每经记者 甄素静 每经编辑 陈梦妤

2020年，“分化”是楼市最重要的关键词，南北分化，城市分化，即便是同一个城市，内部分化也十分严重。深圳楼市从疫情复苏之初的千万豪宅秒光，也开启了奔忙、陡转和屡创新高的一年。

从时间上看，分化的另一个节点是7月15日调控新政(以下简称“715调控”)。据《每日经济新闻(博客,微博)》此前报道，715调控前，深圳二手成交创新高，达21317套，但调控政策颁布后的8月，二手房成交量大幅下滑，深圳楼市新房供应爆发，衍生出了打新、代持等楼市热相。

王念是此前接受过记者采访的一位购房者，“715调控”前卖掉在深圳的唯一住房，此后在新房市场上兜兜转转未能如愿，最终焦虑式入手改善型二手房;欣欣是逐利而行的购房者，下半年为购新房使出所有办法;某TOP20房企，在土拍市场观战良久后，终于与深圳本土房企合作，落子深圳。

2020年，深圳新房、二手房和土地交易量创下五年新高。

二手房成交坐“过山车”

在疫情和调控政策双重影响下，深圳的二手房成交能走出独立行情，超出大多数业内人士意料。据深房中协统计，2020年深圳二手房网签(含自助)120295套，同比增长17.3%。如剔除自助网签的部分，2020年网签量更是创下近五年新高。

不过深圳的二手房成交并非全年处在高位，仍表现出强烈的政策市，“715调控”前后二手房成交量犹如过山车。2020年2月市场处于全年低位水平，成交量不超过2000套，3、4月份复工后，市场迅速回暖;7月创下月度网签量的历史高点，达到了21317套。

但“715调控”落地，大量购房者因资格受限暂缓购房计划，成交量陡转直下。2020年10月网签数据陡降至5725套;11月，随着网红盘打新结束和对后市乐观预期，需求回归至二手房，成交开始逐步企稳，市场出现“翘尾”行情。据深房中协统计，2020年12月月度网签量突破了“一万大关”，在历史同期也属罕见。

“深圳的市场，在其他城市不敢想象。”一位资深中介门店店主如是说，“2020年初，从开场豪宅秒光，到被媒体报道经营贷违规流入楼市、代持打新等，可以看出深圳楼市的强劲韧性。715前从外地投资客通过所谓房学院奔涌而来，有人闷声发大财，有人钱房两空，深圳楼市这一年用光怪陆离形容并不为过。”

新房成交先抑后扬

如果说2020年上半年是二手房的主战场，“715调控”后，深圳楼市的热度无缝衔接至新房，打新再度成为热词，同时衍生出的代持等市场乱象再度引发监管层高度关注。

据深圳市住建局数据，2020年深圳新房共成交45384套，相比2019年成交套数上涨19.8%，创2016年以来的新高。

不过，值得注意的是，购房需求虽保持增长，但总成交面积相较2019年仍有小幅下滑。据第一太平戴维斯统计，2020年深圳一手住宅成交量达507万平方米，较2019年下滑20%。第一太平戴维斯认为，虽然“715调控”将部分置业需求由二手房转移至新房，但对购房者资质提出了更严的要求。

与二手房成交先扬后抑不同，新房有其独立的供应节奏，三、四季度是新房集中供应期。2020年初受疫情影响，新房项目的批售进度放缓，但进入下半年，尤其是715新政之后，供应持续放量。据深房中协统计，2020年8月新房成交量突破4000套，11月更是创下近七年来同期新高，达6296套。

从关注热度上看，西部是2020年深圳楼市绝对明星，但仅就成交而言，供应量较大的东部并未示弱。据戴德梁行统计，与2019年同期对比，2020年包括一二手交易在内的住宅成交总量增幅超过50%的区域分别为光明、龙岗、大鹏、龙华，增幅分别为64.5%、64.1%、58%、56.2%。

2020年深圳楼市不仅新房、二手房成交创新高，居住用地也在放量供应，全年供应地块超过往三年总和。与此同时，深圳停止了公寓审批用地，这也成为不少业内人士看稳深圳楼市的重要支撑观点。

据美联物业统计，2020年深圳共出让31宗住宅用地，其中14宗人才房和17宗商品房，共收金800亿元。

对于楼市未来走势，第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇表示，深圳停止公寓用地审批，在有限的土地资源之下，政府加快批复预售项目，供应增加，深圳的政策及经济基本面均表现积极，需求仍将维持增长，但“715调控”后，新政对需求的减弱及延迟作用持续，未来市场仍以稳基调为主。