价涨的前奏：2020全年成交二手房量涨价跌

2020全年，北京二手房住宅成交接近17万套，同比增长了16%，但量涨价跌，均价为60,500元/㎡，同比微微下降了0.5%，但此成交量已经创造了2017年以来的新高值。

一般认为，量涨是价涨的前奏，全国的楼市走势，一般都是深圳、上海、北京顺序启动。2020年，深圳新房成交高达45,000套，超过了之前的高点2016年的44,000套;二手房成交基本于2016年持平，达到了95,000套，可以说已经开始启动“顺序”了，加之上海年末的楼市非常不错，就又有投资客蠢蠢欲动，准备北上“抄”底。

北京的楼市，在2021年将出现三种状态：

第1种是竞限房的存量正在显著下降——

2020年以来，北京共拍了41宗土地，其中只有6宗是限竞房，占比仅为14%;而2017年共拍了45宗限竞房，是今年的7.5倍。伴随着数量的逐年减少，限竞房这个特殊的存在正在成为历史，北京重归不限价时代。

尤其是90平米以下的刚需户型，其存销比已经从之前夸张的40个月下降到了现在的20个月可以出清的稳定状态(此数据来自大V地产启示录)，相应细分市场价格正在逐渐恢复，因此有小户型自住需求的客户，需要抓紧出手了。

时间足够长的持有期，让限竞房的买家更挑剔——户型、区位、品质、学区、物业、医疗、配套，甚至还有独特性。与此同时，以远郊为代表的限竞房别墅，受到限价影响，具有高性价比，成为市场抢夺的硬通货。

第2种是不限价的地块有可能会出现拉高整体楼市均价的状态——

限竞房时代的结束，北京的土地供应结构明显扭转，不限价土地的大量入市，以及节节攀升的土拍成交价，都在推动着北京的房价上涨。

根据数据，北京楼市多月热度不减，而与之形成鲜明对比的，是新增房源的持续减少，市场的天平正在向卖方市场倾斜。即使是在大家眼中的“北京房价洼地”——六环房价也并没有想象那么便宜，以新房为例，北六环外的昌平房价已到4.9万/㎡，西六环外的门头沟在5.1万/㎡，南六环外的大兴在4万/㎡，东六环外的通州房价在3.7万/㎡。(数据来自安居客)

未来，1500~2000万的产品会扎堆上市，未来开发商在这个价格段会出现品质战和价格战，抢先开盘或许可以尽量避免同价格段的市场发生混战，同理，同阶段的价格开发商则需要提供更加有品质的居住体验。

第3是土地供应依然活跃，导致价格稳定变成了主旋律，比如近期对海淀区树村等土地的新共有条款，就是防止出现地王，拉高价格预期。在供需平衡的状态下，面对整体拉高的涨势，北京的价格是很难有“起色”的，品质则直接决定着性价比的高低。

一线城市不动产：依然非常稳健

在以北上广深为首的一线大城市中，不动产的价值依然是非常稳健，可以根据居住需求和资产配置的购买逻辑购买。

由此可见，在京置业，无论刚改，至少皆有不俗的底盘和富有空间的涨势。而买房无非是看小区容积率、周边交通、学区教育的条件，然后再结合自己的实际情况，择优选择，住宅市场上早就流传起着“买房就得一步到位”的说法——一套合适的好房子，能够免去许多后顾之忧。

青龙湖板块“西贵福地”：目前是一块价值洼地

随着城市核心区域的不断开发，以及国家叫停别墅的供应和审批，市区内难寻低容积率产品。尤其是在北京，北京三环内已经很难再挤出一块纯住宅用地，就更不用说低密用地了。

而在北京六环，有一个项目无疑是夺人眼球的，低容积率，高得房率，同时佐以龙湖的高品质，目前是一块价值洼地——

它就是龙湖·熙湖悦著。

在北京诸多的限竞房中，熙湖悦著可能是其中的标杆。

熙湖悦著项目位于房山青龙湖板块，依山傍水，是区域内唯一可居家观湖的墅区洋房。

青龙湖板块具有优越的自然生态环境，亦被称为“北京的小海滨”。它拥有6000亩湖水资源，周边鲜氧环境高负氧离子含量8倍之于城芯，夏季温度更是低于市区4℃。区域内对自然环境保护有着明确的要求，近年才逐步开发，宜居性较好。

“行政向东，文化向西生态向北。”十二五期间，《北京城市总体规划(2016年—2035年)》将青龙湖板块整体规划为国际文化会都，明确发展国际交往、科技创新、文化旅游、医养健康四大产业主题，全力打造世界级湖畔生态区域，未来价值将数倍于雁栖湖，区域价值腾飞在即。

后疫情时代，所有置业者对居住环境的重视愈发强烈，仅能满足吃饭睡觉的地方，无法实现对舒居的追求，而这更关乎着健康。

放眼整个北京，想要找出第二个自然条件如此优越的地块，实属困难。

外湖内园 生态治愈身心

受疫情影响，所有的置业者对居住环境的思考，都更加重视，熙湖悦著占据湖岸200米黄金位置，可实现约7.5米大宽面居家观湖，区域只此一处。

同时，熙湖悦著超配3000万+原著系园林景观，内外双园双重景观生态享受，并从“人”的角度出发，将生活与自然和谐结合，匠心呈现约1050㎡龙小湖中国乐园、龙小湖运动休闲场，以兼顾素质教育与娱乐的休闲场设计，每个居住在这里的人，悦享全龄乐活之境。

目前，青龙湖板块5大龙湖天街环绕;西城示范学校-黄城根小学的重磅落户，北京第十三中学、人大附中等均已落址;社区自建约3000㎡幼儿园，家门口即享品质教育。

通勤决定着生活的幸福感。熙湖悦著坐享三横三纵双轨道立体交通路网，可快速抵达丽泽商务区、中关村(000931,股吧)等主要办公与商业区域，实现工作生活无缝切换。

环境品质加成 性价好房时不我待

相较之下，位于房山青龙湖板块的熙湖悦著，或是目前的价值洼地。

从房价上看，同六环整体房价相比，仍处在低位，随着后续已明确的配套建设持续跟进，未来仍有较大的涨势。

从品质上看，原著级园林打造，低密社区，佐以龙湖打造的高品质花园洋房，依山观湖。

对刚需购房者而言，这样的机会已然不多。

对于投资者，更无需多言。熙湖悦著项目作为龙湖在京西的头部项目之一，优享龙湖品牌与物业服务护航，无形增加了保障。

宜居的生态、前景广阔的未来发展，醇熟的优居配套，超配园林景观，如此多重品质的红盘，却拥有亲民的价格，性价好房时不我待。

约7.5m大面宽观湖·建面约83-353㎡院墅/洋房