最近权威媒体的一则报道《深圳公寓市场进入寒冬：新房促销，二手业主大幅降价抛售》，让2021年的公寓市场增加一丝寒意。

很多人说不应该啊，深圳最近一年房价一直在涨，住房出现了短缺。根据2020年9月纬房指数，深圳同比上涨23%。特别是新建商品住宅，成为购房者眼中的“香饽饽“，不时出现“万人抢房”现象。

但为何深圳公寓市场却遇冷呢?

前一段时间，我也有去看过深圳的在售公寓，确实比较冷清。同一位置、同一开发商建的房子，住宅早就被抢光了，但公寓性质的房子迟迟卖不出去。

按理说，像深圳这样“人多地少”的大城市公寓尚且难卖，在其他二三线城市更不敢想象了。

为什么公寓会遇冷?

首先是供应过多。我国每年新批的供地中，大约只有三分之二给了城市。而且在这三分之二里，55%左右给了各种基础设施和公共设施，30%左右给了工业，给到房地产的大约只有15%左右。

在这15%里还有写字楼，由于商办物业对GDP和税收拉动明显，所以地方政府也非常偏好写字楼，许多城市高楼林立，其实里面主要就是写字楼。

但是在实际需求中，由于人口持续增加，对住宅的需求量越来越大，但供应反而在减少。数据显示，2009年-2016年，一线城市住宅类用地占100个大中城市住宅类用地比例从8.2%降到4.1%左右。所以，最近10年，我们说的房价上涨主要就是商品住宅在涨，而不是写字楼、商铺等。

写字楼、商铺等价格之所以不能上涨，甚至出现下跌，一是因为供应过多，二是本身需求量也有限，毕竟买房子用来住的远比用来办公的多。

通过2019年1-6月全国房地产开发和销售情况数据计算，住宅、办公楼、商业营业用房三类房子现房消化周期分别是：2.1个月、12.4个月、17.4个月。也就是说当时待售的房子中，住宅只需要2.1个月就可以卖完，而办公楼则需要12个月。

正因为如此，在当下商品房当中，住宅是最贵的，也是最潜力的，其次是公寓、写字楼。但公寓的价值优于写字楼。因为写字楼只能办公，而公寓不仅可以居住，特殊情况下还可以用来办公。

所以，很多开发商想把商业性质的写字楼改装成公寓，我们一般称为商改住，但目前商改住多数地方是不允许了，一般是鼓励商改租，用来出租。

去年10月份，据21世纪经济报道，有大行人士表示，近期该行已经提高个人经营性贷款合规审核门槛，抵押率有所收紧，穿透审查企业资金流水。其中，住宅类房抵贷放款速度有所减缓，商铺类和位置不好的公寓的房抵贷基本停止投放。

可见，即便是在银行眼中最优的资产是住宅，其实是公寓，最后才是商铺。

住宅之所以优质，除了供应相对短缺外，更在于其附加的资源。我们买一套房子往往不是为了居住那么简单，更重要的是看中了它的学位、教育、交通以及商业配套等。在一线城市内，一套优质学位房与一套普通学位房价格相差20万每平，就是房子本身附加资源的价值。

但是绝大多数公寓是不能落户、没有学位的。所以其附加价值大大降低。主要是居住属性(宽敞的房子、便捷的交通、良好的周边配套)，同时附加的金融属性(公寓可以作抵押贷款，但额度比住宅低)。

从投资的角度上说，公寓的价值来自于房产升值还有租金收入。从房产升值上分析，就像上面说的公寓的升值空间远没有住宅大，更为重要的是，公寓交易的税费远比住宅高。如果你的是二手公寓转让，其交易税费高达百分之十几，房产升值的收益所剩无几。

从租金的角度上看也不是很划算，租房是刚需，但买房带有金融属性。国内房价高企，购房者租金回报率低。数据显示：目前国内购房者若想要通过出租房屋的方式来收回购房成本，则平均需要50.9年。

所以说，公寓的价值远低于住宅。但是在一线城市，住宅限购、公寓不限购，资金的外溢会让公寓有升值空间，但二三四线公寓价值不高，毕竟大家都想，这里购买住宅门槛很低，干嘛还买公寓。

我们要投资一套买房，首先是选好城市，尽量买大城市的住宅，然后是选好地段(优质的学位、便捷的交通、良好的周边配套)，尽量不要选择公寓、商铺，因为它们的升值空间偏低。

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