导语：商业地产靠什么盈利?涉足“地产+商业”双轮驱动的发展战略的房企共同的呼声。商业地产从招商难进入到运营难，除了引进合适的品牌，商业地产也需要有强大的运营能力及留住核心稀缺资产，输出管理能力与品牌。作者/小博君出品/博志成地产观1“关键玩家”解读龙湖商业地产谋略

龙湖的商业地产，不像太古地产那样潮流，也不想恒隆那样高大上，更不像万达的神速发展，但确实最稳健的，自称是中国商业地产行业的“关键玩家”。

从发展历史来看，龙湖商业可大致分为三个阶段：从2000年接盘重庆北城汽车修理厂地块首次开发商业项目，到2009年完成3条产品线，再到2016年开始逐年提升商业目标，全国发展进一步提速。如今，龙湖在全国10个城市，在手商业项目总共达到98个，其中，开业运营的商场43个，整体出租率达到95%，商业会员超千万，战略合作品牌超340家，合作品牌超4500家。龙湖的商业地产全国化格局已经呈现。

在2011年，龙湖集团将商业地产板块上升为集团核心业务之一，并确定“持商业”战略——每年将以销售物业回款的10%作为上限投资持有物业，进行快速的全国化布局。

龙湖商业独特的项目选址布局逻辑——网格化布局。在拿地过程中，龙湖把全国划分重点区域，在重点区域中划出重点城市，在城市中“拉网格”找出重点版块进行布局。从而发挥项目协同效应，实现各项目经验共享，优化运营效率，强化品牌号召力。在空间设计、品牌招商、营销推广等多个方面精进创新，致力于打造极致化产品，成为房地产市场预期见顶大环境中，备受投资人青睐的“另类”。如今越来越多的地产开发商也开始来对标龙湖，纷纷开辟商业地产业务的重要原因。

邵明晓曾表示，“龙湖集团是个秉持长期主义发展战略的公司，集团对商业板块的支持也像身后一双温柔的手，让你会越干越有劲。”

近几年，龙湖则在考察欧美的购物中心“长青企业”，包括德国ECE、美国WestField、Simon、NeimanMarcus，正在寻找一个兼具个性和持续性的商业模式。

从2019年开始，龙湖的总规划师和管理层密集去到重点一二线城市调研，对城市规划和城市发展进行实地深入研究，以便跟着城市的规划发展，进行业务布局，加速公司在TOD模式上的经验积累。

之所以能成为商业地产界的“关键玩家”，得益于龙湖商业地产战略坚定不移、稳健的财务支撑、团队及企业文化专业度。

2“轻资产”模式商业地产之破局之道

商管公司拆分上市，或成下一个风口。

2019年12月30日，宝龙商业分拆上市，为内地商管领域在港上市第一股。

继宝龙商业分拆上市后，2020年12月9日，华润万象生活(1209.HK)正式登陆港股。上市前日，其暗盘收报29港元，涨幅30.04%;当日开盘报30.80港元，涨38.1%。据1月4日公开数据，华润万象生活总市值达843亿元，当之无愧的商管上市公司“大哥大”。靓丽的成绩单，不仅是规模，更在于运营效率。长期积淀的运营管理能力，赋予华润万象生活较高的品牌溢价及较强的盈利能力。

近年来，远洋地产、万科、保利地产等龙头企业相继提出了往“轻资产”方向发展的战略转型的口号。随着行业利润率和杠杆率的长期下降，“重资产”将不再是房企的最佳选择，而“轻资产”模式则会有越来越多的用武之地。

目前，商业地产轻资产发展模有四种合作模式，物业租赁、品牌管理输出(含运营托管)、物业小股收购获取经营管理权、合资成立运营管理公司等。

大悦城实行“轻重并举”，大力发展多重运营模式，持有已开业商业物业项目共13个，以管理输出模式运营项目2个，并持有3支商业地产基金，通过获取基金管理费、资产管理费等模式提升资本运营效率。

轻资产模式的优势还体现于资本市场带来的更高估值，截至2020年末，轻资产行业平均市盈率为28倍，高于重资产行业平均15倍、龙头房企平均7倍。

王健林曾经坦言，如果不是轻资产，很多城市自己投资持有很难获得项目。万达商管全面轻资产，绝不是心血来潮，品牌成熟，全面输入管理，靠品牌与输出管理赚钱更稳更安全。

“轻资产”战略不可否认是个好战略。投资者都青睐“轻资产”的公司，但商业模式的选择要符合行业发展的自然规律。对不合适“轻资产”的公司，避免开“轻资产”的“药方”。3走向金融时代的资产管理坚持长期主义随着市场的逐步饱和，企业的商业地产扩张也开始出现向南延伸或加大华南项目布局的趋势，如华润置地、龙湖集团、宝龙地产、大悦城等。未来，华南区域包括东南区域或都将成为企业商业地产布局的焦点所在，谁能真正打磨出属于企业自身的发展模式和盈利模式，谁能够经受住项目运营的难度考验仍然存在不确定性。

相较于住宅，商业地产具有现金流长期稳定、估值水平更高、融资渠道更丰富、通过类REITs等工具出表降负债等发展价值。当下，最大的长期趋势就是走向金融时代的资产管理。

对凯德而言，商业经营不变的核心价值至少有两个，一个是长期价值投资的思维，另一个则是以人为中心的运营理念。

经历了危机与困境、进击与探索。冰雪消融，万物新生。商业地产应坚持从长期趋势入手，以人为场景的核心，提升资本端的整合能力，强化消费端的客户洞察，未来商业地产的王者必将诞生在持续深耕的资管企业之中。