你就需要900万现金的首付，然后每月从收入中抽出10万来还房贷，一直还到2050年。

即便在深圳，这种购买力恐怕也是凤毛麟角。

但在炒家的描述中，深圳有不少单价25万+、30万+/m 的房源，并以此来坚定该片区业主的信心，同时提升购房者的预期。

不过，未来城视梳理深圳目前最贵房源(不含别墅)后发现，所有30万+/m 的房源得房率(实用面积/建筑面积)都不一般，即“偷面积”——通过违规搭建将房屋总价拉高。

以上不完全表格显示，深圳单价最贵的楼盘中，前六名都存在突出的偷面积行为。

其中，华润悦府一期、锦庐花园的顶层单位，澳城1618、双玺等小区，因违建扩面积创造了深圳单价30万+的新纪录。

早年深圳的房地产市场并无现在那么规范(尽管现在也……)，许多地产商通过阳台、凸窗、透空、设备台、梯厅、夹层等多种方式花样“送面积”，导致现在深圳市场上有许多“天价房”，部分小区的单价也因此显得非常高。

值得注意的是，在后海、蛇口片区，豪宅偷面积成风。

(金亨利首府的搭板，一块板大概“值”300万)

毫无疑问，这种违规操作导致的天价房带动并鼓励周围小区业主把挂牌报的更高，制造出一片片虚假繁荣。

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炒房概念二

永不衰落的学区房

找出深圳单价前十的小区(p.s.前表为单个房源，此表为小区，勿混淆)，并非都是传统意义上口口相传的豪宅，反而老而破的学区房占据了近半壁江山。

众人皆知的深圳湾一号，房价不如20年楼龄的国城花园。

百花片区聪明的业主们可能早就听说北京的大学区制度，但整个华强北一带都是荔园小学的各大分校，无人畏惧好学位的流失，房价自然坚挺。

如今，学区房巨大的利益蛋糕已经形成，打破这个制度困难重重，只有学位价值的小户型学区房，单价丝毫不逊于豪宅。

如果“去名校化”，这些房子至少回到其区域的均价，打折5成以上。

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炒房概念三

没有天花板的豪宅

“顶尖豪宅是没有天花板的。”

你可能已经从不少大V的口中听到这样的论调了。

因为总价高、佣金高，据不完全统计，深圳专注二手豪宅的“投资”公司，至少有11家。

他们会用各种概念坚定豪宅的“稀缺价值”论，把深圳的豪宅包装为全国甚至全世界的稀缺珍藏品，只要房价不到10万美金/平，就似乎还有空间。

豪宅湾玺“捂盘秒光”事件揭开了疫情后深圳房价上涨的序幕，疫情之下，富人们对实体经济信心降低加之对货币印发预期升高，选择单套可以吸纳巨量资金的豪宅来作为金钱的避险去向。

今年涨幅前十的楼盘中，排在前列的多为热点片区的热点豪宅。

半岛城邦三期和双玺花园作为整个深圳的海景第一排资源，坐拥全市最豪地段，只要与深圳有关的利好便都转化为对深圳最稀缺资源的利好，持续上涨的价格仿佛股市中一大波资本正不断做多。

只是，深圳的中心一直在移动，当年红树西岸一带也被认为是全深圳的海景最头排，如今却被深圳湾和蛇口的概念豪宅们轻松超越。

在炒家看来，这属于板块轮动概念。

只不过，前海不争气(写字楼空置率过高)，导致板块概念一直在后海旋转，无法把房价高潮传达出去以再创新高。

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概念四

最会讲故事的人

zf宏大的规划文件，也是被炒家利用的有力概念。

光明：建设具有全球影响力的国际科技创新中心;

河套：打造新时代深港科技科技创新合作典范平台;

前海：实现粤港澳“全方位衔接”建立国际化城市新中心……

一个个劲爆的词汇、一张张宏伟的蓝图，专业的广告从业者都不能望其项背。

这些故事像鸡血一样注入到深圳业主们的心中，能量满满。

2020年深圳涨幅最高的十个片区，光明凤凰城一带领涨全市，福田保税区罕见上榜，宝中在前海&腾讯大铲湾双重利好的辐射下，带动新安碧海一同上扬。

以史为鉴，深圳的成功依靠的是制度松绑和民企自发争气，而非政府有意识的大规划与大投资。

空置率高企的前海和人口导入还在进行中的光明，能不能讲成一个又一个气势恢宏的故事，我们或许要打一个问号。

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结语

在深圳楼市，大家不关心容积率、小区环境、配套成熟与否等等这些和居住体验息息相关的东西，反而更关心这个盘火不火、有无炒作点、对应学校中考成绩、区域未来有没有劲爆故事等一些稍显模糊的概念。

有时候，我甚至怀疑自己是在深圳买房还是炒股?

作者：马强壮

注释：

1.光明凤凰城片区涨幅过高，除了正常上涨，还和放盘量少与龙光玖龙台二手房今年入市拉高均价有关。