每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺

在刚刚过去的2020年，百强房企销售总额超15万亿元，但再创新高的销售额却未能提振股市信心。Wind数据显示，2020年房地产指数下跌达8.64%。

据《每日经济新闻(博客,微博)》记者不完全统计，2020年50家上市房企中，仅龙湖集团、绿城中国、旭辉控股、龙光集团、保利地产(600048,股吧)、新力控股、合景泰富等12家房企股价上涨，其余38家房企的股价与2019年底相比均出现下跌。

截至12月31日收盘，市值超千亿元的房企共有9家。其中万科市值最高，达3334亿元;其次是龙湖，市值为2315.1亿元;碧桂园、恒大、保利地产、中海、融创、招商、华润置地市值则在1000亿~2000亿元。

值得注意的是，截至2020年12月31日，50家上市房企市值总和为28767.1亿元，相比2019年同期的36881.3亿元，共缩水超过8000亿元。

46家房企市值下降

纵观2020年地产股走势，基本以“跌”为主。虽然二季度有短暂强势上涨，但由于一季度和三四季度下跌严重，因此地产股全年下跌格局难变。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，截至2020年12月31日，50家上市房企中有46家房企市值下降，仅有4家房企市值上升，总体市值由2019年的36881.3亿元，下跌22%至28767.1亿元，在一年时间里共缩水超过8000亿元。

具体来看，市值下滑幅度最大的为融信中国，2020年市值约为76.9亿元，与2019年底的184.9亿元相比下滑达58.41%;远洋集团紧随其后，市值约为99.4亿元，与2019年底的238.4亿元相比下滑58.31%;排在第三位的是正荣地产，市值约为171.7亿元，相比2019年底的344.6亿元市值下滑50.17%。

作为行业TOP3的碧桂园、中国恒大、万科A的市值也出现了下滑，其中恒大下滑幅度最大为41.88%，碧桂园下滑18.58%，万科下滑8.33%。

与此同时，2020年50家上市房企股价整体下跌，仅龙湖集团、绿城中国、旭辉控股、龙光集团、保利地产、新力控股、合景泰富等12家股价上涨，其余38家股价均出现下跌。

不过需要注意的是，自2020年4月7日以来，融信中国先后13次宣布回购股票，累计花费1.9亿港元回购3315.25万股股票，最高回购价8.220港元/股，最低5.43港元/股;而远洋集团也于2020年12月17日分拆其物业板块于港交所正式上市。

事实上，今年二季度地产股有明显上涨，尤其是2020年6月末和7月初连续多个交易日持续上涨。彼时，不少证券机构都表示对2020年下半年地产股走势持有乐观态度，建议积极配置。然而，2020年8月20日“三道红线”融资监管政策出台后，地产股随之应声下跌。

一位不愿具名的证券分析师向《每日经济新闻》记者分析指出，2020年以来，受国际国内环境影响，房地产板块市值整体呈下跌态势。首先从国内环境来看，疫情对上半年的房地产行业影响严重，8月下旬出台的“三道红线”进一步影响行业发展预期;从公司层面来讲，2020年以来，部分公司出现了配股和下调增速现象;从国际环境来看，长线基金投资减弱，对如中海、华润等房企的市值变化产生了较大影响。

值得一提的是，2020年以来，包括恒大、万科、世茂、融创、富力、新城、龙湖等房企均采用了配股方式进行融资。

2020年1月10日，融创中国宣布以42.8港元/股配售1.8692亿股，融资规模80亿港元;1月17日和4月23日，世茂两次配售股份融资超69亿港元;6月4日，万科宣布配售3.155892亿股，总额预计78.9亿港元;10月14日，恒大披露配售股份公告，预期募集资金总额及净额分别为43.01亿港元(约5.5亿美元)、42.56亿港元;12月2日，龙湖发布公告称，拟配售发行1亿股新股，将筹得总额23.50亿港元，净额为23.31亿港元。

仅4家房企市值上升

与46家市值出现下滑的房企相比，4家市值上升的企业无疑是地产股板块的一大亮点。

具体来看，龙湖集团市值由2019年底的1956.2亿元上涨至2315.1亿元，张幅为18.35%;绿城中国市值约237.5亿元，较2019年底的186.1亿元上涨27.62%;中交地产(000736,股吧)市值约为46.5亿元，较2019年底的38.1亿元上张22.05%;涨幅最高的为建发国际集团，由73.5亿元上涨至118.9亿元，上涨61.77%。

在50家上市房企中，万科仍以3334亿元蝉联市值榜榜首，龙湖则以2315.1亿元超过碧桂园、恒大、中海、华润置地一跃排名第二。

事实上，2020年以来，地产股估值承压，以万科、碧桂园等为代表的绩优龙头地产股均表现低迷，二三线阵营地产股更是集体跌破净值。但龙湖集团却走出了独立行情，股价自2019年底的35.13港元/股上涨29.23%至2020年的45.40港元/股，并在11月底创出51.95港元的历史新高。

碧桂园市值位列上市房企市值排行榜第三位，为1988.3亿元。从K线图来看，碧桂园股价从2020年年初的最高12.43港元/股持续下跌，3月19日跌至最低点6.75港元/股后开始回升，最终在2020年12月31日以10.72港元/股收盘，全年累计跌幅约13.76%。

克而瑞证券指出，2020年由于受到疫情影响，整体地产板块走势全年较为低迷，房地产板块7月迎来一波走势小高峰，年末大盘走势有所回稳，但恒生中国内地地产指数和克而瑞内房股领先指数持续下行，敞口扩大。

实际上，50家上市房企中，在2020年销售额已达千亿元的就有41家，然而市值上千亿元的仅9家。规模和市值严重不匹配也成为房企的“通病”。究其原因，有业内人士分析认为，房地产属于粗放型行业，且近年来国家调控严格，导致很多机构并不看好房地产开发企业，估值随之就低了。

行业估值仍处低位

近年来，在“房住不炒”的调控基调下，境内融资渠道收窄、融资成本抬升，中小房企面临的资金问题被放大，赴港IPO成为房企较为青睐的融资方式之一。数据显示，2020年共有7家中小型房企拿到港股入场券。

然而，即使成功拿到入场券，中小房企面临的资本之路依然艰难。

2020年12月11日，大唐集团控股于港交所正式挂牌，开盘即遭遇破发，最低报每股3.61港元，下跌20.83%，随后快速反弹;11月17日，上坤地产上市首日同样遭遇破发，开盘后股价“大跳水”，不到5分钟跌幅2.19%;7月15日，港龙中国地产上市首日即遭遇破发，当日收盘股价跌0.25%至3.92港元。

此外，金辉控股、汇景控股上市首日也曾一度破发。领地控股虽然在上市首日保住了发行价，但截至2020年12月31日，其股价一直与发行价5.69港元/股持平。

上述证券分析师表示，中小房企本来估值就很低，至于为何没有如其他房企一般出现大幅下跌的情况，则是因为“这些刚上市的房企，财务指标、业务数据与预期相比还没有出现明显变化，股票也没有太多的机构投资者买入，筹码尚未出现明显的换手率”。

另外需要注意的是，在2020年的最后一天，央行联合银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》规定，从2021年1月1日起，根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度进行管理。

这也直接导致了2021年第一个交易日，地产股几乎全线飘绿。Choice数据显示，沪深股市116家房地产开发企业中，77家股价下跌，占比达66.38%;127家港股房企中，62家股价下跌，占比达48.82%;排名位居行业前列的房企也未受到资本市场的青睐。据时代财经统计，TOP30房企无一例外地全部“染绿”，与2020年12月31日收盘时市值相比，TOP30房企总市值在一日内蒸发超900亿元。

克尔瑞分析指出，2021年央行货币政策或将逐渐回归中性，金融去房地产化，房地产也要去金融化，受限于“三道红线”持续发力，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。华西证券也在研报中表示，未来房地产行业负债端情况将逐步改善，当前行业估值仍处低位，业绩确定性强、股息高的企业仍值得重点关注。

东北证券认为，2021年初在低基数下行业各项指标预计将有可观增速，在“三道红线”主导的供给侧改革将推动行业落后产能出清，财务状态较优房企利润率有望得到改善;“因企施策”下集中度提高以及个股表现分化趋势将进一步深化;房企告别过去爆发式增长转而追求永续经营，拥有核心资产以及产业链上下游多元经营的房企将迎来价值重估，而业绩确定性强、资源卓越的一线房企以及二线龙头房企价值或将进一步提升。